Hypotéky: účel, bonita a zajištění. Není něco zbytečné?

Bonita, účel a zajištění. To jsou tři hlavní náležitosti při schvalování hypotečního úvěru, které všechny banky velmi pečlivě sledují. Není ale tento postup na dnešní dobu již zastaralý? A neexistuje cesta, jak celou věc zjednodušit? Proč mohou být poslední dvě náležitosti zbytečné? Přečtěte si názor finančního poradce!

Zajištění je jasné

Banky se musí krýt a musí si vytvořit podmínky pro případ neřešitelné insolventnosti klienta. Definice hypotečního úvěru jako úvěru zajištěného nemovitostí a podmínky pro přijetí nemovitosti jako zástavy a její oceňování jsou vymezeny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Banky si však rozšířily úvěrový sektor tím, že u vybraných realit poskytují procentuálně vyšší úvěry vzhledem k odhadní ceně nemovitosti. Zákon hovoří o 70 % (u stavebních spořitelen), v praxi bank se setkáme i se 100 % úvěrem a možná pamatujete i 110 % úvěr.

Mimo vlastní nemovitost má banka po ruce ještě další možnosti. K zajištění lze vyžadovat i životní pojištění, případně pojištění schopnosti splácet úvěr. Pojištění nemovitosti jako takové je samozřejmostí.

Zajištění úvěru je zcela nezpochybnitelné a nutné. Zbylé dva pilíře hypotečního účtu se ale pro banky stávají, podle mého názoru, někdy zbytečnou zátěží.

Účel hypotečního úvěru

Ještě by bylo možné diskutovat o účelu. Protože ten je podmínkou čerpání finančních prostředků. Ovšem ze zákona pouze u stavebního spoření, kde jsou bytové potřeby vymezeny v §6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.

U bank je to hlavně otázka úrokové míry a také jde u nich spíše o součinnost s finančními úřady. Protože úroky ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů jsou podle zákona o daních z příjmů odečitatelné položky od základu daně z příjmu. Banky tak vlastně nepřímo finančním úřadům garantují, že úvěr byl opravdu použit jen a jen pro bytové potřeby.

Ostatně markantně je vidět rozdíl v posuzování bytových potřeb jednotlivými bankami např. u hypoték na budovy pro rekreační nebo komerční účely.

Bonita klienta

Zjišťování bonity klienta je však činnost výrazně nadbytečná a někdy komplikovaná. Zásadní problém je, že jde o stav těsně před uzavřením smlouvy. Je to jen a jen nějaké alibi a podmínka risk managementu. Již za pár dní po podpisu může být vše jinak. Dokonce ani ta státní správa již není synonymem stálosti a jistoty a zárukou zaměstnání. O kdysi oceňované de facto definitivě zde nemůže být ani řeči.

Nač tedy pečlivě sčítat příjmy a výdaje, pracovat s životními minimy atp.?

A u živnostníků a podnikatelů je to ještě větší problém. Banky nakonec reagují na daňovou realitu a najednou již není potřeba daňové přiznání jako potvrzení zisku. Banky ví své a zajímají se o hrubé příjmy. Ovšem důraz na čisté příjmy má pro stát své výhody. Podnikatel, který plánuje půjčku, musí začít vykazovat zisk a tak v druhém plánu platit daně.
Což je třeba u taxikářů velký problém. Ti jsou chudáci pořád v mínusu.

Domnívám se, že dlužník musí znát své možnosti. Měl by mít přehled o všech svých příjmech a výdajích. Měl by být schopen posoudit jaké splátky si může dovolit. A banka by to měla respektovat. A bonitu klienta posuzovat hlavně podle jeho splátkové historie a to u všech finančních ústavů, jejichž služby v minulosti využil. A trochu z požadavků klienta ubrat. Pokud má splátky nastaveny dost na doraz, dostane se velmi pravděpodobně do problémů. Je to přece obecně známý fakt, že realita bytových potřeb je vždy vyšší než ta nejsmělejší představa.

A nezapomeňme na pojistky. I ta nejobyčejnější samostatná riziková životní pojistka pro klienta středního věku může být relativně dost drahá. Nehledě na (z hlediska hypotéky nadbytečné) připojištění se pro případ dožití se stanoveného věku, tedy na nějakou investiční variantu pojištění.

Autor: Ing. Jaroslav Kokeš, www.pojistenec.cz

Další články autora:

• Test finančních poradců: vzorové řešení
• Dobře spočítaná revoluce a další akce stavebních spořitelen
• Sazebníky u stavebka a dobře vypočítaná revoluce
• Chcete kupovat akcie na úvěr? Počítejte dvakrát!
• Státní bankrot není nijak teoretická situace. Věříte?

Co si o procesu schvalování hypoték myslíte vy? Nedělají něco banky opravdu zbytečně?

Reklama