Při sjednávání hypotéky stojí každý před rozhodnutím, zda preferovat obvyklejší anuitní splácení, nebo zvolit méně obvyklé splácení lineární. To se často prezentuje jako způsob, který klientovi ušetří peníze na úrocích. Úvěr se totiž zpočátku umořuje rychleji, díky čemuž se platí nižší úroky. Při podrobnější analýze ale dospějeme k závěru, že obvyklejší anuitní splácení s neměnnou výší splátky není nutně méně výhodné.

Anuitní splácení

„Hypotéku lze splácet vícero způsoby. Tím nejobvyklejším je anuitní splácení. Je typické tím, že měsíční splátka má stále stejnou výši. V praxi je to pohodlný způsob splácení, jelikož klient si může nastavit trvalý příkaz na určitou neměnnou částku, respektive nemusí se zabývat tím, kolik přesně mu banka z účtu strhne. Měsíc co měsíc je celková splátka stejná a mění se jen poměr zaplacených úroků a částky úmoru dluhu v rámci každé splátky.

Lineární splácení

Oproti tomu je v některých případech také možné hypotéku splácet formou lineárního splácení. Tento způsob je založen na tom, že klient každý měsíc vrátí bance stejnou část úvěru, která je navýšena o úroky splatné v daném měsíci. Protože se úroky počítají z aktuální výše dluhu, který se každou splátkou o něco sníží, snižují se i úroky placené v jednotlivých měsících. Každá splátka je tak vždy o něco nižší než splátka v předchozím měsíci.

Úspora na úrocích?

Lineární splácení se často doporučuje v souvislosti s úsporou na úrocích. Při lineárním splácení se totiž úvěr v první polovině splatnosti umořuje rychleji, protože na počátku splácení je splátka vyšší než při splácení anuitním. Z nižšího dluhu pak klient logicky zaplatí nižší úroky.

Vezmeme-li pro názornost v úvahu například hypotéku ve výši 2,4 milionu korun se splatností 20 let s úrokovou sazbou 2,74 % p. a., tak při anuitním splácení zaplatí klient za prvních pět let na úrocích asi 297 tisíc korun. Měsíční splátka bude asi 13 000 korun. V případě lineárního splácení zaplatí v prvních 5 letech asi o 8 600 korun méně, měsíční splátka ale bude asi 15 400 korun. Rozdíl v zaplacených úrocích se pak dále zvyšuje. Po deseti letech už by činil více než 28 000 korun.

Zavádějící…

To zní velmi zajímavě, ale je to poněkud zavádějící. Lidé se totiž neřídí primárně splatností, ale výší splátky. Ta by měla být přiměřená možnostem klienta, tedy ani zbytečně nízká, ale ani zbytečně vysoká. Pokud je tedy klient schopen splácet zmíněných 15 400 korun měsíčně, pak z pohledu nákladů na úroky je v praxi lepší hypotéku splácet anuitně, a tedy kratší dobu, než lineárně po delší dobu.

Správná úvaha by se tedy měla ubírat jiným směrem. Klíčové je porovnat oba způsoby splácení u stejné výše splátky. Vyjdeme opět z příkladu hypotéky ve výši 2,4 milionu korun a uvažujeme, že pro konkrétního klienta je optimální splátka ve výši 13 000 korun. V takovém případě si klient může vzít anuitně splácenou hypotéku na 20 let nebo lineárně splácenou hypotéku na cca 26 let. Pomyslné kouzlo lineárního splácení se pak vytrácí, neboť splácení anuitou je v tomto případě dokonce úspornější. V tabulce níže je srovnání splátek obou zmíněných variant. Je patrné, že se v jednotlivých letech platí při anuitním splácení méně úroků než u lineárního splácení, přičemž zůstatek úvěru je po 10 letech u anuitního splácení nižší.

Tabulka: Porovnání splátkového kalendáře u anuitního a lineárního splácení

 Anuitní splácení – 20 letLineární splácení – 26 let a 7 měsíců
Splátka (Kč)Úroky (Kč)Úmor (Kč)Zůstatek úvěru (Kč)Splátka (Kč)Úroky (Kč)Úmor (Kč)Zůstatek úvěru (Kč)
1. splátka13 0005 4807 5202 392 48013 0045 4807 5242 392 476
12. splátka13 0005 2897 7112 308 61612 8155 2917 5242 309 718
24. splátka13 0005 0757 9252 214 69712 6085 0857 5242 219 436
60. splátka13 0004 3978 6031 917 01211 9904 4667 5241 948 589
120. splátka13 0003 1359 8651 363 19510 9593 4367 5241 497 179
Pozn.: Hypotéka 2.400.000 Kč, sazba 2,74 % p. a. Anuitní splácení na 20 let, splátka cca 13.000 Kč měsíčně platná po celou dobu fixace úrokové sazby. Lineární splácení na 26 let a 7 měsíců, počáteční splátka cca 13.000 Kč měsíčně, postupně se bude snižovat.

Autor je předsedou představenstva společnosti Gepard Finance.

0 komentářů

Napsat komentář

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account