Developerskou výstavbu družstevních bytů začali v M&M reality zvažovat někdy v roce 2013.  „Trvalo nám pět let připravit celý produkt a projekt tak, abychom měli nastaveny procesy a mohli výstavbu uskutečňovat v regionech přes každou pobočku,“ říká v rozhovoru Petr Morcinek, jediný akcionář a ředitel pro strategii a rozvoj M&M Reality Holdingu.

“Známe trh a jeho potenciál. V Česku máme 180 poboček a dva a půl tisíce makléřů,” vyjmenovává Morcinek. “Víme, kolik je potřeba bytů a domů. Víme, že chybí kolem 150 až 180 tisíc bytů a následně by se mělo každý rok stavět zhruba 50 až 60 tisíc bytů, abychom poptávku za deset let dohnali.”

V České republice je nicméně silně zakořeněna potřeba osobního vlastnictví nemovitostí. Proč jste se rozhodli pro družstevní byty?

Je to spíše jenom předsudek. Mnoho klientů ve stávající době, kdy Česká národní banka zpřísnila poskytování hypoték, dnes na tento úvěr nedosáhne. To zaprvé. Za druhé jsou tu živnostníci, kteří nikdy nebudou mít dobré daňové přiznání, a přitom mají dostatek financí. Nedostali hypotéku dříve a nyní ji nedostanou už vůbec. Pokud tedy mají získat vlastní bydlení, musejí mít dostatečnou hotovost, což jsou v průměru dva až tři miliony korun. Mluvím o průměru republiky, nikoliv Prahy. Pokud nemají hotovost, jedinou variantou je dnes družstevní bydlení.

Máte již vydaná první stavební povolení?

Máme. Stavíme v Náchodě, kde ve dvou etapách postavíme kolem 80 bytů. V dalším roce postavíme v republice 300 bytů. Získání všech povolení je opravdu na dlouhou dobu. Máme koupeny pozemky například v Milovicích, což je nedaleko Škodovky. Komunikujeme s většinou obcí nad sedm tisíc obyvatel. Řada obcí chce stavět. My se orientujeme na technologickou stavbu a na běžného klienta, to znamená byty do 2, max. do 2,8 milionu korun. Přicházíme s novinkou, kdy jsme schopni se dostat na 15 až 18 tisíc korun za m2. To znamená, že jsme schopni postavit téměř všude. Uvedu příklad – v Krnově se dnes nedá postavit z betonu, protože prodejní cena za m2 je 25 až 35 tisíc korun. Proto tam dnes developeři nestaví. Pokud se ovšem dnes dostanete s technologií na 15 až 18 tisíc korun, máte příležitost stavět v místech, kde by to jinak nešlo.

Co to je za technologii?

Kousek dřeva, kousek železa, jinak řešené vytápění atd. Je to ale také o typizovaných věcech. Když se rozhodnete stavět v obci dům do tvaru písmena L, někde máte projekt na tři patra, jinde jich bude osm, někde třicet. To jen složíte. Pokud máte technologii a typizujete ji, vznikne jednotný projekt pro celou republiku. Máme asi deset „meníček“, které stavíme. Musíme být navíc schopni na pozemcích, které jsou k dispozici, typizovanou stavbu otočit k severu. Tady se dá docela uspořit.

Jakou na tom budete mít marži?

Pro nás je nejdůležitější, abychom mohli prodávat byty. Naše marže je pořád stejná, drží se někde mezi 3,5 až 5,5 procenty.

Z jakých zdrojů budete výstavby bytových domů financovat?

Kromě vlastních a bankovních zdrojů máme zdroje také z dluhopisů. A máme k dispozici ještě privátní zdroje. Uvedu příklad. Někdo vlastní pozemek za 100 milionů korun a my se s ním dohodneme, že mu cenu vyplatíme až v momentě, kdy dostavíme a začneme byty prodávat. Pro něj je to často jediná možná varianta. Pozemek prodává již dlouho a nikdo mu takové peníze nenabídnul. V některých případech dostane více, než by získal za přímý prodej samotného pozemku.

Jaká vidíte rizika tohoto byznysu? Jak jim plánujete předcházet a pokud již nastanou, jak je budete řešit?

Riziko je propad trhu. My ovšem nepracujeme s žádným rizikem, jelikož stavíme a prodáváme byty do 2,8 milionu korun. Víme, že byty, které stavíme, také prodáme. Navíc se soustředíme na technologii, kdy v 5 % stavíme beton a 95 % je o technologiích – dřevo, kousek železa, prostě stavebnice, chcete-li lego, které má svou přesnou cenu.

Jak to bude vypadat v praxi z pohledu klienta? Zaplatí 30 % vlastních prostředků a potom bude splácet kupní cenu formou nájmu?

Ano. Přesně tak to je. Zjednodušeně: když dům stojí 100 milionů korun a je tam 50 bytů, banka poskytne družstvu 70 mil. Kč a 30 mil. Kč vybereme na zálohách od klientů. Posledním prodaným bytem předáváme bytový dům družstvu, tedy klientům.

Jak to bude s neplatiči? Náklady a poplatky za ně převezme celé bytové družstvo.

Je to o velikosti bytu v dané lokalitě. Družstvo bude mít k dispozici byty o velikosti 45 až 65 m2. Pokud nestavíte v lokalitě jako Karviná, kde je přetlak bytů, tak po neplatiči okamžitě přijde další nájemce. Téměř neexistuje, že by družstvu zůstal byt. Může se bohužel stát, že klient platby nehradí. Pak se s ním družstvo vypořádá podle stanov. Určitě rychleji než ve standardních případech. A takový klient raději byt prodá, než by přišel o vše. Postoupí cenu svého podílu dál.

Budete po zájemcích o byty požadovat například doklady o příjmu?

Samotné družstvo má ve stanovách, že v momentě nájmu musí budoucí nájemce doložit, že někde pracuje a další základní parametry, například že nikde nedluží. Tento způsob funguje spolehlivě v Německu, kde si stávající družstevníci prověřují nově příchozí, aby si mezi sebe nepustili nevhodné lidi. Když si představíte, že máte byt za 2,5 milionu korun, stačí vám 600 tisíc a můžete se nastěhovat. Dále platíte stejný nájem jako dříve. Je to určitě lepší varianta, než platit nájem vlastníkovi. Lidé budou platit nájem „do svého“ a mít k nemovitosti citový vztah.

O byty bude jistě zájem také mezi lidmi, kteří kupují nemovitosti jako investici, tedy na pronájem. O pronájmu nicméně může rozhodovat družstvo. Máte tuto variantu ošetřenou ve stanovách družstva?

Ano, je to ošetřeno. Máme několik variant stanov, některá z nich tuto možnost od začátku vylučuje, ale družstvo může stanovy měnit. Je to hodně o lokalitách. V případě Ostravy, Pardubic nebo Náchoda je tlak lidí, kteří potřebují bydlet, opravdu velký. Oni přetlačí ty, kteří chtějí byty na investici.

Děkuji vám za rozhovor.

Dagmar Krátká

 

komentáře 2
  1. Mirek Máchal 1 měsícem

    Zajímavé, jsem zvědav jak Petr Morcinek s tímto projektem uspěje, když je před námi předpokládané ochlazení trhu i když to by jim mohlo pomoci, jsou-li opravdu schopni stavět tak levně jak Morcinek tvrdí….no uvidíme.

    1

    0

Napsat komentář

Partneři


Chcete zde mít své logo?

nebo

Příhlásit se jménem a heslem

nebo    

Nepamatujete si své heslo?

nebo

Create Account