Zobrazeno 3.937x

Označeno štítky: , ,

Zvolené téma obsahuje celkem 13 odpovědí. This post has been viewed 3938 times Do diskuze (6 diskutujících) se naposledy zapojil uživatel  Ano a poslední změna proběhla 4 roky, 8 měsíci. This post has been viewed 3938 times

  • Autor
  •  Ano 
    Účastník

    Poslední měsíc se v odborném ekonomickém tisku a webu začaly šířit zajímavé informace ohledně úroků kolem hypoték. Samozřejmě se to týká také úvěrů a meziúvěrů st. spořitelen.

    Jeden takový a zatím poslední článek:

    http://byznys.ihned.cz/c1-63835550-ministerstvo-financi-necha-prosetrit-manipulace-se-sazbou-pribor

    Inflace činí cca 0,44% (záleží na úhlu pohledu). Uroková sazba st. spořitelen ve fázi spoření je rekordních 0,05%p.a. Řádný úvěr (po přidělení CČ) se pohybuje průměrně kolem 2,85%.

    Hypotéky dle mého názoru jsou nadhodnocené. Prakticky by měla být úroková sazba kolem 1 – 1,5% , Pochopitelně každá banka žádá domicilaci účtu a v zájmu ochrany “svého” majetku ve vlastnictví dlužníka i jeho zajištění. Platí samozřejmě klient ;) Co žádá klient? Nic. Hlavně když má střechu nad hlavou a nic dalšího po něm nikdo nechce :(

    Budu rád, když sem napíše někdo z odborníků z oblasti analýzy hypoték. Rád se připojím do diskuse. Své myšlenky můžeme rozvinout.

    0

    0
     | Odpovědět privátně
  •  Štěpán Průcha 
    Účastník

    O co se Váš názor o drahých hypotékách opírá? Já bych za 2 procenta nepůjčil skoro nikomu. Mám za to, že kvůli konkurenčnímu boji jsou upozaděni riskeři. Pokud dojde k rychlejšímu růstu sazeb nebo ke zvýšení nezaměstnanosti, tak se mnohé banky mohou ocitnout spolu se svými klienty v těžké situaci.

    3

    0
     | Odpovědět privátně
  •  Ondřej Záruba 
    Účastník

    Hypoteční sazba se skládá v zásadě ze tří složek.

    1)Cena peněz

    2)Obchodní marže

    3)Kreditní marže

    Složka 1 je nyní minimální. O složkách 2 a 3 v ČR nemám detailní info. Ovšem můj osobní odhad je, že kreditní marže bude relativně vysoké číslo. Za posledních 10 let se například toto číslo v USA pohybovalo v průměru mezi 0,03% až 2,81%. Aktuálně je v USA asi na 0,13%. To je ale průměr všech bank u nemovitostí zajištěných úvěrů. V nějaké konkrétní bance to může být třeba 1,5%. Záleží na úvěrové politice banky.

    Jinak banka má s akvizicí hypotéky nemalé náklady. Řádově se u hypotéky okolo 2 milionů bavíme o 100-150 tisících Kč. Snadno si můžete spočítat, jak je to pro banku výhodné poskytovat hypotéky.

    Pokud vezmu úrokovou sazbu 2%, kredit marži O,5% a cenu peněz třeba 0,4%, tak mám cca 1,1% obchodní marži. Na 3 letém fixu pak jsme na úrokové marži přes 60 tisíc. Celá dvě procenta jsou 111 tisíc. Žádný terno poskytovat hypotéky není. Leda, že bychom to uměli jako profíci začít dávat i těm, co to neplatí :D

    V ČR na tom vydělávají hlavně zprostředkovatelé. Seberou 1,7%, odejdou s čistou a za tři roky to zkouší refnout. Nemyslím, že si to banky nechají dlouho líbit.

    Ale nedokážu to posoudit bez přístupu k datům o kreditních delikvencích v bance.

    6

    0
     | Odpovědět privátně
    •  Ano 
      Účastník

      Ondro, děkuji Vám za info. Začnu od Vašeho (před)posledního odstavce.

      Kreditní delikvence bank se pohybuje v průměru kolem 2% (někde i výš). Bohužel číslo se bude zvyšovat. Vidím hodně 20-25letých klientů s HU. Většinou nemají žádnou fin. rezervu :( , ani pořádnou pojistku.

      Paradoxně největší úvěrovou delikvenci mají banky (st. sořitelny) na úvěrech bez zástavy. Klienti však neví, že mohou i přesto přijít o střechu nad hlavou.

      Předposlední odstavec píšete o refinu. Dnes již některé banky (st. spořitelny) mají v metodikách, že nepřipustí ani po uplynutí fixu (st. spořitelnu) banku jinou na druhé (byť dočasné) místo v zástavě! Zprostředkovatelé to buď neví (asi 80%?), nebo ví, ale díky obchodu klientovi nesdělí. Jsem zvědav, co za tři roky budou řešit?

      Hypotéky již 2 roky (co platí NOZ) začínají být náročnější a specifičtější díky metodikám, obchodním podmínkám veřitelů apod. Dokonce některé hypotéční banky uplatňují tzv. storno rezervu vůči zprostředkovatelům v případě nesplácení závazku klientem (HB, ČS – ona si začala ;), KB,…)

      0

      7
       | Odpovědět privátně
      •  Ondřej Záruba 
        Účastník

        Je obrovský rozdíl mezi tzv. delikvencí a kreditní marží. Delikvence jsou i ti, co platí pozdě. 2% kredit marže by už byla hodně velký problém pro banku. Vezměte si, že typická česká banka pracuje s finanční pákou 10. Efekt na vlastní kapitál tedy desetinásobný.

        1

        0
         | Odpovědět privátně
      •  Jan Rettich 
        Účastník

        Pavle,

        máš na mysli delikvenci klientů spíš, ne? Ta se dle informací, které jsem zaslechl v bankách pohybuje cca od 3%, pokud se budeme bavit o hypotékách/ úvěrech se zajištěním nemovitostí. Určitě bude ještě potřeba to rozlišit podle LTV úvěrů. Čím vyšší bude LTV, tím vyšší bude delikvence.(jen malá vsuvka: Pokud dám nějakou hotovost ze svého, nebudu o ní chtít přijít. Pokud nedám budu si naivně myslet, že v nejhorším mi banka zabaví dům. Chápu, naivní představa, ale tak lidi přemýšlí.) Delikvence u úvěrů bez zajištění nemovitosti bude samozřejmě ještě vyšší. To že dlužník může přijít o střechu nad hlavou i v případě, že úvěr není zajištěný nemovitostí, to je bez debat, ale bez debat dle mého názoru je i fakt, že toto si prostě většina lidí neuvědomuje.

        Já se třeba se svými klienty bavím o tom, zda v případě, až jim skončí fixace budou mít na splátky, pokud úroková sazba vyskočí na 4, 5%? U větších hypoték je to rozdíl ve splátce i mnoho tisíc. A jsme opět u toho, že toto si prostě mnoho lidí vůbec neuvědomí. Teď vidí sazbu okolo 2% a často si neuvědomí, že na konci fixu to může být úplně jinak. Já na to mentálně své klienty připravuji. A ty?

        3

        0
         | Odpovědět privátně
    •  Jan Maňák 
      Účastník

      Ondřeji,

      Pro dokreslení napíšu, co vím o US hypotéčním trhu.

      Americký hypotéční trh funguje jinak, než ten náš. Tamní banky většinou nedrží riziko úvěru u sebe, ale riziko daného úvěru okamžitě prodávají těm třem kvazi-státním agenturám – Fannie, Freddie a Ginnie.

      Ty agentury mají do všech bank zavedený software, přes který není problém oceňovat konkrétní úvěr prakticky on-line.

      Hypotéky se posyktují na fixní sazbě na 15 nebo 30 let. Sazby jsou relativně vysoké, ale je možné kdykoliv refinancovat. Takže cena obsahuje dlouhou splatnost a ocenění opce na předčasné splacení.

      Ani agentury si nenechávají riziko u sebe. Hypotéky prodávají v balíkách MBS ven investorům. Pro nás je to atraktivní investiční nástroj, prakticky bez kreditního rizika, protože v případě delikvence je hypotéka okamžitě uhrazena agenturou. V AGENTURNÍM MBS historicky ještě nedošlo k defaultu, agentury vždy problematický úvěr vyplatily.

      Při absenci kreditního rizika je největším rizikem agenturního MBS je předčasné splácení. (stále mluvím o agenturních MBS, komerční MBS fungují jinak).

      V ocenění MBS hrají roli faktory geografické (například v New Yorku se platí daň při refinancování, takže tamní MBS má smysl držet když padají sazby a lidé mají tendenci refinancovat), ročníky, první vs. několikátá hypotéka atd.

      je to trh, kde se díky rozdílným charakteristikám jednotlivých MBS dá udělat neuvěřitelně zajímavý nadvýnos … tedy pokud Váš fond nemá 100 miliard USD :)

      Myslím, že porovnát oba hypotéční trhy je velmi obtížné….

      2

      0
       | Odpovědět privátně
      •  Ondřej Záruba 
        Účastník

        Dobrý den Honzo,

        občas to tu studuji. Je to docela sranda otevřít si nějaký balík hypoték a sledovat, jak v něm lidi splácejí.

        Porovnávat to určitě nejde. Spíš ten trh je daleko čitelnější než ten náš díky těm MBS, jejichž studiem lze strávit opravdu hodně času.

        O

        1

        0
         | Odpovědět privátně
  •  Jan Rettich 
    Účastník

    Celkem zajímavé by mohlo být srovnání se švýcarským trhem. Zhruba před rokem jsem se bavil se známým ze Švýcarska a tehdy mne překvapilo jak nízké sazby mají. Naivně jsem myslel, že nižší sazby než u nás můžou být těžko. :-) Tehdy byly zhruba 1,7% p.a.. Od té doby jim šly fixované sazby ještě o něco níž, až k 1,2%. Nicméně detaily švýcarského trhu neznám, tedy nevím, zda to může být úplně porovnatelné.

    Tady jsem k tomu našel graf vývoje. https://moneypark.ch/en/mortgage/rates/

    2

    0
     | Odpovědět privátně
Reklama

Pro reakci na toto téma se musíte přihlásit.

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account