Zobrazeno 10.017x
Toto téma obsahuje 5 diskutujících a má 10 odpovědí. This post has been viewed 10018 times
Doporučuji k přečtení: http://zpravy.aktualne.cz/finance/banky-dostaly-nastroj-jak-ztizit-refinancovani-hypotek/r~84a155568ef111e39b43002590604f2e/
Nový ObčZ mění textace zástavních smluv u bank. Rozlišují se 2 typy zajištění proti prodeji nemovitosti (převod hypotéky, případně běžný prodej) a zatížení novým zástavním právem (refinanc): – smluvní, – věcný
Čtu právě novou zástavní smlouvu (z r. 2014) u Hypoteční banky a zástavní smlouvu z r. 2010. V té z r. 2010 se de facto píše, že klient musí bance oznámit, že nemovitost prodává. V té nové, že musí požádat banku o souhlas a ta mu ho nemusí udělit. Co si o tom myslíte? Myslíte si, že tím začíná období, kdy končí možnost hypotéku refinancovat? Je podle Vás reálné, že hypoteční banka zakáže klientovi disponovat s nemovitostí – tedy jí prodat a splatit tak dluh? Neznamená institut „zákazu zatížení a zcizení“ de facto nemožnost prodat nemovitost se zástavou? Jaké rady v té souvislosti dáváte svým klientům?
no dnes jsem na to narazil na školení u jedné banky. je to defakto jediný článek na toto téma na webu, ještě jeden je z téhož dne – asi opsaný.
a manažerka nám řekla že už se s tím setkali – nebo ví o 3 nej bankách na trhu který praktikují že nemusí dát souhlas k refinu. ČS, KB a Hypotéční. v tabulce je u těchto bank uveden opak nebo že indi vindi.
s celým trhem to totiž vypadá, že sazby kýženě nahoru nepůjdou. to už jsem slyšel před rokem od ředitele pobočky HB, že není kam by už to klesalo. a dále to vypadalo že klienti si budou chodit mezi bankami sem tam pro čím dla nižší sazbu až někam k 2 procentům.
ti co vsadili na variabilní sazbu a ještě nejlépe s degresivním splácením mají výhodu že toho opravdu málo splatí na úrocích. banky už svými nastrčenými bonusy za uvázání klientů už naznačili že nechtějí o své klienty přijít a vyplácet nám furt další a další provize.
navíc ty bonusy jsou vykoupeny menším splacením jistiny.
pokud se NOZ inspiroval právem z 30.let nebo kdy to bylo, tak je otázka jestli tam tyto negative pledge byly nebo je někdo vymyslel a přinesl na stůl poslancům.
navíc se tím o dost prodlužuje doba refinancování pokud banka vůbec svolí.a jestli jsem to pochopil správně, na 2.místo na zástavě nemůže nikdo, takže původní banka pošle na katastr žádost o odebrání tohoto práva a pak se tam může nová banka zřejmě jako předtím na 2. místo zástavy zapsat(možná že původní banka odebere svoje 1. místo a 2. banka se pak bude moci zapsat na zástavu)
je pak taky možné že půl roku před fixací budou klienti chodit pro modelace s nižší úrokovou sazbou a předkládat ji své bance. na poradci už zbývá jen stanovit si cenu jako zálohu za vypracovanou kalkulaci.
Tu zástavní smlouvu, kterou mám nyní na stole, je moje hypotéka na refinanc u HB. Je to naštěstí ve variantě smluvní, nikoliv věcné. Do katastru to nepožadují uvést, což je tedy ta lepší varianta. I když mám sazbu o několik desetin nižší, než mi nabídla moje banka, zvažuji, zda tohle vůbec podepsat. Nejde mi až tak o refinanc, ale o prodej nemovitosti. Plánuji se jí za 3 – 4 roky zbavit a hypotéku splatit. A souhlasím. Je to jediný podrobnější článek, který jsem na toto téma našel. Dále pár informací, které vysvětlují tak trochu, o co jde. A jinak nic. Přijde mi to natolik zásadní, že by se o tom mělo hodně hodně mluvit a psát. A zatím to na mě působí, že právníci bank si to jen tak uvedli do zástavních smluv, vlepili do návrhů na vklad. A co se stane, se dozvíme nejdříve za 3 – 5 let, až první klienti budou chtít provést refinanc či nemovitost prodat.
přesně tak, škoda že asi těžko půjdou dohledat původní návrhy z 30. let nebo ze kdy ten NOZ opisovali. a nebo to tam fakt nebylo a někdo to tam navrhnul.
na ihned jsem našel ještě jak by se to dalo napadnout
Takový zákaz však bude platný jen tehdy, bude-li ujednán na určitou a přiměřenou dobu v zájmu jedné ze stran, který je hodný právní ochrany.
tedy něco jako nepřiměřené sankce, pokuty proti dobrým mravům.
navíc je přece druhá věc a to prodej/koupě zastavěné nemovitosti. teď jsem se setkal s případem kdy banka necouvne z 1. místa na zástavě na 2. dokud prodejce neuhradí původní dluh- hypotéku. tedy při původní ceně třeba 1,6 milionu je nyní obvyklá prodejní cena max 1,2 milionu. když to někdo koupí za 800 tisíc nebo milion, tak musí v hotovosti a stejně má zástavní právo na svý nový nemovitosti. při nějaké předhypotéčním úvěru hrozí že do roka ten prodejce stejně zbytek nesežene a nebude moci přejít na hypotéku když nemá jinou zástavu.
Při dnešním podpisu smlouvy s úvěrářem jsem se přesvědčil, že o pojmu „zákaz zatížení a zcizení“ ani pracovníci bank moc nevědí. Přešel to se slovy, že to je tam kvůli NOZ. Naštěstí to ale nebyla ta tvrdá varianta smlouvy se zapsáním zákazu do KN, kterou – jak jsem se dozvěděl – HB standardně do zástavních smluv nedává.
Včera jsem mluvil s kolegou, co dělá hypotéky poměrně často, a řekl mi, že by to neřešil. Hmmm. Jak zvládnout refinanc, když bude zapsán zákaz zatížení a zcizení v KN, a banka k výmazu nedá souhlas, ale nevěděl. Prý, že to se určitě nestane, že by to bylo protizákonné.
Podle počtu příspěvků na toto téma to taky vypdá, že toto ještě není téma dne. Tak uvidíme za 3 – 5 let, jak budou postupovat banky, kteří si to dnes do zástav dávají.
Ahoj Petře,
díky moc za tento námět. Víš které banky to dávají do zástavních smluv?
Pomůže to nám všem. Já kdyžtak zbytek zjistím :-)
Díky Ti :)
Ahoj Arture,
já to začal řešit, až po přečtení onoho článku. To, co jsem přečetl v zást. smlouvě HB textu přesně odpovídá. Předpokládám tedy, že bude platit tabulka na konci článku. Teď řeší kolegyně úvěr od LBBW, tak si to pohlídám tam. Zatím vím jistě, že HB to do katastru standardně nechce uvádět. Budu rád za Tvé zkušenosti a zkušenosti ostatních. Chvíli by mi trvalo, než bych sjednal od každé banky jednu hypotéku, abych si to nastudoval osobně ;-) Mělo by snad platit, že HB, WHB a SberBank jsou bez problémů, ostatní některý ze zákazů zcizení a zatížení vyžadují zapsat přímo do KN, což mě ale moc netěší. Skoro každý klient se v textu úv. dokumentace šťourá… co budou dělat teď, to nevím.
Bod ze zástavní smlouvy od KB:
3. Zákaz zatížení a zcizení předmětu zástavy
3.1 Zástavce se zavazuje, že ve vztahu k Předmětu zástavy takový Předmět zástavy, až do úplného splacení všech Dluhů a splnění všech ostatních povinností Klienta ze Smlouvy o úvěru, popřípadě jiných smluv, na základě kterých vznikly Dluhy, jakož i do úplného splnění všech povinností Zástavce z této Smlouvy, nepřevede, nepostoupí, nezcizí, ani jinak neumožní nabytí jakéhokoliv věcného práva k němu třetí osobě, ani ho nevyčlení do svěřenského fondu, ani ho neposkytne jako jistotu ve prospěch osoby rozdílné od Banky, bez předchozího písemného souhlasu Banky. Bez předchozího výslovného písemného souhlasu Banky nepřechází zajišťovaný Dluh na nabyvatele Předmětu zástavy. Je-li po převodu vlastnického práva k Předmětu zástavy Banka Zástavcem písemně vyzvána, aby přijala nabyvatele Předmětu zástavy jako nového dlužníka namísto Zástavce, je Banka oprávněna se k takové písemné výzvě, která musí být doručena Bance na její adresu uvedenou níže v této Smlouvě, vyjádřit ve lhůtě třiceti (30) dnů ode dne jejího doručení.
Info ze ZS HB ze 11.3.2014:
Zákaz zatížení a zcizení Předmětu zástavy
1. Zástavce souhlasí s tím, že Předmět zástavy, až do úplného splacení všech Dluhů a splnění všech ostatních povinností Dlužníka ze Smlouvy o úvěru, popřípadě jiných smluv, na základě kterých vznikly Dluhy, jakož i do úplného splnění všech povinností Zástavce z této Smlouvy, nepřevede, nepostoupí, nezcizí, ani jinak neumožní nabytí jakéhokoliv věcného práva k němu včetně práva stavby třetí osobě, ani ho nevyčlení do svěřenského fondu, ani ho neposkytne jako jistotu ve prospěch osoby rozdílné od Zástavního věřitele či k Předmětu zástavy nezřídí jakékoliv zatížení včetně práva stavby, s výjimkou případných dalších zatížení ve prospěch Zástavního věřitele, aniž by k tomu získal předchozí písemný souhlas Zástavního věřitele.
2. Pokud Zástavce hodlá převést Předmět zástavy na třetí osobu, je povinen předem písemně vyzvat Zástavního věřitele, aby vyslovil svůj souhlas s převodem vlastnického práva k Předmětu zástavy a aby případně přijal nabyvatele Předmětu zástavy jako nového Dlužníka namísto Zástavce. Pro odstranění pochybností se sjednává, že přijetí nabyvatele Předmětu zástavy jako nového Dlužníka namísto Zástavce není podmínkou pro udělení souhlasu Zástavního věřitele s převodem Předmětu zástavy na třetí osobu či se zřízením dalšího zástavního práva k Předmětu zástavy. Tato výzva musí být učiněna písemně a musí být doručena Zástavnímu věřiteli na adresu uvedenou v této Smlouvě. Zástavní věřitel se k takové výzvě vyjádří ve lhůtě třiceti (30) dnů ode dne jeho doručení. Bez předchozího výslovného písemného souhlasu Zástavního věřitele nepřechází zajišťovaný Dluh na nabyvatele Předmětu zástavy.
3. Zástavní věřitel dává předem svůj výslovný souhlas k převodu Předmětu zástavy pouze v případě, že se vlastníkem Předmětu zástavy stane Dlužník, s ním Zástavní věřitel uzavřel Smlouvu o úvěru. Převodem vlastnického práva k Předmětu zástavy na Dlužníka je pak tento Dlužník povinen plnit všechny povinnosti Zástavce, k čemu se podpisem této Smlouvy zavazuje. Zástavní věřitel není od takového okamžiku oprávněn požadovat na Zástavci plnění povinností z této Smlouvy. Ustanovení tohoto odstavce se nepoužije, je-li osoba Zástavce totožná s osobou Dlužníka.
4. Zástavce se tímto s věcně právními účinky zavazuje, že zástavním právem zapsaným ve výhodnějším pořadí na Předmětu zástavy nezajistí nový dluh ani namísto takového zástavního práva zapsaného ve výhodnějším pořadí neumožní zápis nového zástavního práva, a to dokud trvá zástavní právo zřízené dle této zástavní smlouvy. Dále se Zástavce zavazuje, že v případě zániku zástavního práva zřízeného ve prospěch jiné osoby ne Zástavního věřitele provede výmaz nebo zajistí provedení výmazu tohoto zástavního práva z příslušného veřejného seznamu.
Reklama
Pro reakci na toto téma se musíte přihlásit.