Nulový úrok - hypotéka zadarmo - úrokové sazby
Zdroj: Pixabay.com

V Evropě se dnes lze potkávat se zvláštním jevem, kdy se zdá, že hypotéka je prakticky zadarmo. Zvláště český člověk na věci zdarma slyší jako Pavlovův pes na zvonek. Běžný člověk hudrá: Cože? Ona ta zlá banka chce úrok za to, že půjčí několik milionů? Za 2,5 % ročně? To je nehorázné (myslí si klient), vždyť přece v dánské koruně by to bylo za 0 %!

Zkusme se podívat na hypoteční trh v České republice. Znázorněme si, jak se asi tak pohybuje průměrná úroková sazba na 5 let fixace (nejrozšířenější typ sazby) za posledních 15 let. A zkusme si na několika příkladech ukázat, jak spolu některé hodnoty korelují a případně i v jakém historickém kontextu se sazby mění.

Příklad – úroky hypoték a růst průměrné mzdy

Vezměme si příklad pětileté hypotéky s pětiletou fixací s úrokovou sazbou 2,5 % p.a. třeba na 1 mil. Kč. Splátka je v tomto případě 17 747 Kč/měsíc a úroky jsou z této částky průměrně 1 081 Kč/měsíc (zpočátku cca 2 tis. Kč, a pak to klesá; 1 080 Kč je průměr za 5 let). Zbytek splátky je úmor, protože jsme si nastavili krátkou splatnost, aby se stihl projevit efekt, na který chceme poukázat. Dokonce pokud bychom započetli i odečet úroků z daňového základu, tak by se průměrný čistý úrok dostal na 919 Kč/měsíc.

Druhým předpokladem je, že počítáme pouze ty případy, kde by příjem byl minimálně ve výši splátky, a také s tou stejnou výší budeme počítat pro nárůst průměrné mzdy vždy oproti předchozímu roku. Tedy např. pokud by nárůst mzdy byl 2,5 % ročně po celé čtyři následující roky, pak se v daném příkladu zvedne mzda (pouze ve výši splátky, tj. 17 747 Kč) o 1 842 Kč/měsíc. Abychom to mohli vztáhnout na dané období (nárůst nebyl od počátku), tak nám vyjde nárůst příjmu průměrně za pět let o 910 Kč/měsíc. Pokud by ovšem růst mzdy byl 3,5 % ročně po čtyři následující roky, pak se mzda na konci zvedne o 2 618 Kč a v průměru o 1 287 Kč/měsíc, tedy více, než se zaplatilo na úrocích.

Zkusme se ještě podívat na růst průměrné mzdy a hypotečních úroků v čase. Pro zajímavost, a nikoli pro přesnost, jsou na oranžové křivce v Grafu 1 tyto procentuální změny odečteny. Při růstu příjmů se částka na splátku lépe alokuje a lze přesně spočítat, v jakých případech a o kolik, což zde nebudeme dopočítávat. Jde jen o ilustraci.

Pro inženýry a ekonomy: Ještě jednou, v Grafu 1 se oranžová křivka neohlíží na reálné kvadráty v čase jednotlivých hodnot, ale poukazuje na určité korelace ve vývoji těchto hodnot, přičemž posledních 15 let už nějaký přehled poskytne.

Graf 1: Vývoj úrokových sazeb ve světle růstu průměrné mzdyHypotéka zadarmo: Vývoj úrokových sazeb ve světle růstu průměrné mzdy

Zdroj: Fincentrum Hypoindex a Český statistický úřad

Úroky a inflace

Jaký jev nám peníze „ubírá“ až „ujídá“? Jde o inflaci (tedy pokud není záporná, pak se hovoří o deflaci). Inflace nám požírá i budoucí úroky úvěru i splácení budoucí jistiny, de facto celou splátku. Tedy při splátce z výše uvedeného příkladu ve výši 17 747 Kč/měsíc by nám např. 3% inflace odebrala 1 289 Kč/měsíc v průměru pětiletého horizontu. Pochopitelně i budoucí výdělky a nárůsty mzdy by inflace ponížila.

Zkusme si promítnout graf hrubého úroku hypotéky (5 let fixace) a připojme inflační křivku. Oranžová křivka v Grafu 2 je rozdílem průměrné úrokové sazby a inflace v daný okamžik. Graf slouží spíš jen pro pobavení a demonstruje situace, nakolik v určitý moment pro běžného klienta zdražily věci okolo něj (spotřební koš) a kolik p.a. ho stála hypotéka.

Graf 2: Reálná úroková sazba hypoték

Hypotéka zadarmo: Reálná úroková sazba hypotékZdroj: Hypoindex a Český statistický úřad

Zajímavé je, že lze vystopovat tři až čtyři protnutí inflace s nabídkovou křivkou sazeb. Všimněme si, že současný stav je také velmi blízko takového nedávného protnutí.

A ještě si prohlédněme třetí graf, který ukazuje, co dělají 5leté korunové swapy (IRS).

Graf 3: 5leté korunové swapy

5leté korunové swapyZdroj: Patria.cz

Hypotéka zadarmo

Žádné z výše uvedených hodnot v grafech není podkladem pro vyvozování toho, že reálná hypotéka je v České republice za záporný úrok. Ale v kontextu několika dalších parametrů se tomu blíží. Nicméně neplatí to pochopitelně plošně u všech hypotečních úvěrů se všemi splatnostmi a parametry.

Ceny nemovitostí rostou vzhůru, ale také obrovsky vzrostl standard bydlení. A žádná opatření ČNB nezvýší nabídku nemovitostí, dokud se nebude více stavět. Může to maximálně zpomalit růst cen, nicméně přes dobíhající růst cen nájemného to stejně k nárůstu ceny nemovitostí povede.

Resumé by mohlo být, že by možná nebylo na škodu sazby zvýšit, ačkoli poslední hlasování pana Mory (který velmi zřídka historicky pro zvyšování hlasoval) by mohlo naznačit, že hranice mezi ano či ne je velmi tenká a rostoucí inflace si téměř o zvednutí říká.

Anebo by resumé mohlo být, že by banky měly myslet na své marže, aby neměly hypoteční produkt za ztrátový, ale životaschopný a vývojeschopný (nejen v IT). Úvěrové žně sice skončily, ale pokud se podaří zrušit kletbu „117“, což má plně v rukou ČNB, a lze věřit, že se to snad na správnou cestu posune, tak by byl hřích tento životaschopný trh úvěrového poradenství narušovat, natož rušit.

Posledním grafem je ukázka průměrné sazby a v té době 2T repo sazby ČNB.

Graf 4: 2T repo sazba a průměrná sazba hypoték

Hypotéka zadarmo: 2T repo sazba a průměrná sazba hypotékZdroj: Fincentrum Hypoindex a ČNB

Až budete u hypoték přemýšlet o sazbě a její výši, vzpomeňte si, že nikdy není nic zadarmo, tedy kromě (s trochou nadsázky) hypoték v posledních letech.

0 komentářů

Napsat komentář

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account