Ceny bytů se na mnoha místech v Česku staly nedostupné už i pro střední třídu. Tolik diskutovaná cenová korekce se však podobá čekání na Godota, a tak se družstevní bydlení se svými možnostmi financování na úvěr se nabízí jako výhodná alternativa. Klienti nemusí mít deset až dvacet procent kupní ceny z vlastních zdrojů jako v případě hypotéky a pro stavební spořitelny znamenají nezajištěné úvěry budoucím družstevníkům téměř nulové riziko a vysoké marže.
Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.
„Před jedenácti lety jsme chtěli nabídnout alternativu bydlení lidem, kterým tehdy nebylo dostupné financování hypotékou,“ vrací se k tehdejší obchodní strategii Štěpán Havlas z FINEPu. Do současné doby postavil developer téměř 1 900 družstevních bytů, což je patnáct procent z jeho celkového portfolia.
Úvěr na výstavbu tohoto typu bydlení získává družstvo jako celek. Zájemci o družstevní byty – novostavby složí obvykle 20 % až 25 % z „vlastních“ zdrojů (na tuto výši nebo její podstatnou část si mohou sjednat nezajištěný úvěr ze stavebního spoření) a zbylou část pořizovací ceny bydlení splácí družstvu. To je podstatný rozdíl oproti hypotéce na koupi bytu do osobního vlastnictví, protože nemusí stavební spořitelně prokazovat tak vysokou bonitu jako v případě, kdy by potřebovali zafinancovat až 80 % nebo 90 % kupní ceny. „V následném fungování SVJ a družstva jsou legislativní rozdíly ve prospěch družstva. Společenství vlastníků často nefungují provozně a operativně tak dobře,“ poznamenává ke správě bytových domů Štěpán Havlas.
„Družstevní bydlení je za nás optimální produkt, protože je to účelový úvěr na bydlení,“ říká Hana Paveleková. „Tím, že je bez zástavy a poskytuje se formou nezajištěného úvěru, je i méně administrativně náročný. A nezajištěné úvěry jsou poskytovány s vyšším úrokem než úvěry zajištěné nemovitostí, takže to znamená vyšší zisk pro banku.“
Ondřej Čtvrtečka se na financování bydlení dívá z pohledu klienta. „Když si chce pořídit svoji vlastní nemovitost, potřebuje minimálně 10 %, ideálně pro banku nebo stavební spořitelnu 20 % vlastních zdrojů, což jsou při dnešních cenách velmi vysoké částky. Proto jsem rád, že družstevní bydlení v této době zažívá renesanci, která tady byla v období první republiky (v letech 1918 až 1938 – pozn. red.). Stavební spořitelny v tomto typu financování bydlení hrají prim. Klienti nemají tak vysoké úvěrové zatížení, takže není potřeba tolik sledovat DSTI, a získání bytu je pro ně dostupnější.“
Zatímco pro klienta je úvěr na pořízení družstevního bydlení administrativně méně náročný, z pohledu developera je to přesně naopak. „Administrativa je výrazně náročnější než standardní výstavba, protože kromě toho, že se musíme postarat o vlastní development, projektový management, technickou stránku apod., musíme také zabezpečit komplexní správu korporátního družstva, což znamená veškerou družstevní agendu, aby po formální a právní stránce byly realizovány veškeré kroky, které družstvo musí činit,“ podotýká Štěpán Havlas a doplňuje, že jsou dva základní modely, jak financovat družstevní bytovou výstavbu: „Jeden model je, že družstvo rovnou financuje výstavbu, to je produkt, který jsem vymysleli my a vstoupili s ním před jedenácti lety na trh. Alternativou je možnost, že developer dokončí bytový dům a družstvo si koupí již hotové byty. V našem modelu je družstvo založené předem a družstevníci jsou členy družstva již v průběhu výstavby,“ popisuje.
Družstevní bydlení je zkrátka perspektivní budoucnost – pro developery, finanční instituce i zájemce o pořízení bytu pro vlastní bydlení nebo na investici. Připravují stavební spořitelny v této oblasti něco nového?
„My jsme dneska na trhu jediní, kdo dokáže pokrýt potřebu klienta až do výše 3 500 000 Kč, pokud si pořizuje družstevní bydlení,“ konstatuje Ondřej Čtvrtečka. „V tuto chvíli se díváme na to, jak vylepšit produkt cenově – nezajištěný úvěr je z logiky věci cenově dražší, protože riziko je tam pro stavební spořitelnu vyšší (v úvěru není zástava nemovitosti). Chceme také zvýšit průchodnost produktu, tedy aby více klientů u nás dostalo možnost si svoje vlastní bydlení pořídit. K vylepšení dojde v rámci několika málo týdnů.“
Hana Paveleková poukazuje na to, že i když mají tento produkt v nabídce výrazně kratší dobu, drží prim v délce splatnosti úvěru, a tak finanční zatížení úvěrem je pro klienta podstatně menší. „Navíc mu v rámci produktu nabízíme možnost financování i dovybavení bytu, případně klientských změn, pokud se jedná o výstavbu… Klienti družstevní bydlení vnímají jako vlastní bydlení, což v nich evokuje myšlenku, že byt je zkrátka jejich a chtějí se o něj řádně starat. Takže nemusíme předpokládat, že by u těchto úvěrů docházelo k velkým nesplácením – byť to jsou úvěry nezajištěné.“
Každá mince má ovšem dvě strany. Jaká negativa vidí bankéři v případě družstevního bydlení? „Pro klienta je velmi důležité, aby se podíval velmi dobře do Stanov, když se chystá pořídit si družstevní bydlení, a tedy vstoupit do družstva,“ uvádí Ondřej Čtvrtečka. „Kromě družstevní výstavby jsou tady starší bytová družstva, v jejichž Stanovách by měl klient hledat důležité informace a zásadním zjištěním může být fakt, že má družstvo úvěr a klient tak kromě pořizovací ceny bydlení ještě bude splácet dlužnou částku finanční instituci. Pokud bude chtít družstevní bydlení kupovat na investici, může se stát, že ho bude podle Stanov obtížně pronajímat. Když bude chtít realizovat rekonstrukci, je potřeba mít souhlas družstva.“
Nabízí se otázka, zda je nějaký cenový rozdíl mezi družstevním bydlení a bytem v osobním vlastnictví v případě novostaveb. „Není v tom žádný rozdíl,“ poznamenává Štěpán Havlas. „Byty jsou identické, co je týká jejich parametrů, dispozic i vybavení. Když jsme s družstevní bytovou výstavbou začínali, každý si spojoval slovo družstvo s mírně pejorativním nádechem – jako by to bylo něco starého a zkostnatělého. Ale hlavně s tím všichni měli spojené slovo levné. To musí být levné, když je to jiné. A tak to vůbec není.“
Skladba klientů je dnes podobná jako v případě těch, kteří kupují byty do osobního vlastnictví – věkově i třeba v počtu lidí kupujících byt na investici. „V naší historii jsme v podstatě nezaznamenali žádnou delikvenci. Jsou tam samozřejmě případy, kdy je někdo mírně po splatnosti. Produkt nabízí snadné řešení pro každého družstevníka, jak se s tím popasovat. Může svůj podíl prodat – nemá v tom tolik nainvestováno a je relativně hodně kupujících, kteří jsou připraveni jeho pozici snadno vykoupit… Jsem rád, že banky začaly po letech vnímat financování družstevního bydlení jako příležitost a reflektují výhody, které tam pro finanční ústavy jednoznačně jsou,“ konstatuje Havlas.
Převod družstevních bytů do osobního vlastnictví nabízí FINEP každému z družstevníků. „Je to jejich právo. Stanovy by převod mohly limitovat, třeba ho umožnit až po nějaké době. My to nelimitujeme a tím zvětšujeme flexibilitu družstevního produktu. Každý člen má právo, aby mu přiřazená jednotka byla převedena do jeho osobního vlastnictví.“ Samozřejmě nejprve musí uhradit nesplacenou část svého družstevního podílu.
Jak závěrem panelové diskuse poznamenal Ondřej Čtvrtečka, družstevního bydlení je v dnešní době trend. „A vidíme to i v Praze, která možná chce hrát v tomto způsobu bydlení prim. V hlavním městě pořídíte 2+kk za šest milionů korun a mít 20 % vlastních zdrojů je proto extrémně složité. I z tohoto úhlu pohledu je družstevní bydlení správný směr.“
Ondřej Čtvrtečka
Člen představenstva Stavební spořitelny ČS
Ondřej vystudoval Ekonomicko-správní fakultu Masarykovy Univerzity v Brně. Během své téměř jedenáctileté praxe v České spořitelně získal bohaté obchodní zkušenosti v pobočkové síti. Do dubna 2018 byl zodpovědný za řízení rizik nezajištěných úvěrů České spořitelny. Představenstvo Buřinky posílil v dubnu 2018 a nyní je zodpovědný za vedení obchodní divize. V Buřince vytváří moderní distribuční strategii, která zajišťuje dlouhodobý růst a pomáhá více se přiblížit klientům a jejich potřebám.
Hana Paveleková
Ředitelka externího odbytu v Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
Hana vystudovala vysokou školu Bankovní institut obor Finance. Od roku 1993 působila v České spořitelně na obchodních a lektorských pozicích. Následně se specializovala na pojišťovnictví ve společnosti Pojišťovna ČS, a.s., kde působila do roku 2001 jako obchodní ředitelka. Následně byla oslovena řídit distribuci ve Stavební spořitelně České spořitelny. V počátku byla zodpovědna za distribuci pobočkové sítě i externích sítí a následně se zaměřila na distribuci přes třetí strany (externí prodej) až do roku 2016. Od ledna 2017 řídí externí odbyt v RSTS.
Štěpán Havlas
Finanční ředitel a místopředseda představenstva FINEP CZ a.s.
Štěpán Havlas zastává od roku 2008 pozici finančního ředitele a místopředsedy představenstva českého developera společnosti FINEP a je také akcionářem této společnosti. Ve FINEPu je garantem oblasti družstevního bydlení.
Svou profesní kariéru zahájil v eBance (původně Expandia Banka), další pracovní zkušenosti získal na manažerských pozicích ve společnostech IBM a ČSOB Leasing. Do FINEPu odcházel z pozice člena představenstva a finančního ředitele DIRECT Pojišťovny.
Štěpán Havlas je absolventem VŠE, Fakulty Mezinárodních vztahů.
Jiří Pathy
Generální ředitel Gepard Finance
Jiří Pathy studoval Fakultu mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. Sedm let zastával pozice v představenstvu GE Money Multiservis. Tři roky byl zároveň generálním ředitelem splátkové společnosti GE Money Multiservis pro Česko a Slovensko. Později v GE Money zodpovídal za celý region střední a východní Evropy.
Tři roky také působil jako generální ředitel splátkového prodeje ve společnosti Home Credit na Ukrajině, zároveň byl členem dozorčí rady ukrajinské Homecredit Bank. Od roku 2009 pracoval jako generální ředitel a předseda představenstva společnosti ETA a.s., která pod jeho vedením prošla restrukturalizací.
