Česká národní banka (ČNB) ve čtvrtek schválila zpřísnění regulace hypotečního trhu. Pro mladé do 36 let ovšem využila svou možnost v zákoně a stanovila jim mírnější podmínky. Má to dělat? Neohrozí to stabilitu bankovního systému?

ČNB ve čtvrtek 25. listopadu 2021 s účinností od příštího apríla (1. dubna 2022) zpřísnila regulaci na hypotečním trhu a nastavila pro banky přísnější limity pro poskytování hypotečních úvěrů. Banky tak nesmějí poskytnout více než 80 % zástavní hodnoty nemovitosti (80 % LTV), dlužník nesmí mít víc úvěrů než 8,5 násobek ročních příjmů (8,5 DTI) a nesmí splácet částkou přesahující 45 % měsíčního příjmu (45 % DSTI).

Jenže pro mladé do 36 let stanovila mírnější pravidla. Stále budou moci získat až 90% hypotéku (90 % LTV), zadlužit se budou moci na 9,5 násobek ročních příjmů (9,5 DTI) a na splátku budou moci použít až polovinu příjmů (50 % DSTI). Zákon jí mírnější přístup k mladým umožňuje, ale…

Tip: ČNB reguluje hypotéky: Proč zvýhodňuje mladé?

Česká národní banka se vedle stability měny má také starat o stabilitu finančního sektoru. Podle názorů ČNB se banky „utrhávají ze řetězu“ a začínají poskytovat příliš rizikové hypoteční úvěry. Kdyby si to nemyslela, nebude pravidla na hypotečním trhu zpřísňovat. Banky by se samy staraly o bonitu (schopnost splácet) svých klientů, což ostatně i dělají. Jak do toho zapadají mírnější podmínky pro mladé?

Do zákona o České národní bance se možnost mírnějších podmínek při stanovení regulace na hypotečním trhu dostala z politických důvodů. Vláda chce podporovat mladé a s tím i dostupnost bydlení pro tuto cílovou skupinu. A tak v zákoně o ČNB stojí:

§ 45b

(1) Česká národní banka je oprávněna v návaznosti na rozpoznání systémových rizik souvisejících s poskytováním spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí vydat opatření obecné povahy, kterým stanoví horní hranici 1 nebo více úvěrových ukazatelů podle § 45a odst. 5 s tím, že pokud tak učiní, pak pro tyto úvěry určené k financování pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení žadatele, který k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let, anebo žadatelů žijících v manželství nebo registrovaném partnerství, z nichž alespoň jeden k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let, stanoví vyšší horní hranici ukazatele nebo ukazatelů než pro ostatní žadatele, a to u

a) ukazatele LTV o 10 procentních bodů,

b) ukazatele DSTI o 5 procentních bodů a

c) ukazatele DTI o jednoroční násobek čistých příjmů.“

Zákon tak dává České národní bance možnost mírnější pravidla pro mladé stanovit. Ovšem měla by to dělat? Neohrozí to finanční stabilitu bankovního sektoru?

Jednotlivé banky mají různý podíl různých věkových skupin ve svém portfoliu. Tudíž argument, že mladí žadatelé o hypotéku jsou jen malou složkou portfolia, neobstojí. U některých bank tomu tak je, jiné banky mají těchto klientů (ne)poměrně více. Na druhou stranu, pokud jde České národní bance především o tzv. systémové banky, tak by to problém být nemusel. Systémové banky jsou největší české banky, jejichž pád by ohrozil celý bankovní systém. A ty mají klientskou bázi rozloženou.

Častým argumentem pro podporu mladých formou možnosti čerpat vyšší úvěr (hypotéku s vyšším LTV) je, že nemají za krátkou pracovní kariéru naspořeno dostatek vlastních zdrojů. To je ale nečiní méně rizikovými. Spíše naopak. Ovšem i tato mince má druhou stranu – mladí jsou na začátku své pracovní kariéry a jejich příjem spíše poroste. Navíc mezi mladými je nižší než půrměrná nezaměstnanost, a tak i z tohoto pohledu patří spíše mezi méně rizikové.

Ani tento argument ale nevysvětluje, proč by centrální banka měla v rámci udržení finanční stability vyčleňovat a upřednostňovat právě tuto kategorii obyvatel. Méně rizikové s pravděpodobným růstem příjmu jsou i další skupiny – např. státní zaměstnanci, pracovníci v IT a další. Stejně tak mladí mohou být již jako nižší třicátníci v některých oborech na vrcholu své kariéry.

Naštěstí v možnosti dát či nedat úvěr má poslední slovo obchodní banka. Jen lidé starší 36 let budou mít od apríla přístup k úvěru ztížený.

Komentářů: 5
  1. Jiří Kryl 2 měsíci

    Podstatná je mj. otázka, jaký typ nemovitosti se dá zařadit pod zákonem o ČNB 219/2021 Sb. zavedený pojem „spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí“?

    Definice uvedeného pojmu použitá v zákoně 219/2021 Sb. a vyhlášce 399/2021 Sb. je tato:

    Zákon 219/2021 Sb., § 45a, odstavec 2: “Spotřebitelským úvěrem zajištěným obytnou nemovitostí se pro účely tohoto zákona rozumí spotřebitelský úvěr, který je zajištěný obytnou nemovitostí ve smyslu přímo použitelného předpisu Evropské unie upravujícího obezřetnostní požadavky41) nebo je zajištěný věcným právem k této obytné nemovitosti.”

    Vyhláška 399/2021 Sb. poznámka pod čarou: “1)Čl. 4 odst. 1 bod 75 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013 o obezřetnostních požadavcích na úvěrové instituce a o změně nařízení (EU) č. 648/2012, v platném znění.”

    Čl. 4 odst. 1 bod 75 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 575/2013: „obytnou nemovitostí“ obytný prostor, který obývá vlastník nebo nájemce tohoto obytného prostoru nebo družstevník v bytových družstvech, jako jsou například bytová družstva ve Švédsku”

    Já si to vykládám tak, že například nová pravidla pro LTV, DTI a DSTI, by se neměla týkat úvěrů zajištěných stavebním pozemkem, případně ani byty či RD, pokud v nich nebydlí vlastník ani nájemce, ale např. příbuzní vlastníka. Marketingově by pak banky mohly začít poskytovat na jaře hypotéky např. na bydlení pro babičky a tchýně.

    1

    0
    • Author
      Petr Zámečník 2 měsíci

      Jen se obávám, že toto by odporovalo právnímu výkladu ČNB, která své výklady prosazuje i v jiných oblastech. Rozhodnout by tak musel soud, ovšem to by některá z bank musela chtít jít do sporu s regulátorem, což se jim moc (z pochopitelných důvodů) nechce…

      0

      0
      • Jiří Kryl 2 měsíci

        Toho se také obávám viz reakce ČNB na můj červnový kritický článek na IDNES https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/aktuality/Reakce-na-nepresnosti-vmediich/
        Nakonec to dá k soudu nejspíš nějaký nespokojený klient – advokát.

        1

        0
        • Author
          Petr Zámečník 2 měsíci

          Ano, to je pravděpodobnější. Na banky bych v tomto nesázel. A ani finančně poradenské společnosti do sporu raději nepůjdou…

          0

          0
          • Jiří Kryl 3 týdny

            Jeden z možných výkladů “SÚZON” získaných od ČNB:

            “Podle čl. 4 odst. 1 bodu 75 nařízení (EU) 575/2013 se obytnou nemovitostí rozumí obytný prostor, který obývá vlastník nebo nájemce tohoto obytného prostoru nebo družstevník v bytových družstvech, jako jsou například bytová družstva ve Švédsku.

            ČNB považuje při aplikaci definice obytné nemovitosti v nařízení (EU) 575/2013 za rozhodující skutečné využití dotčené nemovitosti, resp. záměr skutečného využití dotčené nemovitosti.

            Podstatné je tudíž skutečné užívání dotčené nemovitosti, čili je třeba zjistit skutečný stav věci a konkrétní účel a způsob využívání dotčené nemovitosti. Podle ČNB může definici obytné nemovitosti podle nařízení (EU) 575/2013 naplnit nejen byt, rodinný dům, ale např. i ateliér, chata, rekreační chalupa. Podmínkou je, že jsou nebo budou obývány vlastníkem nebo nájemcem, přičemž rozhodující není, zda jde o trvalé bydlení. V případě výstavby či 
            rekonstrukce nemovitosti je podstatný záměr využití dotčené nemovitosti po výstavbě nebo rekonstrukci. Ke stavebnímu pozemku se přistupuje podle účelu stavby, která na něm stojí nebo má být postavena.”

            Zdrojový soubor jsem poslal Dáše.

            0

            0

Napsat komentář

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account