Pandemie covid-19 způsobila naprostý obrat v regulaci hypotečního trhu. Došlo ke zrušení DTI a DSTI a uvolnění LTV. Jak Česká národní banka hodnotí svoje kroky po několika měsících od jejich zavedení? Jakou regulaci hypotečního trhu můžeme očekávat v roce 2021? A jak aktuální situaci hodnotí sami bankéři? Konference FINfest.online pokračuje další panelovou diskusí.

Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google PodcastPocket Casts.

Proč došlo ze strany České národní banky k uvolnění ukazatelů, vysvětlil úvodem diskuse Libor Holub: „Vzhledem ke změně situace (v souvislosti s pandemií – pozn. red.) jsme se domnívali – a naše domněnka se ukázala správná – že banky výrazně zvýší obezřetnost při poskytování úvěrů. Podmínky, které banky aktuálně nastavily, byly mnohdy přísnější, než ty naše. Domníváme se, že v této chvíli není nutné upravovat tržní vztahy mezi účastníky a fungování trhu zajišťuje zmíněná obezřetnost. Neuvolnili jsme plně LTV z toho důvodu, že zatím nedochází k poklesu cen. Pořád vnímáme určité nadhodnocení cen nemovitostí v České republice, které s sebou nese svá rizika jak pro dlužníky, tak pro věřitele. Proto byl limit LTV zmírněn, nicméně nebyl zcela uvolněn. I v tomto případě vnímáme, že úvěrové standardy bank jsou často přísnější, než je náš limit 90 % LTV.”

Pokud by došlo ke korekci cen na realitním trhu, došlo by pravděpodobně také k uvolnění limitu LTV? zeptal se v návaznosti na předchozí odpověď moderátor diskuse Jiří Pathy.

Libor Holub: “Není to pochopitelně vyloučeno, nicméně zatím signály o cenovém vývoji nepodporují hypotézu, že bychom takto konali. V oblasti posuzování příjmů i posuzování cen nemovitostí zavládla ze strany bank výrazně vyšší obezřetnost, takže z tohoto pohledu bychom mohli říct, že riziko, které jsme řešili v předchozích letech, kdy ceny výrazně rostly a průměrné objemy úvěrů stoupaly, je podstatně nižší.”

Banky reagovaly na uvolnění ukazatelů ze strany ČNB s jistým zpožděním. Jaká je současná situace v České spořitelně, Hypoteční bance a Modré pyramidě stavební spořitelně?

Marek Blaha: Překvapila nás rychlost, s jakou ČNB tuto regulaci upravila. To ale samozřejmě nic nemění na naší obezřetnosti. Za nás je celkový vývoj kombinací několika faktorů – od toho, jak se vyvíjí americká burza, přes zrušení daně z nemovitostí, až po momentum na trhu, zda lidé věří nebo nevěří v budoucnost svých investic a uspořených peněz a kam utíkají do bezpečného přístavu. Celá tato kombinace způsobuje, že trh výrazně roste. Na jedné straně je obava, nakolik se trh přehřívá a na druhé straně je vývoj nezaměstnanosti, která je zatím stále nízká. Uvidíme, co přinesou nejbližší měsíce.

Jiří Feix: Současná situace přináší poměrně velké nejistoty, takže když na jaře nastala první vlna pandemie, hned po oznámení ČNB, které proběhlo 1. dubna, tedy na apríla, jsme si říkali, jak se k aktuální situaci postavit. Nakonec jsme vyčkali, jak se situace bude vyvíjet s tím, že poté budeme reagovat. Čas nazrál právě teď. Bohužel přišla druhá vlna, podle mě daleko silnější, která může mít možná mnohem větší následky a dopady. Ceny nemovitostí se zatím nijak nezlomily. Díval jsem se na historický vývoj cen v roce 2008, kdy po pádu Lehman Brothers – přestože už předtím se krize rozhořívala – třetí kvartál byl býk v cenách nemovitostí. Poté začaly ceny klesat relativně rychle a během prvního roku klesly přibližně o 10 %. To zatím nenastává. Situace na trhu je teď jiná a také ekonomické příčiny jsou jiné. Uvidíme, jak se situace bude vyvíjet.

Aleš Mašanský: I pro nás byla reakce ČNB určitým překvapením. Každopádně pořád sledujeme DTI, DSTI, díváme se, jak se vyvíjí produkce, jak vypadá rizikovost. Na našem posuzování se nic nezměnilo. To samé z pohledu LTV. Uvidíme, jak se projeví nezaměstnanost. V první vlně to byl velký strašák a jak se ukázalo, byly to zbytečné obavy. Co se týče cen nemovitostí, pro mě je indikátorem největší realitní portál Sreality. Sleduji, kolik je na tomto webu reálně nabízeno volných nemovitostí. Pamatuji si čísla z přelomu let 2008 a 2009, kdy začaly být první indicie, že by se na trhu nemovitostí mohlo začít něco dít. Na Srealitách bylo tehdy inzerováno kolem 160 000 nemovitostí, což když si podělím dvěma, vyjde mi reálný počet obchodovaných nemovitostí (bez duplicit). Dnes je na tomto webu kolem 80 000 nemovitostí, tedy reálně kolem 40 000 těch unikátních… Na trhu je velmi málo nemovitostí a prozatím není nejmenší indicie, že by se trh měl nějak měnit. Asi budeme mít nové poučení ze současné situace, ale během několika příštích měsíců se ještě konat nebude.

Jak vidí regulaci hypotečního trhu v roce 2021 Česká národní banka?

Libor Holub: Druhá vlna pandemie přináší dohry, nové faktory a nové nejistoty; budeme tedy postupně vyhodnocovat situaci. Nicméně se nám jeví, že vzhledem ke komplikovanosti aktuální situace, budou banky i nadále postupovat velice obezřetně… A možná ještě dovětek k uvolnění některých parametrů úvěrů na bydlení ze strany centrální banky – trhem jsou vnímány jako opatření, která zasahují jednotlivé dlužníky a byznys v bankách. Ale už od roku 2015 byla designována jako makroobezřetnostní opatření. Měla za cíl nedopustit, aby ve fázi, kdy ekonomika roste a je v ní hodně peněz, se rizika v bilancích nakumulovala tak, že se budou poskytovat hypotéky s vysokým LTV, pod tržním tlakem poskytovat úvěry klientům, kteří nemají tak dobré příjmové podmínky a nakumuluje se obrovské riziko. Druhý faktor je, že ČR má hypoteční portfolio přibližně 1,4 bilionu korun, a toto riziko je tam již za předchozí roky nakumulováno. A jestli jsou teď signály, že zatím klienti z moratorií dál splácí a delikvence je v očekávaných mezích nebo ještě nižší, signalizuje to, že jsme splnili svou funkci – nenechali jsme makroobezřetně v systému nakumulovat rizika. A ve chvíli, kdy vnímáme, že se toto riziko může kumulovat, ale nikoliv už v takovém rozsahu, není nutné na trhu v této roli vystupovat.

Tak to nás těší, že situaci vidíte v příštím roce optimisticky a regulace zůstane na současné úrovni, pronesl s jistou úlevou v hlase Jiří Pathy.

Libor Holub: To jsem neřekl. Nicméně určitě není cílem realizovat rychlé změny. Situaci budeme průběžně vyhodnocovat.

Na konci října skončilo šestiměsíční moratorium na splácení hypoték. Jaké máte predikce listopadového vývoje splácení úvěrů? zněla jedna z dalších otázek Jiřího Pathy.

Marek Blaha: Je zažité, že banky jsou dobrým partnerem do dobrých časů. My jsme chtěli tentokrát dokázat, že banky jsou tu pro klienty i v horších časech. Ke stabilitě systému jsme chtěli přispět tak, že i bez regulace umožníme klientům odklady splátek jejich úvěrů. Odložili jsme splátky úvěrů 100 000 našich klientů, z toho 50 000 klientů moratorium ukončilo dříve než na konci října a u dalších 50 000 se teď ukáže realita. Náš expertní odhad je, že 90 % našich klientů s návratem splácení nebude mít problém. Lidé výrazně omezili spotřebu, vidíme to na úsporách na našich běžných účtech, kdy celkový objem hotovosti narostl za devět měsíců ze 430 miliard korun na 480 miliard korun.

Jiří Feix: Také jsme chtěli nabídnout klientům pomocnou ruku. Byl to pro ně důležitý krok. Mnoho klientů, kteří využili odkladu splátek, nakonec zjistili, že ho vlastně ani nepotřebovali. Ale ověřili si tak, že nemají problém se splácením svých závazků. Významná část klientů se už vrátila k řádnému splácení. Někteří klienti si prodloužili odklad do konce října. Můj odhad je podobný – v průměru kolem 10 % klientů by mohlo mít problémy se splácením hypotéky, a proto klienty opakovaně vyzýváme, aby nás včas kontaktovali a mohli jsme společně situaci řešit. Dnes je podle mého názoru situace jiná, není doba zralá na plošné řešení bez ověřování životní situace klientů. Je důležité zjistit skutečnou příčinu, jestli ztratil zaměstnání nebo se mu snížily příjmy, jestli je ta situace pouze krátkodobá nebo je na delší dobu a podle toho přizpůsobit řešení. Při jarních odkladech zákon direktivně říkal, že každému, kdo si řekne o odklad a splňuje podmínky, banka vyhoví. Dneska už je správné se ptát a zjišťovat důvody, proč klient o odklad splátek úvěru žádá.

Aleš Mašanský: Dodal bych, že mentální nastavení společnosti v porovnání s jarem je v tomto okamžiku jiné. Když jsme tehdy byli na vrcholu 300 nakažených denně, připadalo mi, že Češi měli obrovský strach z neznáma. Bylo to až panické. O odklad nás žádala spousta klientů, kteří ve finále, když se pandemie zmírnila, přišli požádat o nový úvěr. Nejdříve prohlásili, že nejsou schopni splácet a pak požadovali další financování. „My odklad nepotřebujeme, jenom jsme se hrozně báli, co se bude dít,“ říkali nám. Potvrzuji čísla: 10 % klientů by se mohli potýkat s problémy se splácením svých úvěrů. Místo vymáhání splátek chceme podpořit klienty ve splácení a přistupovat k jejich problémům individuálně. Naším společným zájmem je, aby se klienti v dluzích neutopili a abychom s nimi našli řešení. Hypotéka je o dlouhodobém vztahu.

Aleš Mašanský: Stavební spořitelny byly na trhu ještě před několika lety považovány za papírové kostlivce. My jsme se rozhodli do vlaku digitalizace naskočit rychlejším tempem a vydali jsme se cestou mobilních platforem. Rozvíjíme naši vlastní aplikaci MPHome a snažíme se celý proces realizovat bezpapírově, aby nám klienti byli schopni od podpisu žádosti dokládat všechny podklady online. Dál budeme pokračovat v procesu automatizace čerpání, kdy si klient přes mobil vyplní jednoduchou žádost o výplatu a nafotí potřebné dokumenty. Klientům jsme tím blíž a obchodníkům vytváříme větší prostor k tomu, aby na trhu hledali nové klienty a mohli na začátku realizovat poradenství, aby se klienti rozumně a zodpovědně zadlužovali. Procesy, které digitalizujeme, jsou především servisního charakteru. V příštím roce budeme mít tři způsoby digitálního podepisování plus aplikaci BankID. Myslím si, že rok 2021 může z pohledu digitalizace hypoték znamenat velkou změnu a velký přerod.

Jiří Feix: Věřím, že řešení, které připravujeme, klientovi jeho hypoteční proces zjednoduší a zrychlí. Na druhou stranu financování bydlení je poměrně složitý produkt – a řada klientů preferuje v této oblasti poradenství, které se dá realizovat i na dálku. Nástup digitalizace hypoték proto bude výrazně pomalejší než u jiných produktů. U nás od podpisu úvěrové smlouvy může klient čerpání úvěru a všechny další náležitosti v průběhu splácení řešit digitálně přes Hypoteční zónu, která se nám velmi osvědčila a většina úvěrů už není čerpána na pobočkách, ale přes tuto platformu. A digitalizace samotného procesu poskytnutí hypotéky? Interně budeme připraveni na jaře proces digitalizovat a teď řešíme, která cesta je ta správná – nejen přímo vůči klientům, ale zároveň vytváříme digitální kanály prostřednictvím API pro naše velké brokerské společnosti a věříme tomu, že tudy půjde cesta. Samozřejmě čekáme, jaký bude zájem a připravenost na straně brokerských společností toto řešení využívat. Řešíme i to, jak digitalizovat naši Modelovou hypotéku… Na jedné straně trend zrychluje a tlačí nás do digitalizace, na druhé straně možné úspory a priority firem, do čeho se bude nebo nebude investovat, mohou digitalizaci brzdit.

Marek Blaha: Začal bych o patro výš. Základní otázka je, zda chceme digitalizací nahradit poradce. My tomu aktuálně nevěříme. Pokud zdigitalizujeme procesy, aby se poradcům, tedy našim partnerům, pracovalo s Českou spořitelnou rychleji a snadněji, bude to vzájemný úspěch. To byl důvod, proč jsme začátkem roku přišli s řešením Expert24, což je digitální komunikace s bankou od procesu žádosti o hypotéku až po podpis úvěrové smlouvy. Tento týden jsme měli 10 000. digitální žádost o hypotéku. Před námi je digitální podpis. Tři největší banky (ČS, ČSOB a KB – pozn. red.) založili společnost BankID, kdy svoje „klíče“ integrujeme do jednoho formátu, jehož prostřednictvím budou mít klienti možnost komunikovat se státem nebo podepisovat smlouvy.

Jiří Pathy: Dovolil bych si malé zamyšlení – pokud jste se domluvili na BankID, možná byste se také mohli domluvit na standardu digitální hypotéky. To by pomohlo všem externím sítím. Každá banka má své řešení se svými specifiky a pro nás jako externisty to znamená deset bank, deset řešení, deset druhů připojení apod. Jsem optimista a věřím, že k tomu také dojde.

Libor Holub

Náměstek ředitele sekce finanční stability ČNB

Po absolvování oboru finance na Vysoké škole ekonomické v Praze v roce 1986 pracoval v podnikové a bankovní sféře v oblasti ekonomického a finančního řízení. Od roku 2014 pracuje v České národní bance v oblasti finanční stability se zaměřením na bankovní sektor a makroobezřetnostní politiku.

Jiří Feix

Generální ředitel a předseda představenstva Hypoteční banky

Bankovní kariéru zahájil v roce 1995 v ČSOB. Zde získal bohaté zkušenosti zejména v oblasti úvěrů pro firmy a podnikatele, od poskytování a schvalování úvěrů, přes vymáhání, až po vývoj nových produktů a procesů. Poslední dva roky v ČSOB vedl útvar Spotřebního financování, kterému se pod jeho vedením podařilo výrazně zvýšit prodeje spotřebitelských úvěrů a zviditelnit jméno ČSOB na trhu spotřebních půjček. V Hypoteční bance pracuje od roku 2017. Vystudoval České vysoké učení technické.

Marek Blaha

Ředitel distribuce ve společnosti Česká spořitelna, a.s.

Ředitel distribuce, klientského centra a segmentu retailových klientů v České spořitelně. Od roku 2016 je odpovědný za vedení celé retailové sítě včetně privátního bankovnictví malých podnikatelů, dnes řídí i klientské centrum a segmentaci. Je rovněž členem dozorčí rady Stavební spořitelny ČS. V minulosti působil jako ředitel distribuce Allianz – Slovenské pojišťovny a sbíral zkušenosti ve finančních službách na Ukrajině a v Rumunsku. Své ekonomické vzdělání si rozšířil na Stanford Graduate School of Business v San Franciscu a IESE v Barceloně.

Aleš Mašanský

Člen představenstva Modrá pyramida

Do Modré pyramidy přišel v březnu 2006, když předtím sbíral zkušenosti v mnoha oborech. Absolvent Provozně-ekonomické fakulty České zemědělské univerzity vstoupil do oblasti bankovnictví působením v GE Money Bank. Jeho kariéra v Modré pyramidě začala pozicí regionálního ředitele pro region Praha-východ. Když pak 100 % podíl v Modré pyramidě koupila Komerční banka, byla mu nabídnuta pozice obchodního ředitele a posléze se stal členem představenstva.

Jiří Pathy

Předseda představenstva a generální ředitel GEPARD FINANCE

Jiří Pathy vystudoval Fakultu mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. Sedm let zastával pozice v představenstvu GE Money Multiservis. Tři roky byl generálním ředitelem splátkové společnosti GE Money Multiservis pro Česko a Slovensko. Později v GE Money zodpovídal za celý region střední a východní Evropy.

Tři roky také působil jako generální ředitel splátkového prodeje ve společnosti Home Credit na Ukrajině, zároveň byl členem dozorčí rady ukrajinské Homecredit Bank. Od roku 2009 pracoval jako generální ředitel a předseda představenstva společnosti ETA a.s., která pod jeho vedením prošla restrukturalizací.

0 komentářů

Napsat komentář

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account