Zobrazeno 6.088x

Označeno štítky: , ,

Zvolené téma obsahuje celkem 12 odpovědí. This post has been viewed 6089 times Do diskuze (6 diskutujících) se naposledy zapojil uživatel  Jiří Wandas a poslední změna proběhla 7 roky, 4 měsíci. This post has been viewed 6089 times

  • Autor
  •  Jiří Wandas 
    Účastník

    Dobrý den,

    chci se zeptat zkušenejších na řešení problému financování koupě domu s 3 bytovými jednotkami a 1 nebytovým prostorem.

    klientka vlastní 1/12 domu i pozemku a příbuzní co vlastní (11/12) si našli kupce a poslali jí předkupní právo na 1,7 mil.

    bohužel klientka nemá dostatečný příjem

    manžel 15000 Kč čistého průměr za rok i poslední 3 měsíce,

    ona se stará o jedno dítě nad 15 let takže už jen rodič. a sociální příspěvky, na bydlení si nevyžádali.

    jediný řešení co mě napadlo je ze dvou úvěrů , u Lbbw hypotéka na pronájem kde berou v potaz její budoucí smlouvy o pronájmu. nebyt. za 10 000 , byt 4+kk za 5000 Kč, druhej byt 3+kk zatím nemá podepsaného zájemce taky za 5000 Kč. bez energií.

    teď samozřejmě záleží na odhadu jejich odhadce na kolik odhadne cenu, plus pronajímatelnost. z odhadní ceny daj 80 procent.

    na zbytek si půjčit nejlépe u stavební spořitelny v ideálním případě 130 t, pro sichr 150t a pokud odhad bude nižsí tak do 300 t.

    předpokládám je asi lepší kombinace nejdřív žádat stavební spoř. a pak banku kvůli částce kterou vyplatěj na základě kupní smlouvy a následného návrhu na vklad. a taky kvůli tomu že by opačně viděla stavení sp. úvěr na 1,5 mega za 11 měsíčně a nepůjčila by jim nic.

    z mého pohledu – racionálního, když si odpustím provizi, klientka nevim proč se nesmíří s tím že bude platit nájem, stejně s 1/12 nikdy nemůže prohlašovat že je to její barák, byť obývá jen jednu bytovou jednotku ze tří. dále neví že příjmy bude danit, což taky dělá slušnou pálku, a platit cca 13 tisíc dohromady z 2 úvěrů je sebevražda, když jí po pár měsicích může vypovědět ženská z nebyt. pronájmu, že í nejdou kšefty.

    A to ani nemluvím o tom že ta ženská si chce vzít hypotéku a nemá 4 tisíce ani na odhad a 1,5 až 3t na stavebko. úplně nenormální. ale když ten svůj barák mermomocí chce tak ať si ho splácí 17 let, víc v bance kvůli věku taky neprojde.

    co byste poradili za kloudné řešení financování, když jí nejde rozmluvit že bude platit nájem.a to že si měla najít práci ji říkám už pár měsíců.

    0

    0
     | Odpovědět privátně
  •  Petr.Kačenka . 
    Účastník

    Dobrý den,

    zkuste nejdříve 100% hypotéku – Komerčka má teď hodně zajímavé úroky na 100% hypotéku.

    Splátka z 1,7MKč na hypotéku na 17 let (proč jen na 17 let?) je cca 13 000Kč. Životní minimum 2 dospělí + 1 dítě nad 15 let je cca 13 500Kč, celkem 26 500Kč.

    Příjmy jsou 15 000Kč. Z nájmu máte 20 000, z toho půjde dolů daň, takže zbyde cca 11 000, celkem 26 000Kč.

    To, že příjem není v daňovém přiznání nevadí. Se smlouvou si určitě poradíte.

    Příjmy ze sociálky Vám banka asi neuzná …

    Je to na těsno, domluvil bych se určitě v bance … ale spíš si myslím, že to výjde. Zvážení jestli bude paní schopna to celé utáhnout je druhá věc, to je na ní …

    Tak jak to píšete mně to příjde zajímavé i jako podnikatelský záměr … Vezmu-li, že i její byt je za nájem cca 5 000Kč, pak máte roční nájem 300 000Kč při ceně nemovitosti cca 1 850 000Kč, návratnost kolem 15% … to bych taky koupil ;-)))

    Petr

    6

    1
     | Odpovědět privátně
    •  Jiří Wandas 
      Účastník

      17 let kvuli veku manzela, rocnik 1960.jo komercku jsem mel v oku i kalkulacku, a ptal se jak pocitaj prijem a je to taky podle odhadu pronajimatelnosti. navic prej do registru daj ze zadost byla stazena na prani klienata, tak to zas tolik neocerni.

      klientka ma 2 deti nad 15 let a v kalkulatoru KB mi to ukazuje ziv. minimum 13120. maj to dobře ?

      jinak na infolince KB jsem se ptal co se da u nich pocitat do prijmy a tam rikali ze rodicovskej je ve skupine akceptovanejch, akorat prispevek na peci o dite je neakceptovanej, ale este budu posilat pro jistotu dotaz emailem at mi to potvrdi nekdo fundovanej.

      u nich co clovek to jinej nazor , napriklad ze z pronajmu berou jen 30 procent a pak jeste 30 procent dolu na naklady jako dan, naklady na udrzbu, pojisteni domu.

      a pak ze je to dle odhadu pronajimatelnosti v dany lokalite ze posoudej za kolik se byty a nebytovy pros. pronajimaj v tom meste.

      moc diky za info. akorat si klientka musi jeste sehnat 3. najemce do bytu 3+kk kterej ji podepise a muzem jit zadat do banky o skoring a odhad.

      0

      0
       | Odpovědět privátně
  •  Pavel Inev 
    Účastník

    Píšete, že se stará o jedno dítě nad 15 let a pak píšete, že má 2 děti nad 15 let a přitom bere rodičovský příspěvek. Můžete to upřesnit?

    P. Kačenka : napsal jste “Z nájmu máte 20 000, z toho půjde dolů daň, takže zbyde cca 11 000” …můžete mi prosím říci, jak jste na to přišel? Mě ta dań vychází diametrálně jinak.

    1

    0
     | Odpovědět privátně
    •  Petr.Kačenka . 
      Účastník

      Dobrý den,

      taky se v rodině ztrácím …

      K příjmům – metodika komerční banky, článek 4:

      Příjmy z pronájmu – budoucí

      Nájemní smlouvy nebo budoucí nájemní smlouvy

      Stanovisko útvaru oceňování nemovitostí KB k obecné pronajímatelnosti

      Čistý výnos z nemovitosti, tj. po odečtení nákladů a daně, tj. max. 55%

      Nájemné musí být poukazováno na účet v KB

      Moje zkušenost je, že uznají právě oněch 55%. Moje zkušenost je, že ocenění pronajimatelnosti je raálné, takže pokud zrovna pronajímají, pak KB nic namítat nebude …

      Petr

      Petr

      5

      1
       | Odpovědět privátně
      •  Pavel Inev 
        Účastník

        Já si to myslel. Napsal jste, že po odečtení daně a to mi nějak nesedělo. Páč mi daň vycházela cca 360 kč za rok.:-):-) Ale banka správně odečítá náklady (lépe fond oprav) a nepočítá se 100% obsazeností. Pak se dostáváme k reálným číslům. Ne jak si nekteří myslí, že čistý nájem *12 měsíců = můj zisk :-) Pak stačí na 3 měsíce jeden prázdný byt, jedna větší oprava na domě a je průšvih. Zejména, pokud je to na hypo.

        2

        0
         | Odpovědět privátně
  •  Pavel Inev 
    Účastník

    Pane Vandas, jak to dopadlo?

    0

    0
     | Odpovědět privátně
  •  Václav Šplechta 
    Účastník

    Nepletu-li se, tak Raiffeisen počítá do příjmu i předpokládaný budoucí příjem z pronájmu. Sice jen 50%, ale i tak by to bonitu klienta mohlo zvednout.

    Jen Vám nedám bližší a přesnější informace.

    0

    0
     | Odpovědět privátně
  •  Jindřich Benda 
    Účastník

    pokud nemá na odhad, ani na stavebko, tak nevím proč s ní ztrácíte čas, z mého pohledu to není příjemce hypotéky. Raději se věnujte bonitnějším klientům a ne sociálním případům.

    1

    3
     | Odpovědět privátně
  •  Petr Tomec 
    Člen

    Dobrý den, dovolte abych se podělil o svou zkušenost se 100% hypotékou na nájemní nemovitost podobného typu.

    Loni jsem si vyhlédl nemovitost ke koupi v okresním městě. 2 malometrážní byty, 1 větší byt, 1 obchod. Nemovitost plně obsazená. S prodávajícím jsem se domluvil na ceně 4 450 tis Kč. Poté jsem získal příslib získání hypotéky od Komerční banky (100% 5-letá fixace, 30 let splatnost, úrok. Sazba 3,39%)

    K tomu jsem ještě měl na dozastavení vlastní nájemní byt v hodnotě 1,6 mil.

    Dodal jsem potřebné (starala se o to má finanční poradkyně –rád jsem se zbavil běžné agendy  ). Ačkoliv Komerčka na začátku tvrdila, že s úvěrem nebudou problémy, ukázalo se, že to není tak jednoduché. Úvěr jsem sice dostal, ale až po čtyřech měsících. A se splatností 25 let – je mi 40 let a víc mi nedali, ačkoliv slíbili – splátka úvěru mi tím narotla měsíčně o 2 tis) Komerčka měla velmi ochotnou paní na pobočce, ale co se týče oddělení schvalování úvěrů, to byla co se týče lhůt a komunikace vážně katastrofa. I když mi do příjmů museli být započítány i příjmy budoucí Z koupené nemovitosti mám při plné obsazenosti příjem 26 800 a splátka úvěru činí 22 040, tedy jakýsi polštář tam je, ale představoval jsem si ho větší, kvůli tomu jsem chtěl splátky rozložit na na 30 let.

    Pokud by Vás mé zkušenosti zajímaly, rád se podělím, ačkoliv nejsem poradce, ale prachvobyčejnej ajťák, snad mě tedy nezatratíte 

    A na závěr, moc to nedoporučuju k následování, protože jsem si sice zvýšil cash flow o cca 4.800 Kč, ale můj dluh je vskutku obrovský. Ještě splácím hypotéku na vlastní dům.

    3

    0
     | Odpovědět privátně
Reklama

Pro reakci na toto téma se musíte přihlásit.

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account