M & M reality holding
Zdroj: MMreality.cz

M & M reality holding má velmi vysoké zadlužení krátkodobými závazky. Nejedná se ale převážně o úvěry či půjčky. Velkou část prostředků tvoří bezúročné dluhy vůči klientům! A těch se bude muset zbavit.

V minulém týdnu jsme informovali o vysokém zadlužení M & M reality holding v souvislosti s prodejem společnosti investiční skupině Arca Capital. Nyní má redakce Poradci-sobě.cz k dispozici analýzu, která rozkrývá zadlužení společnosti mnohem podrobněji. A situace je ještě horší, než se zdá z účetních výkazů.

Společnost M & M reality holding měla v roce 2018, za který je k dispozici poslední účetní závěrka, celkovou bilanční sumu (aktiva) 1,356 mld. Kč. Ta je z majoritní části financována krátkodobými závazky, které činí 1,26 mld. Kč. Naprostá většina aktiv, včetně 454 mil. Kč stálých aktiv, je tak financována krátkodobými závazky. Krátkodobé závazky tak financují téměř 93 % aktiv. A horší je ještě jejich struktura.

Úvěry? Ne, peníze klientů!

„Nyní již víme, že nestandardně vysoká bilanční suma je způsobena úschovou kupních cen z realitních transakcí mateřské společnosti, kde jsou 944 milionů závazky vůči prodávajícím nemovitostí,“ uvádí analýza, kterou má redakce k dispozici.

Z toho je patrné, že M & M reality holding využívají peníze svých klientů k vlastnímu podnikání. Tím na své zákazníky přenášejí i své podnikatelské riziko, neboť kdyby společnost upadla do insolvence, prostředky klientů uložené v úschovách by byly ohrožené.

Navíc nový Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, výslovně zakazuje nabízení úschov realitními zprostředkovateli a umožňuje zprostředkovat úschovu pouze u banky, družstevní záložny, advokáta či notáře, pokud si to výslovně (a písemně) klient přeje. Navíc i u bankovní úschovy musí mít každý klient zřízen vlastní účet a banka musí být informována, že peníze nepatří realitní kanceláři.

Aby vše bylo naprosto zřejmé, uvádí § 4 odst. 5: Realitní zprostředkovatel není oprávněn použít peněžní prostředky na účtu úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy.“

M & M reality holding má na účtech peníze v objemu 274 mil. Kč. To je ale výrazně méně, než kolik činí úschovy jejích klientů. Toto představuje významné riziko, neboť v okamžiku, kdy společnost bude muset přestat přijímat úschovy od nových klientů, nemusí mít dostatek peněz pro vyplacení svých závazků vůči prodávajícím.

Peníze klientů tak M & M reality holding musí velmi rychle nahradit jinými zdroji. To vysvětluje dvě emise dluhopisů v celkovém objemu až 650 mil. Kč i rychlý prodej finančnímu investorovi, který vedle zaplacení kupní ceny bude nepochybně muset vložit i další prostředky do firmy.

Dluhopisy se sice tváří jako bezpečné a na pětiletém horizontu nabízejí úročení 5 % ročně, ovšem zoufalou situaci společnosti dokládá výše provize, kterou za jejich prodej nabízí. „Provize za dluhopisy dosahují až 10 %,“ uvádí analýza. Dluhopisy navíc vydává M & M Reality Invest, která není ovládána M & M reality holding, a tudíž nespadá do konsolidované účetní závěrky. Zato má dluhy dalších 0,5 mld. Kč, včetně úvěru od Banky Creditas.

M & M reality holding financují i makléři

Klienti M & M reality holding nejsou jedinými „nedobrovolnými věřiteli“ společnosti. Ta dluží dalších více než 55 mil. Kč na provizích svým realitním makléřům.

Ani majetek není bez vady na kráse

Analýza rozklíčovává i majetek (aktiva) společnosti M & M reality holding. Za velmi rizikovou položku považuje dlouhodobé pohledávky ve výši 163 mil. Kč. Protože se jedná o údaj z konsolidované účetní závěrky, nemůže se jednat o půjčku v rámci realitní skupiny. „Tato informace představuje pro věřitele skupiny MMRH značné riziko, protože to v podstatě znamená, že skupina někomu půjčila peníze,“ uvádí analýza.

Zásadní pro finanční stabilitu holdingu tak je, komu peníze byly půjčeny, a tudíž jaká je pravděpodobnost, že budou vráceny. „Mohla to být například ovládající osoba [Petr Morcinek – pozn. red.], která pomocí těchto zdrojů poskytla firmě část základního kapitálu ve výši 30 milionů nebo příplatek mimo základní kapitál zaúčtovaný v kapitálových fondech,“ spekuluje analýza a dodává z toho závěr: „To by znamenalo, že skutečná bilanční suma holdingu by byla uměle navýšena a zadlužení společnosti by bylo ještě výrazně vyšší.“

Zpráva ovšem konstatuje, že protože samotná mateřská společnost má dlouhodobé pohledávky mimo skupinu ve výši 360 mil. Kč, je pravděpodobné, že její dlužníci jsou ve věřitelské pozici vůči jejím dceřiným společnostem. Jinými slovy: Mateřská společnost půjčila peníze někomu mimo skupinu, který část těchto peněz půjčil jejím dceřiným společnostem.

Analýza ovšem v závěru hodnocení aktiv konstatuje, že si vlastník společnosti, Petr Moricnek, od své firmy půjčil minimálně 24 mil. Kč s úrokem 2 % ročně. „Nevíme, zda skrytě neovládá další entity, které mají vůči skupině MMRH závazky ve stovkách milionů,“ uzavírá zpráva.

M & M reality holding: Podvod na pokraji krachu?

Společnost M & M reality holding má velmi nízkou likviditu. Ukazatel likvidity (krátkodobé pohledávky + peníze – krátkodobé závazky) vykazuje likviditní gap ve výši -740 mil. Kč. „Tato situace vznikla a byla způsobena tím, že mateřská společnost MMRH začala využívat prostředky náležející prodávajícím za kupní cenu k financování vlastního podnikání v naprosto nevídané míře, jež má charakter minimálně podezření ilegálního chování,“ uvádí analýza.

Prodávající ani kupující pochopitelně nevědí, že financují podnikání realitního holdingu.

Zpráva tak uzavírá: „Celá situace je extrémně výhodná pro vlastníky MMRH a extrémně nevýhodná pro ty obchodní partnery, kteří nesou obrovské kreditní riziko vůči MMRH, která je velmi zadlužená a navíc pod cash-flow tlakem. Dle našeho názoru se jedná o podvod.

komentářů 28
  1. Jan 1 měsícem

    Dobré ráno a díky za zajímavý článek pane Zámečníku.
    Mohu se pouze zeptat, o jakou analýzu se redakce Poradci-sobě.cz opírá?
    Děkuji a přeji hezký den!
    S pozdravem,

    0

    0
  2. Jan 1 měsícem

    Díky za bleskovou reakci. Nemyslel jsem konkrétní jméno. Myslím tím typ analýzy a jestli tuto analýzu prováděla firma, či jednotlivec za účelem XY. Ideálně z jakých zdrojů vycházeli… Zmínit alespoň část detailu, aby výše napsaná fakta byla uvěřitelná. Děkuji.

    1

    0
  3. AG 1 měsícem

    Z verejnych vykazu neni mozne takovou “analyzu” provest. Pokud nema autor informace zevnitr, pak je cela analyza vycucana z prstu. M&M reality je na trhu uz pekne dlouho a neslysel jsem o jedinem pripadu, ze by nevyplatili klientum jejich penize, narozdil od jinych RK.

    1

    0
    • Radek 1 měsícem

      Hm… dosud vyplatila všechny klienty. Ale i z výkazů je zřejmé, že na výplatu všech nemá. Ono, víte, i Bernardu Madoffovi jeho letadlo (Ponziho schéma) funovalo desítky let. Pak přišla finanční krize a zhroutilo se mu. Teď přišla změna realitního zákona, a tak se zdá se zhroutí MM.

      0

      0
    • Pavel V. 1 měsícem

      Argumentovat, že realitní kancelář je na trhu dlouho, je zavádějící. Na finančním trhu takto nedávno skončila společnost Fincentrum. Respektive na základě nepravdivých informací ulovili bohatého švýcarského ženicha, který si ke své hlouposti a důvěřivosti informace neověřil a koupil prázdnou schránku. V MM realitách je to podobné, jejich byznys financují klienti i makléři, není to žádné tajemství. Je to otázka několika měsíců, kdy tato zelená bublina praskne.

      0

      2
      • Petr Pařízek 1 měsícem

        Děkuji za další spekulaci do diskuze. Nicméně já si raději počkám na zveřejnění autora a oné analýzy. Dokud nejsou reálná čísla a podklady, jde o pouhý osobní názor / domněnku. Nebo snad své tvrzení o tom, že “jejich byznys financují klienti i makléři, není to žádné tajemství” máte nějaké podklady? Tedy přesněji co tím vlastně myslíte? Že klienti generují zisk realitní kanceláři? No to souhlasí. Že by ale byla společnost závislá na realitní úschově? Máte zdroj/onu analýzu? Děkuji za poskytnutí náhledu k podkladům, ze kterých jste vycházel ve svém tvrzení.

        1

        0
      • Martin Koukal 1 měsícem

        Argumentovat zavádějícími informacemi je zavádějící :-) Jestli si myslíte, že Arca jsou nějací důvěřiví hlupáci co se nechají opít rohlíkem a mm je prázdná schránka, tak to vypovídá jenom o tom, jak si moc přejete nějaké prasknutí, ale nic o realitě.

        1

        0
      • Jakub Beneš 1 měsícem

        Prodával jste pane Pařízku jejich M&M dluhopisy?

        0

        0
        • Petr Pařízek 1 měsícem

          Dobrý den pane Beneši,
          ano. Sice se specializuji na hypotéky, ale několika klientům jsem nákup dluhopisů zprostředkoval. M&M i jiné varianty.

          0

          0
          • Jakub Beneš 2 týdny

            a přijde vám to úplně v pořádku? Zejména poměr výnos a riziko? Nebo jste také klientům říkal, jak je to bezpečné a garantované? a nezeptal jste se sám sebe, proč si M&M nepůjčí radši v bance? bylo by to levnější a standardnější. Nebo proč ty dluhopisy prodáváte vy koncovým klientům, kteří ví prd o dluhopisech a nekoupí si takto kvalitní papíry zkušení správci z fondů či z bank atd.?

            a kolik byla provize?

            0

            0
          • Petr Pařízek 2 týdny

            Ano. Ano. Ne.Ano.Ne.
            Provize je interní věcí. Zajistěte si její výši vlastní cestou. Přeji hezký víkend.

            0

            0
    • Tomáš Lapaj 1 měsícem

      Z rozvahy a výkazu zisků a ztrát je možné vyčíst hodně informací. Je dost podivné, že 70-ti stránkový audit používá rozvahu ve zkráceném rozsahu a není tak možné zjistit strukturu krátkodobých závazků. Mohou to být závazky vůči dodavatelům, zaměstnancům, institucím ZP a SP, ale u realitní kanceláře bych opravdu očekával zejména přijaté zálohy, tedy peníze klientů.
      Ať tak či tak, krátkodobé závazky 1259 mil. Kč rozhodně nevypadají zdravě.

      0

      0
      • Martin 1 měsícem

        Když se podíváte do rozvahy většiny firem najdete tam dluhy a běžně firmy obchodují dokonce se ztrátou, takže dělat závěry z jedné staré rozvahy je čirá spekulace.

        0

        0
        • Tomáš Lapaj 1 měsícem

          1) je třeba odlišit krátkodobé závazky obvyklé, které vyplývají z toho, že faktury, pojištění a mzdy za prosinec platíte až v lednu, ale ty zcela logicky odpovídají cca 1/12 ročních nákladů, což by bylo 100 mil., ale určitě ne 1247 mil.
          2) ano, i zdravé firmy obchodují se ztrátou, ale je to dáno většinou tím, že do zisku se promítnou odpisy invest. majetku, které jsou sice v nákladech, ale již neovlivňují cashflow
          suma sumárum, podle mne je analýza zcela reálná

          0

          0
          • Martin 1 měsícem

            Co jsem tím myslel je, že na většinu firem můžete na základě rozvahy ve zkráceném rozsahu připravit takto zavádějící analýzu.

            0

            0
      • J.V. 1 měsícem

        Přesně jak píšete, z rozvahy ve zkráceném rozsahu není možné zjistit strukturu krátkodobých závazků, avšak anonym to udělal a přinesl silná obvinění.

        0

        0
      • Petr Pařízek 1 měsícem

        Z podstatně velké části bych to viděl na krátkodobé půjčky od makléřů, určené na výkupy, rekonstrukci a následně prodeje bytů. Tímto způsobem jede souběžně několik projektů, každý v délce 3 až 8 měsíců. Makléři se takto mohou sami podílet na zhodnocení svých prostředků v krátkodobém úvěru.

        0

        0
  4. Martin Koukal 1 měsícem

    Bravo, to se jen tak nevidí podepsat se pod článek a alibisticky jeho závěry svádět na domněnky nějakého anonyma, zajímalo by mě komu tím prospějete?

    1

    0
  5. fm 1 měsícem

    To přijde teprve.

    0

    1
  6. Petr Pařízek 1 měsícem

    A kolik je podle této nepodepsané analýzy použito procentuálně realitních úschovy, oproti úschovám ostatním? Já jen, že za celou dobu jsem s klienty tuto možnost realitní úschovy nevyužil. Vždy se řešila advokátní či notářská, minimálně pak bankovní.

    0

    0
  7. Jaroslav S. 1 měsícem

    To Vám nikdo neřekne, pokud bych chtěl být objektivní, tak není možné dospět k takto jednoznačným závěrům pouze prostřednictvím účetní závěrky.

    2

    0
  8. Fis 1 měsícem

    Já přes ně prodával nemovitost. Úschovu peněz u nich jsem odmítl, tak jsme se dohodli na notářské úschově. To dopadlo dobře. Ještě před výplatou mi ale volali z MaM, že mi chtějí nabídnout možnost investovat do realit. To jsem rovněž odmítnul. Ale takhle možná vytahující peníze z klientů…

    0

    1
    • Martin Koukal 1 měsícem

      Já bych si spíš tipnul, že budete anonym s nějakou zaručenou analýzou XXXXXXD Nebo mi chcete namluvit, že jste si tak bloumal internetem, když jste narazil na stránky pro poradce a tam jste objevil článek o těch zlých mm co prodali vaši nemovitost a tak jste se rozhodl se na tyto stránky zaregistrovat a pěkně jim to osladit?

      1

      0
  9. Petr Kratochvíl 1 měsícem

    Dobrý den,

    osobně bych takové články považoval za nedůvěryhodné stejně jako redaktory. Pokud redaktor “odborného” webu je schopen vytvořit článek, který může zainteresované strany zákazníků a poradců vystrašit, opírá se o nějakou analýzu a není schopen zveřejnit kdo ji vytvořil a na základě jakých informací, jakých faktů, tak je podle mě ten článek jen dalším bulvárním plkem a snahou po zviditelnění. Je samozřejmě smutné, že vůbec vznikl na “odborném” serveru. S MM nemám vůbec nic společného, jen se mi nelíbí, když se kdokoliv snaží ublížit komukoliv a bez koulí opírajíce se o anonymní “analýzy”.

    Hezký den
    PK

    1

    0
    • Jan Maňák 4 týdny

      Dobrý den pane Kratochvíle ,

      Nemám na tuto kauzu žádný názor, ani přístup k nějakým speciálním datum.

      Nicméně zásadně nesouhlasím s Vašim názorem, ze novinář musí zveřejňovat své zdroje. Předpokládám, ze si server Poradci-sobě.cz ověřil co zveřejňuje, protože pokud by to bylo fakticky nesprávné, chybně zveřejnění by mohlo být pro server likvidační.

      Podívejte se do USA na aféru Watergate, Bob Woodward a Carl Bernstein taky nikdy nezverejnili svůj zdroj a přesto jejich odhalení vedlo k předčasnému konci Richarda Nixona.
      .
      Budu jen panu Zamecnikovi přát aby měl šťastnou ruku a zveřejnil jen pravdivé údaje, protože pokud by šlo o podvržené informace připravené za účelem konkurenčního boje mezi poradenskými firmami a brokerpooly, byla by tato nová fronta destruktivní pro cely sektor.

      0

      0
  10. Pravda ma vzdy dve strany 4 týdny

    Presne jak tu pisete. Anonymni zpravy maji vzdy podle me urcity cil. Ma to nadech msty a mozna jina finannci skupina, ktera mela profitovat s databazi prodavajicich je nastvana…

    0

    0

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

*

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account