V současnosti je nešťastná situace. Podle výkladu České národní banky (ČNB) o účelně vynaložených nákladech může hypotéku klient splatit kdykoli téměř zadarmo. To nahrává spekulacím – a ohrožuje celý hypoteční trh. O refinancování hypoték v průběhu fixace a o účelně vynaložených nákladech se bavím s Liborem Ostatkem, zakladatelem a vlastníkem Golem Finance a Hypoexpert.

Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google PodcastPocket Casts.

Není jednoduché odpovědět, jaké by měly být. Vstup do každé kalkulace je vždy unikátní. Měly by být především definované transparentně, jasně a měli bychom být schopni klientovi obratem sdělit výši účelně vynaložených nákladů za pomoci jednoduchého propočtu či nějakého nástroje.

Myslím si, že částka by měla být férově kalkulována na stranu banky i na stranu klienta. Problém vznikl již před pěti lety, když se finišoval zákon o spotřebitelském úvěru, kdy byl pojem účelně vynaložených nákladů definován velmi široce. Je to nejpalčivější část zákona.

Není jednoduché odpovědět, jaké by měly být. Vstup do každé kalkulace je vždy unikátní. Měly by být především definované transparentně, jasně a měli bychom být schopni klientovi obratem sdělit výši účelně vynaložených nákladů za pomoci jednoduchého propočtu či nějakého nástroje.

Myslím si, že částka by měla být férově kalkulována na stranu banky i na stranu klienta. Problém vznikl již před pěti lety, když se finišoval zákon o spotřebitelském úvěru, kdy byl pojem účelně vynaložených nákladů definován velmi široce. Je to nejpalčivější část zákona.

Vidím to jako sektorové riziko. Na hypotékách je velká marže a také vysoká provize. Proto to lze vnímat jak jako příležitost, tak jako hrozbu. Nejsem zastánce „přebouchávání“, které je krátkodobou strategií.

Klient chce mít jistotu po určitou dobu fixace. U nás se ustálila historicky fixace na 5 let, nyní se rozšířili i delší fixace na 7 let až 10 let. Když někomu prodám dlouhodobou jistotu a chce potom z tohoto principu uniknout, má na to samozřejmě ze zákona právo, ale je podle mě spravedlivé počítat, že i banka s tím měla určité náklady. A to nejen administrativní, tak jak řekla loni v březnu ČNB, ale i finanční ztráta plynoucí z toho, že banka zajistila zdroje na 5, 7 či 10 let. Je férové, aby minimálně část té ztráty nesl i zákazník, který chce získat výhodu nižší splátky.

V zákonu je to v podstatě takto definované. A z podnikatelského hlediska mi to přijde férové. Ale ten problém je komplexní. Je zde zájem chránit spotřebitele, je tu bankovní sektor a jsme tu my, jako zprostředkovatelé.

Problém je, že u některých bank finanční ztráta může činit velkou částku.

Je i možnost refixace. Nemusí to být cílené refinancování. Je ale důležité zjistit konkrétní situaci, což vyžaduje znalost výpočtu účelně vynaložených nákladů a všech dalších podmínek, ať už je to refinancování, se kterým jsou spojené další náklady, nebo refixace.

Jsou banky, které na refixaci přistoupí, a jsou banky, které na refixaci nepřistoupí.

To jsi trefil hřebíček na hlavičku. Je to velké dilema. Aniž bych se vyhýbal odpovědi, přál bych si, aby se tato situace velmi rychle vyřešila. Bohužel vidím souvislosti a vidím země, kde se to nevyvíjelo dobře a kde se trh výrazně změnil.

Ve hře jsou krátkodobě úspory na straně klienta i požitek z provize, ale když se na to podíváme racionálně, tak jsou to na druhé straně si storna provizí. A dlouhodobě je to špatně i pro klienta. Může být narušen princip fixace.

Stejně jako každý problém to přináší příležitosti, trh se může změnit. Ale chtělo by to vyřešit jasným a transparentním pravidlem.

Nemám na to jednoznačnou odpověď. Určitě je třeba stát za klientem, ale ne ve spekulativní rovině, tedy řešit to s cílem krátkodobého zisku. Je třeba to řešit ve formě win-win.

V současnosti se sice teoreticky nabízí variabilní sazby, které ale prakticky nikdo nedělá. Důvodem je, že mají nevýhodné úrokové sazby, až na výjimky, mimo jiné proto, že klient může hypotéku skutečně kdykoli splatit.

Pokud by ten problém nebyl řešen, nevěřím tomu, že princip neskončí někde, kde by zachoval princip fixace úrokových sazeb. Ale stejně jako jsme vychýlení k vlastnickému bydlení a je daleko menším poměrem je zastoupeno nájemní bydlení. A to také není vyvážené. Vidím jako zcela legitimní, aby tu byly i variabilní sazby a současná situace pro ně může být i prospěšná.

Nevěřím, že si banky nechají zbořit princip fixací. Jsou banky na trhu, které přistoupili k výpočtu účelně vynaložených nákladů s dobrou praxí. Když se podívám na kalkulaci, kterou zavedla Česká spořitelna, není tak jednoduchá, ale má kalkulačku, kde mohu během chvilky získat výsledek. A to vidím jako dobrou cestu. Podobně to mají i některé další banky.

Jsem udivený z toho, jaký je postoj České národní banky. Nechci to brát jako kritiku, což se samozřejmě někdy nevyplácí, ale říkám to zcela otevřeně. Ano, jsou tu administrativní náklady, ty ČNB jednoznačně definovala. Osobně jsem rád, že tam není provize zprostředkovatele, protože to jsem bral jako nefér praktiku, protože když si klient dělá hypotéku přes pobočku banky, tak tam sice nejsou provize, ale jsou tam mzdy, fixní náklady budov atd., takže i to by případně mělo být zahrnuto. Naštěstí tato praxe padla. Ale co mě překvapuje, že ČNB popřela možnost výkladem z loňského března kalkulovat jako účelně vyložené náklady potenciální ztrátu z refinancování při klesajících úrokových sazbách.

Proč jsem tím překvapen, protože jde o princip, který jde proti stabilitě finančního trhu. A jsem přesvědčen, že i uvnitř v České národní bance je toto vnímáno podle mého názoru také ne jako úplně dobré řešení.

Libor Ostatek

Hypoexpert

Absolvoval fakultu strojního inženýrství ČVUT a postgraduální studium bankovnictví na VŠE v Praze. Kariéru v bankovnictví začal v roce 1991 v Investiční bance, kde pracoval do roku 1995. Následně se jako jeden z klíčových zaměstnanců Českomoravské hypoteční banky začal soustředit na nově se rozvíjející hypoteční trh. Absolvoval pracovní pobyty a stáže v Kanadě, Německu a Švýcarsku. V roce 2005 z bankovního sektoru odešel a založil společnost Newvalues. O rok později rozjel vlastní makléřskou společnost Golem Finance, ve které působí dodnes.

Jeho mottem je: Jdeme-li tím správným směrem, to nejdůležitější, co musíme udělat, je jít dál.

1 komentář
  1. Pietro 1 měsícem

    Odpovědím rozumím a jsou logické z pohledu, že pan ředitel spolupracuje s klienty i finančními institucemi.

    Vemte si hackery – ti odhalí slabé místo, to způsobí nějaké škody, ale díky tomu se věci posunou dopředu a přinese to EVOLUCI, vylepšení. To samé je i případ hypoték výše!
    A proto si myslím, že je nejlepší, aby teď co nejvíce klientů hypotéky refinancovalo.
    Když se podařilo nastavit takto nejasný stav a za léta s tím nikdo nepohnul, tak ať teď vznikne o to větší tlak a jen díky tomu se to třeba pohne.
    Když se to nepohne samo, musí na řadu přijít právě ti “hackeři” :-)!

    Jen se podívejte na dravé politiky, hradní funkcionáře, starosty, pochybné firmy, lobbisty, právníky atd.
    Ti všichni mnohdy využijí nějaké díry / nejasnosti v zákoně, dvojího možného výkladu apod.
    A přijdou si na statisíce, miliony!

    Hloupý ten, kdo z občanů, kteří mají zlomky příjmů a možností oproti “těm nahoře” tohoto zmatku nevyužije.
    Když mám klienty, tak velmi dobře spočítám, kolik je storno z obchodu – veškeré poplatky – změna splátky.
    Když bych refinancoval cizího klienta, bylo by lepší domluvit se i s původním poradcem (na nějakém rozdělení provize), protože to samé se může stát komukoli. Aby byla dobrá KARMA. Ale to udělá minimum lidí, že…?

    Nebo místo toho, aby zákonodárci uznali svou chybu, tak řeknou, že poradci jsou NEPOCTIVÍ a změní systém provizí.
    POKRYTCI !!!
    Téměř bych se vsadil, že to udělalo i mnoho těch, kteří si žijí jako … :-)… tak proč by to nemohl udělat každý občan, který má hlouběji do pasy!

    0

    0

Napsat komentář

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account