Diskuzní fóra pro finanční poradce » Finanční poradenství

Je vhodná doba k nákupu investiční nemovitosti?


( 3 příspěvky , 229 přečtení )

Další diskuse, které by Vás mohly zajímat:

podle vláken | podle času

  1. Ceny nemovitostí vzrostly výrazně hlavně v posledních dvou letech. Z mého pohledu vnímám několik výrazných faktorů na trhu, které měly za následek nárůst cen
    • nízké sazby na termínových vkladech a spořicích účtech v bankách, které přiměly širokou veřejnost investovat do nemovitosti za účelem pronájmu.
    • historicky levné hypotéky a jejich snadná dostupnost (od 10/2016 dochází však k výrazným změnám, které jsem popsal v předchozích článcích).
    • změna výkladu poplatníka daně z převodu nemovitosti (daně z nabytí) 4% platí kupující
    • relativně malý počet nových bytů (oproti počtu prodaných), které se dostávají do nabídky. Např. na jednom z největších realitních portálů, které inzerují nemovitosti je nyní o 30% méně nabízených nemovitosti (v celé CR) než před rokem.
    • intervence České Národní Banky, které z důvodu uměle navýšeného kurzu CZK/EUR zlevnilo nemovitosti pro zahraniční investory. Přitom sama ČNB na druhou stranu implementovala do trhu několik omezeních, aby k dalšímu výrzanému nárustu cen
    • ve velkých městech v užším centru je znát ještě výrazněji nárůst cen. U těchto nemovitostí investoří počítají výnos z pohledu výnosu z krátkodobého pronájmu pro turisty. Rozvoj služeb jako Airbnb, homeaway a booking.com výrazně růst cen v užším a širším centru měst podpořili.
    Trend rostoucích cen se může brzy změnit z několika důvodů:
    • regulace hypoték. Klienti budou potřebovat alespoň 20% vlastních zdrojů pro získání „rozumné“ sazby u hypotéky. Pokud klient uvede, že se jedná o nemovitost na pronájem může banka poskytnout v některých případech max. hypotéku ve výši 60% LTV. A pokud se nezastaví růst cen, tak ČNB avizuje, že nová doporučení vůči hypotéčním bankám mohou následovat, což by dále snížilo dostupnost hypoték.
    • zvyšování úroků na vkladech v bankách (očekávání spíše na přelomu roku a v příštím) mohou některé klienty přimět k přesunu zpět do vkladů u bank. Vedle toho může mnoho nových „nemovitostních investorů“ shledat, že starat se o pronájem nemovitosti a jejich údržbu je více práce než jen číst pravidelně výpis z účtu/investic.
    • odliv zájmu zahraničních investorů pokud by došlo ke globálnímu poklesu („krizi“ – recesi) ve světě, která by dále znamenel menší počet zaměstnanců nadnárodních firem, kteří táhnou část poptávky po vlastním bydlení hlavně ve větších městech (Praha, Brno).
    • velký počet projektů na kterých developeři nyní intenzivně pracují, které mohou společně s předchozími faktory otočit poměr nabídky a poptávky
    • konec intervencí ČNB. Silnější kurz koruny může oslabit poptávku zahraničních investorů. Od nedávného ukončení intervencí došlo k posílení koruny z 27 CZK/EUR na cca 26 CZK/EUR.
    • uvažovaná regulace služeb sdíleného ubytování (Airbnb, homeaway a booking.com)

    Více rizikový může být nákup panelových bytů na investici, které mohou ztratit v příštích letech na ceně, i když výnos může být s ohledem na nižší pořizovací cenu zajímavější.
    U novostaveb v dobře dopravně dostupných lokalitách v Praze prostor pro pokles cen nevidím.
    Pokud se jedná o investici na opravdu dlouhou dobu, pokud uvažujete o držbě nemovitosti až třeba důchodu (pronájem bude zajištovat část příjmu v penzi), tak naopak čím dříve záměr realizujete tím dříve bude úvěr splacen. Za 25 – 30 let nebude zásadní, jestli jste byt koupili za 3,2 nebo 3,5 mil. Kč

    Každý má jiné představy a nachází se v odlišné situaci, to je třeba zohlednit abychom si zodpovědně odpověděli zda-li je vhodná doba k nákupu investiční nemovitosti. Nemovitosti by měli tvořit jen část celkového majetku (portfolia) a neměli bychom vkládat všechny své úspory pouze do nemovitostí.

    Souhlas nebo nesouhlas? Thumb up 2 Thumb down 3

    Odesláno před 2 týd. | ODPOVĚDĚT VEŘEJNĚ | Napsat autorovi |
    1. Fajn přehled,
      co tím básník chtěl říci?
      Na jaké téma by měly být další komentáře?

      Souhlas nebo nesouhlas? Thumb up 5 Thumb down 1

      Odesláno před 2 týd. | ODPOVĚDĚT VEŘEJNĚ |
  2. Chybí mi v tom výčtu faktor omezené nabídky projektů z důvodu zdlouhavého schvalovacího řízení. Myslím, žže to je významný faktor růstu ceny v posledních 2 letech. Mimochodem, prý se moc netýká rodiných domů v obcích okolo Prahy, ale zejména bytů v samotném hlavním městě a jiných městech.

    Zaujal mě faktor služeb Airbnb a Booking.com, pokud by došlo k regulaci těchto on-line ubytovacích služeb po vzoru dalších metropolí, mohlo by to výrazně ztlumit poptávku po nových nemovitostech nebo i podpořit nabídku.

    Dlouhodobě sleduji demografický trend - ČR hrozí pokles obyvatelstva a výhledově může být přetlak postavených bytů. To se ale asi nebude týkat Prahy a dalších velkých měst, spíš se bude dále vylidňovat venkov a menší města kvůli horšímu pracovnímu uplatnění.

    Souhlas nebo nesouhlas? Thumb up 1 Thumb down 0

    Odesláno před 1 týd. | ODPOVĚDĚT VEŘEJNĚ | Napsat autorovi |


Odpovědět

K posílání příspěvků je nutné přihlášení.