Zobrazeno 22.230x
Toto téma obsahuje 11 diskutujících a má 33 odpovědí. This post has been viewed 22231 times
Vkládám jeden příspěvek: http://ekonomika.idnes.cz/zmeny-v-dani-z-prevodu-nemovitosti-duq-/ekonomika.aspx?c=A121214_224924_ekonomika_neh
Později se k tomu vyjádřím podrobněji. Za případné příspěvky děkuji.
Mě přijde nejvíc nepochopitelný rozdíl mezi odhadem ceny pro banku a odhadem ceny pro finanční úřad. V loňském roce jsem prodával byt za 450.000,- Kč. Kupujícímu jsem vyřizoval úvěr a odhadce měl upřímně co dělat, aby odhad dostal na tuto cenu (a to je byt v kompletně rekonstruovaném bytovém domě v klidné a žádané lokalitě, i samotný byt byl zrekonstruovaný). Na druhou stranu odhad pro finanční úřad, ze kterého jsem byl nakonec nucen zaplatit daň z převodu nemovitosti činil cca. 700.000,- Kč.
Existují tři odhady (ceny) – cena odhadní, cena prodejní/kupní = tržní, cena pojistná dle pojišťovny. Nejvyšší je cena prodejní (viz hypoteční boom před cca 5lety), poté odhadní a nejnižší určí paradoxně pojišťovna.
jasně, protože jinak by se prodávající s kupujícím dohodli na stanovení nižší ceny do smlouvy – pro účely daně a bokem by si vyřešili doplatek :)
odhad pro účely FU ale vychází z cenových map pozemků a je otázka, jak odrážejí skutečnou realitu, navíc třeba ceny stavebních prací v krizi výrazně klesly, takže skutečně může být cena pro účely daně vyšší než skutečně dosažená při prodeji …
žádná pojistná cena není,
je pouze pojistná hodnota, tedy cena znovuzřízení, která ale pochopitelně nezahrnuje cenu pozemku či atraktivitu lokality
(na rozdíl od ceny odhadní či tržní)
a vůbec není pravda, že cena znovuzřízení musí být nejnižší – pokud máte „obtížné“ sousedy a nikdo byt/dům nechce koupit, může být tržní cena mnohem nižší, než pojistná hodnota
To je mi jasné, tak se to běžně dělá, chtěl jsem si jen potvrdit od Václava, že jsem v reálu :-), nicméně odhad musí přece zahrnout i běžnou prodejní cenu obdobné nemovitosti v dané lokalitě a to by mělo platit jak pro odhad jeden tak pro odhad druhý. Není možné, aby odhad finančního úřadu byl o více, než 50% vyšší. Podle čeho postupují úředníci fin. úřadu? Podle nějakých tabulek nebo to rovněž dělá nějaký odhadce? Protože pokud by to bylo podle toho prvního, tak je to naprastý paskvil.
Ano, platil jsem daň z peněz, které jsem nedostal. Bohužel v Mostě je situace takováto. Jen uvedu, že jsem svůj „starý“ byt prodal ještě velice dobře, obdobné nemovitosti se pohybovaly tehdy o 50 tisíc níž.
Chápu, že jde o ochranu proti podvodnému uvedení nízké ceny pouze na kupní smlouvě, ale i tak je to nešťastné.
Dobře, uvedu konkrétní případ. Klient kupoval RD s pozemkem v okolí Břeclavi. V kupni smlouvě byla cena uvedena 1,3mio Kč. Odhadce mi osobně volal, že to může odhadnout na max. 1,1mio Kč. Když jsem s klientem RD pojišťoval, vyšla cena poj. kalkulačky cca 550.000 Kč. FU bohužel vybírá daň z ceny nejvyšší. Prodávající zaplatí 3% z kupní ceny.
no tak tohle je celkem v pořádku – daň se platí ze skutečné prodejní ceny, jako když platím DPH z ceny zboží
horší je ta opačná situace – odhad na 1,3 mil (méně to nejde)
a skutečná kupní cena 1,1 mil
tady má prodávající logicky pocit, že ho „stát trošku obral“ ;)
P.S. ať je rád, že to prodal letos, příští rok by platil 4% :)
Ok, chápu to taky, je to naprosto logické, ale musí to být reálné v daném čase a dané lokalitě. Do hypoték nedělám, takže se tu bez mučení přiznám, že se v tom do větší hloubky neorientuji. Ale myslím si, že pokud na to má finančák nějaké tabulky, tak musí i tyto tabulky poplatné tomu, co jsem psal nahoře. Nesmí to být nějaký předpis, který obecně říká, že v Mostě podle metrů se bude platit tolik a tolik. Na jedné straně se fin. úřad snaží zabránit podvodu a úniku daně, což je naprosto ok, ale takto dochází k opačnému jevu, tzn. že daň neuniká, ale naopak je vybírána daň neoprávněná. Jestliže tedy v dané době a v obdobné lokalitě, je průměrná prodejní cena takového objektu 400 tisíc a finančák vyměřuje ze 700 tisíc, je to z určitého úhlu pohledu stejná krádež, které se snažil finančák zabránit ze strany klienta. A teď to dělá on sám. Z principu si myslím, že to není přijatelné, ale budu rád, když mě tu někdo vyvede z omylu…
Stát vybírá daň buď z odhadu prováděného vyhláškovou metodou nebo z kupní ceny dle kupní smlouvy ( podle toho jaká cena je vyšší). Je to nespravedlivé, ale bohužel je to tak …………….
Bohužel máte pravdu.
Pokud se nepletu, dělá to můj společník, tak převládá to, že odhad pro potřeby FU je vyšší.
Moje zkušenost s daní z převodu nemovitostí je tristní. Koupil jsem dům ve veřejné dražbě. V tomto případě platí daň nabyvatel (já), tehnedjší sazba 3 %. Jinou nemovitost budu v roce 2013 prodávat, abych financoval předchozí nákup v dražbě. No a na tento prodej se budou vztahovat již 4 % a platit je bude nově prodávající (zase já:-). Když si to sečtu… hrůza, raději ani nepřemýšlet…
Navíc jsem v souvislosti s touto dražbou řešil určité problémy s původními majiteli (neochota se vystěhovat). Při řešení těchto problémů stát totálně selhal: policie nejednala a soudy se rozhodly soudit až v okamžiku, kdy s původním majitelem byla uzavřena dohoda. Čas ale mezitím běžel a jak víme, čas jsou peníze.
Shrnuto: vybrat státu nemravné statisíce na dani z převodu nemovitosti docela jde, ale nabídnout včas elementární protihodnotu a vymahatelnost práva v souvislosti se stejnou předmětnou nemovitostí už stát neumí / nechce. Kdyby člověk s podobnými komplikacemi nepočítal, nevím, jak by dopadl.
Jako ekonom taky dobře vím, že z definice (wiki) je „daň zákonem určená povinná platba do veřejného rozpočtu, která se vyznačuje neúčelovostí a neekvivalentností, tzn. ukládá se jako jednostranná povinnost bez nároku plátce na plnění ze strany státu. „
Tak platnost této definice mohu jen potvrdit.:-)
no, tomu říkám potkat pana Pecha ;)
každopádně to jen potvrzuje, že investování do nemovitostí, zejména pak v Česku není taková legrace, jak si někteří naivní pisálkové myslí…. :)
http://penize.ihned.cz/penze/c1-58962620-penzijni-fondy-duchod-zlato-byt
abychom se nenudili, tak se to zas bude celé měnit…
„Nový zákon přinese rovněž změny drobným majitelům nemovitostí, jak již na jaře informovala MF DNES. Lidé už si nebudou muset nechávat dělat znalecké posudky na prodávané byty, rodinné domy či chaty.
Rozhodně však nepůjde uzavírat kupní smlouvy na symbolické částky s vyhlídkou na nižší daň. Sjednanou cenu musí poplatník daně porovnat s administrativní cenou. Tu zjistí po zadání technických parametrů v chystané kalkulačce na webu daňové správy. Daň se odvede vždy z vyšší z obou cen. Pokud se dotyčnému bude zdát administrativní cena moc vysoká, může si znalecký posudek zaplatit a použít ho jako podklad pro daň.
Pan Pecha se nám tu někde vyskytuje B)
Jinak k výše uvedenému článku mohu napsat následující. Dnes jsem mluvil s advokátem a sdělil mi, že závisí na budoucí podnájemní smlouvě, nebo také budoucí smlouvě kupní. Nejhorší bylo, když v jednom případě původní majitel dělal obstrukce, odvolával se, podával rozklad apod. To prý trvalo 5let – z toho 2roky to protahoval původní majitel. Nakonec se odstěhoval. Byt nebyl k obývání a neměl nakonec téměř žádnou hodnotu. Dá se to písemně ošetřit již při dražbě apod. Nový majitel pak nemá problémy :)
Připadá mi mírně zvláštní, že při kupní ceně 1.3mil Kč jste pojišťoval nemovitost na pojistnou částku 550.000,- Kč. Jak se k tomu postavil klient, když jste mu pojišťoval nemovitost, kterou kupuje za 1.3mil na 550.000,- Kč?
Zaujala mne novela tohoto zákona hlavně v jiné rovině. Kdo nechce platit daň při odprodeji drahé nemovitosti, založí si firmu, do které nemovitost vloží, a celý podnik pak prodá dál a ušetří tři procenta z ceny, příští rok dokonce čtyři. Novelou zákona, by se měl danit jak vklad nemovitosti do firmy, tak transakce, kdy ovládající osoba takovou společnost prodá.
S tímto mohu jen souhlasit – vyhnout se dani z převodu nemovitosti bude těžší.
Jednoduše, doložil jsem odhad a pojistil RD na 1,3mio. Pozemek má cenu pouze tržní. Na něm můžete pojistit, psa, hospodářská zvířata, apod…
Vstupní údaje jsou, že klient kupuje nemovitosti v okolí Břeclavi za 1.3mil. (RD + pozemek). Vzhledem k ceně se s velkou pravděpodobností jedná o „běžný“ RD na vesnici. Odhadní cenu, kterou stanovil znalec pro potřeby banky či SS mohla činit „pouze“ 1.1mil (stává se to poslední dobou velmi často, že odhadní cena a kupní jsou jiné), ale součástí odhadu nemovitosti je i tkz. reprodukční hodnota nemovitosti, která slouží k následnému pojištění nemovitosti, protože banky chtějí pojištění nemovitosti právě na reprodukční hodnotu nemovitosti.
Pozn.: cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena), je cena za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Stává se mi při řešení financování nemovitosti (u RD na vesnici), že právě reprodukční cena nemovitosti, určena pro pojistnou hodnotu nemovitosti, je mnohem vyšší než kupní cena. Není vůbec výjimkou, že kupní cena je 1.3mil a reprodukční hodnota nemovitosti, tedy jednoduše řečeno, za kolik postavím stejnou nem., ale novou je např. 3.500mil. Z tohoto důvodu mi přišlo mírně zvláštní, že klientovi vyšla cena pro pojištění jen 550tis. Ale vůbec to neznamená, že taková situace nemohla nastat.
Vy děláte, jako kdyby to kupující neplatil i dnes.
Nebo si myslíte, že nyní tato cena není vkalkulována do ceny prodejní?
Vžijte se do pozice kupujícího – opravdu byste netlačil na prodávajícího, aby šel s cenou níž kvůli dalším nákladům, které budete mít s koupí nemovitosti?
NE ! Nemyslím.
Cenový vývoj na trhu nemovitostí nebude, dle mého názoru, těmito 4% ovlivněm, pokud ano, tak minimálně.
já myslím, že ANO – nezapomínejte na to, že obchod je často spíše věc emocí, než chladné kalkulace… :)
= převod daně na stranu kupujícího totiž umožní prodávajícímu „opticky“ snížit cenu, třeba pod nějakou psychologickou hranici ala Bata (3,9 mil) místo 4,02 mil
je to stejné, jako při prodeji zájezdů – taky se inzeruje základní cena, která přitáhne lidi a ti pak zjistí, že ještě doplatili navíc pojištění, palivové příplatky, letištní taxy, víza atd … :)
(podobně občas již nyní realitky zacházejí se svojí provizí – taky ji dávají mimo kupní cenu)
navíc to musím potvrdit z vlastní zkušenosti – nedávno jsem to absolvoval a taky jsem hned nekalkuloval do kupní ceny třeba náklady na svého právníka a inspekci nemovitosti
Promiňte, musím Vás vyvést z hrubého omylu. Cena administrativní dnes bohužel bývá u staveb se stářím do 5 let vždy vyšší, než cena tržní. Bohužel při vypracování odhadu tzv. administrativní ceny, která se zjišťuje dle cenového předpisu, tj. podle Vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb.ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadce dosti *okleštěn* při zjišťování hodnoty prodávaných nemovitostí. Jak vidíte, zákon je již dost letitý, nicméně je každý rok vyhlašován aktuální cenový předpis. Je s podivem, že MF již 3 rokem tlačí základní vyhláškové ceny nahoru, přičemž čerpá údaje o uskutečněných kupních cenách ze stejného zdroje jako Český statistický úřad, který vydal v březnu letošního roku zprávu o tom, že ceny nemovitostí již od roku 2008 klesají a dle předpokladu budou dále klesat o 3-4% ročně. V roce 2013 se budou ještě muset nechávat při prodeji zpracovávat znalecké posudky. Mám obavu, že MF opět ceny zvedne a pokud dojde ke zrušení povinnosti nechat zpracovat znalecký posudek a bude zavedena kalkulačka na stanovení ceny nemovitosti bude ještě hůře!!! O této tématice bohužel vím své, protože jsem odhadce nemovitostí.
Co se týká odhadu tržní ceny nemovitostí pro banky, odhadce musí dodržovat metodiku banky. Téměř všechny banky v naší republice nepřipouští, aby byla cena obvyklá současná, neboli tržní hodnota vyšší, než je dohodnutá kupní cena nemovitosti. V tomto odhadu se navíc stanovuje tzv. reprodukční cena nemovitosti obsahující opotřebení nemovitosti. Tato cena stanovuje požadavek na minimální pojistnou hodnotu nemovitosti.
Jen pro doplnění, reprodukční hodnota se liší velmi nepatrně u nemovitosti např. v Praze nebo jiném velkém městě či vesnici. Proto tato cena nekoresponduje s obvyklou cenou. Bohužel je více lokalit, v kterých platí, že koruna vložená do nemovitosti při prodeji není korunou, nýbrž jejím zlomkem. Snad jsem podal srozumitelné vysvětlení k tomuto tématu.
Doplňuji informaci. Při prodeji se nemovitost prodává jako celek, při odhadu obvyklé ceny pro banky se také stanovuje cena jako celek, tj. včetně příslušenství, pozemků, vedlejších staveb. V případě zjištění ceny pro FÚ se oceňuje nemovitost tak, dům, byt apod., k té se u bytu připočte cena za lodžii v plné výši, přičemž lodžie se do obytné plochy nezapočítává, dále spoluvl. podíl na pozemku nebo pozemcích. U rodinných domů se k hlavní stavbě připočítává cena pozemků, pokud je stanovena cenová mapa tak dle této cenové mapy, dále vedlejší stavby, oplocení, porosty, přípojky IS, studny, skleníky, bazény a když se všechno sečte, tak vyjde celková cena nemovitosti.
Ve skutečnosti je tato tématika podstatně složitější, toto jsem uvedl jako příklad.
Reklama
Pro reakci na toto téma se musíte přihlásit.