Ceny nemovitostí v posledních letech a především v uplynulém roce extrémně vzrostly. „Nemyslím si, že by ceny narazily na svůj strop,“ říká David Fogad z Fondu českého bydlení, který se bude účastnit konference FINfest a REALITYfest. A jak růst cen realit ovlivnil samotný fond zaměřený na residenční bydlení?
Budete se účastnit podzimního FINfestu jako fond investující do nájemního bydlení. Co vás k účasti přivedlo?
Důvodů máme několik. Hlavním je okruh účastníků konference. Jsme fond kvalifikovaných investorů a nemá pro nás smysl pouštět se do širokého marketingu a propagovat se úplně všude. Pro nás má smysl propagovat se cíleně na akcích, kde potkáme finanční poradce, kteří se zaměřují i na tento segment investic.
Chceme se osobně setkat s našimi současnými obchodními partnery, protože jsme nyní rok a půl neměli moc příležitostí se potkávat. Online a e-mailová komunikace není v našem segmentu to zásadní. Naopak zásadní je pro nás osobní setkání a navázání bližších kontaktů.
Zároveň plánujeme naše distribuční kanály dál rozvíjet a rozšiřovat. Na FINfestu můžeme potkat finanční poradce, se kterými ještě nespolupracujeme, ale kteří by mohli mít zájem o náš produkt pro své klienty.
Na konferenci navíc bude i velká část realitních makléřů, což může generovat kontakty na investiční příležitosti. Velká část nemovitostí v našem segmentu bytových domů se nabízí „off-market“, a tedy čím více kontaktů na realitní makléře máme, tím více se k nám mohou dostávat zajímavé nabídky mimo trh.
Jste fond kvalifikovaných investorů, který investuje do residenčních nemovitostí. A tyto nemovitosti v posledních letech, včetně posledního, zaznamenaly nebývalý růst cen. Jak toto ovlivnilo váš výběr nemovitostí do portfolia?
Je to trend, který bedlivě sledujeme. Ale musím říci, že naši investiční činnost a schopnost hledání investičních příležitostí to v zásadě nijak neovlivnilo. Je rozdíl mezi trhem jednotlivých bytů, kde investor nebo zájemce o bydlení hledá byt řekněme za 2 nebo 3 miliony korun, a trhem bytových domů.
Zaměřujeme se nyní na středně velké bytové domy, kdy se bavíme o cenách v řádu desítek milionů korun. A to je malinko odlišný trh, kde poptávka není tak široká. Navíc se zaměřujeme pouze na regiony, zejména na krajská a okresní města, kde nevnímáme nedostatek příležitostí a některé musíme i odmítat.
Nezajímáme se o nemovitosti v Praze a Brně, kde je situace i v tomto segmentu podobná jako u jednotlivých bytů a výnosy nesplňují naše investiční kritéria. Navíc v Brně vnímáme i několik dalších potenciálních problémů.
Jaké problémy či odlišnosti vnímáte na brněnském realitním trhu?
Ceny bytů v Brně dosahují průměry některých pražských městských částí, a to je skutečnost, která již skutečně stojí za hlubší zamyšlení. Brno mám rád, žil jsem tam a studoval, ale skutečně si nemyslím, že byty v Brně a v hlavním městě mají téměř stejnou hodnotu.
Navíc je nutné si uvědomit, že mzdová úroveň v Praze a v Brně je ještě pořád výrazně odlišná. V prvním čtvrtletí 2021 byl rozdíl mezi průměrnou mzdou v Praze a Brně cca 10 000 Kč (44 432 Kč v Praze oproti 34 540 Kč v Brně)
Pokud zde tedy máme již téměř vyrovnané ceny bytů a nájmů, je namístě otázka, proč tomu tak je a jestli je tento stav při nevyrovnané mzdové úrovni udržitelný. Často se mluví o tom, že se v Praze vytváří na trhu rezidenčních nemovitostí bublina, data však naznačují, že situace v Brně je ještě výrazně napjatější.
Situaci nijak nepomáhá ani nedostatečná výstavba nových bytů a dlouholeté průtahy spojené s novým uzemním plánem.
Orientujete se především na regiony. V nich i v rámci EMA data vidíme za poslední rok enormní nárůst cen bytů, mnohem vyšší než např. v Praze. Podle vás jsou ale v regionech zatím stále relativně levné bytové domy. Nevyplatí se tedy spíše než bytový dům pronajímat, ho rozprodat po jednotlivých bytech?
Skutečně u některých objektů a projektů by to dávalo smysl. Na druhou stranu je to investiční strategie, která se odlišuje od toho, co dělá náš fond a proč náš fond vznikl. Soustředíme se na oblast dlouhodobého nájemního bydlení. Hodnota bytového domu navíc není tvořena pouze součtem tržních cen jednotlivých bytů. Je to podstatně složitější.
U nemovitostí posuzujeme zejména dosahovaný nebo tržně dosažitelný výnos z nájmu, dále nás zajíma i obsazenost, skladba nájemníků a stavebně-technický stav. Už při akvizici se na nemovitost díváme s perspektivou, že ji budeme minimálně 10 let držet. Primárně se tedy nezabýváme dalším rozprodejem nemovitosti, byť ani tuhle možnost nemůžeme zavrhnout. Jsou jiné investiční fondy či investiční skupiny, které se věnují tomuto segmentu. A s nimi si nechceme vzájemně „lézt do zelí“.
Objevily se již první zmínky o tom, že růst cen je u konce. Kupující kupříkladu mají opět více možností vyjednávat slevy z nabídkových cen nemovitostí. Vnímáte i vy, že by mohlo dojít k zastavení takto prudkého růstu cen?
Pokud se bavíme o tomto či nadcházejícím roku v segmentu bytů, tak si nemyslím, že by ceny narazily na svůj strop. A důvodů pro to je hned několik.
Objemy hypoték jsou na rekordních úrovních a banky zjevně nemají problém s jejich poskytováním, takže lidé jsou schopni si byty stále kupovat i pomocí úvěrů.
Letošní rok je specifický tím, že došlo k poměrně prudkému zdražení stavebních materiálů, což se odrazilo a bude se dále promítat v cenách zejména novostaveb. Ceny developerů tak mohou ještě skokově vzrůst, protože developeři budou muset ceny nárůst stavebních nákladů přenést do koncových cen novostaveb. A to může ve výsledku vytvořit tlak na růst cen i u starších bytů.
Dále je tu obrovské množství zahraničního kapitálu. Developeři nemají vůbec problém s prodejem novostaveb, kterých je čím dál méně, stavební produkce je v posledních letech rekordně nízká. Zahraniční investoři se přitom často soustředí na nákup celých developerských projektů, což výrazně omezuje nabídku bytů pro drobné investory i zájemce o vlastní bydlení.
Navíc nevnímáme náznaky růstu nabídky či omezení poptávky ani hluboké finanční krize, jako byla v roce 2008. K tomu růst inflace žene další lidi ke koupi nemovitosti.
Jestli růst cen bude 5 %, 10 %, nebo 20 %, to si netroufám odhadnout. Nedávné nárůsty v některých městech o 30 % byly naprosto bezprecedentní a nečekali jsme je, byť jsme již na jaře loňského roku predikovali, že ceny bytů nebudou vlivem pandemie klesat, ale spíše dále růst
Pokud někdo drží peníze a čeká v blízké době prudký pokles cen, tak toho to může ve výsledku přijít velmi draze. Znám lidi, kteří takto čekají již 5 let.
Děkuji za rozhovor.
Tip: Přečtěte si druhou část rozhovoru “David Fogad: K pročištění trhu realitních makléřů nedošlo…” na Realiťáci-sobě.cz.
Nahrávání ...