David Bureš a Jáchym Petřík. Dva lidé, dvě firmy a dva odlišné přístupy k investicím do nemovitostí. Základ je ale stejný. Na investiční nemovitosti se dívají jako na další typy investic – vyvažují míru rizika a zisku a celková kalkulace musí dávat smysl.
Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.
„Není to jenom o výběru nemovitostí, ale také o tvorbě plánu, kolik nemovitostí a jakých typů do portfolia klienta zařadit, až po samotnou správu nemovitostí,“ poznamenal úvodem diskuse David Bureš.
Společnost Bureš & partneři cílí výhradně na Prahu a zaměřuje se na nejbonitnější klientelu. Jejich cílem je investor (fyzická osoba nebo právnické uskupení), který chce nakupovat deset, dvacet nebo třicet nemovitostí. Internetový startup Lusq vyhledává pro klienty nemovitosti v severních Čechách a na severní Moravě a své služby nabízí střední třídě, která má k dispozici několik (i nižších) stovek tisíc korun.
Co vlastně je a co rozhodně není investiční nemovitost? „Z našeho pohledu je to nemovitost na správném místě, která má správné parametry, vychází nám v kalkulaci z pohledu výnosnosti, a která při osobní prohlídce dává smysl,“ konstatoval David Bureš. „Podobně to vidíme i my,“ přitakal Jáchym Petřík. „Máme vlastní kalkulačku, ale na rozdíl od kolegy kupujeme byty, které jsou totálně k rekonstrukci.“
Oba řečníci se pozastavili nad nabídkami developerů, kteří se při prodeji novostaveb ve velkých městech ohání souslovím investiční byty na prodej. „Pokud vezmeme dominantní developerské hráče, tak tyhle nemovitosti prostě finančně nevycházejí,“ komentoval situaci David Bureš. „Ano, 30 % až 40 % novostaveb je pořizováno na investici, ale ve skutečnosti tito lidé nevědí, co kupují, protože si na začátku nespočítají výnosnost.“
Jáchym Petřík poukazuje na to, že taková situace je specifická pro Prahu, Brno a několik dalších krajských měst. „Ale na periferiích, kde investujeme my, tento trend ještě nevidíme. Je to samozřejmě způsobené tím, že tam není žádný developer a trh je zde diametrálně odlišný.“
Jakých výnosů je možné dosáhnout v případě Prahy a v případě regionů? „Častá otázka našich klientů je proč právě Praha? Naším úkolem je chránit klientům jejich kapitál, respektive hodnotu majetku. Čím jdeme do vyššího potenciálního výnosu, tím musíme zvyšovat rizikovost, a to i na straně nájemníka nebo podnájemníka. Ale současně vím, že klienti si některé nemovitosti koupí přes nás a jiné zase od firem jako je Lusq,“ poznamenal Bureš. „Takže když připravujeme pro klienta portfolio a je to budoucí rentiér (někdo, kdo teď dává peníze a nepotřebuje je brát), v tu chvíli většinou používáme 70 % až 90 % hypotéku, neboli páku. A na patnáctiletém horizontu se výnos této investice, včetně všech plusů a mínusů – tj. i dlouhodobých nárůstů cen nemovitostí a nárůstů nájemného – pohybuje někde mezi 14 % až 20 % vloženého kapitálu,“ dodal.
Jak funguje v číslech model společnosti Lusq? „V regionech, kde se pohybujeme, jsou naše čísla zhruba dvakrát tak vysoko než v Praze,“ upřesnil propočty Jáchym Petřík. „Klientům garantujeme výnos z nájmu – mysleli jsme si, že se budeme pohybovat kolem 6 % až 7 %, ale pohybujeme se kolem 10 %. Překvapuje nás, kolik jsou lidé na severu Čech a na severu Moravy ochotni platit za nájem. Nabídka kvalitního nájemního bydlení tam jednoznačně chybí. A pokud bych měl do výnosu kalkulovat i budoucí nárok ze zhodnocení nemovitostí, dlouhodobě platí a vidíme to například i v bývalém východním Německu, že regiony stále rostou o něco rychleji než Praha. Ale během pěti až sedmi let se to srovná, a pak bude nárůst lineární.“
Jak vlastně funguje správa bytů pod režií obou společností? Jak pracují s rizikem, že nájemník nebude platit nebo způsobí škodu na majetku? „Nejsme schopni riziko stoprocentně odstranit, ale tím, že jsme pro majitele – investora prodlouženou rukou, chceme riziko značně minimalizovat,“ podotkl David Bureš. „Nemovitosti si od klientů pronajímáme a sami hledáme dlouhodobé podnájemníky. Smlouva je přísná a neustále se vyvíjí. Naším cílem je dát podnájemníkům jasné mantinely, jak mají fungovat. A pokud pravidla poruší, chceme je rychle vyměnit za někoho, kdo v našich parametrech fungovat bude. Je pravda, že každý dvacátý člověk nám řekne, že takovou smlouvu v životě nepodepíše.“
Velmi podobně pracuje s riziky také Lusq. „Byt si vždy pronajímá naše servisní společnost, která je zdrojem příjmu pro naše investory – vyplácí nájem a hledá podnájemníky,“ konstatoval Jáchym Petřík. „Kalkulujeme výnosy investorů tak, že počítáme s jedenácti nájmy ročně, nikoliv s dvanácti – už v tom máme 9 % rezervu. A máme extrémně zodpovědný způsob vybírání nájemníků.“
A jaké jsou hlavní trendy v oblasti investičního nájemního bydlení? „V případě Prahy vidím v delším horizontu jasný trend přeměny části bytového fondu z vlastnického bydlení na nájemní, protože čím budou ceny na trhu vyšší, tak si byty sice budou moct dovolit koupit investoři, ale mnohem méně lidí, kteří by chtěli v hlavním městě skutečně bydlet,“ upřesnil David Bureš. „Budou odkázaní na to, že si byt pronajmou od majitele. Tak tomu ostatně bylo například za první republiky. Druhý trend, který vidím, je rozvoj kvalitního spolubydlení velkých bytů. Ve chvíli, kdy mladí lidé budou končit studium na vysoké škole, tak si třeba tři, čtyři kamarádi z kolejí pronajmou na pár let jeden velký byt.“
Jáchym Petřík komentoval situaci podobně: „Možná bych to shrnul – prostě doháníme Západ. To, co je naprosto běžné v Německu, v Nizozemí, ve Francii, Velké Británii, USA a dalších zemích, tam jde i český trh, a to ve spoustě oblastí, nejenom na trhu s nájemním bydlením. V těchto státech je běžné, že až 50 % lidí ve velkých městech bydlí v nájmu; v Berlíně je to dokonce 80 %.“
Ceny rezidenčních nemovitostí v Praze i v regionech dlouhodobě porostou. „Z mého pohledu je tady dlouhodobý trend stěhování lidí z maloměst a vesnic do velkých měst,“ komentoval další vývoj David Bureš. „A to nezmění nic jiného než nabídka, která musí být dostatečná; a když není dostatečná, tak ceny půjdou nahoru. S příchodem částečného home office mohou lidé bydlet na předměstí – Beroun, Kladno, Říčany a v Praze budou bydlet jen ti, co si to mohou dovolit. A to povede k tomu, že město bude zvětšovat svou skutečnou velikost. Když si vezmu posledních dvacet let, průměrný roční nárůst v ceně nemovitosti v Praze je 7,9 %, v nájmu je to 5,9 %. Tohle je primárně dané právě počtem lidí, kteří přicházejí do města.“
David Bureš
Ředitel společnosti Bureš & partneři s.r.o.
David Bureš má za sebou dvacet let praxe se specializací na investiční nemovitosti a hypoteční financování. Za svou kariéru zpracoval úvěry na bydlení v objemu přes pět miliard korun. V posledních letech se ve své firmě zaměřil na vyhledávání, financování a správu investičních bytů na dlouhodobý i krátkodobý pronájem v Praze. Celkový majetek pod správou dosahuje jedné miliardy korun.
Jáchym Petřík
Partner & CFO Arrows advokátní kancelář, co-founder ndot
Jáchym působí v advokacii od roku 2013. Je zakládajícím partnerem advokátní kanceláře ARROWS. Rovněž je zkušeným investorem a hybatelem vícero úspěšných podnikatelských záměrů (od developmentu, online projektu mylaw.cz, volnočasového sherwoodbattle.cz a nyní především záměrů realizovaných pod ndot.cz jako je např. LUSQ).
Martin Viktora
Organizátor konference, zakladatel webu Poradci-sobě.cz a Realiťáci-sobě.cz
Praxe:
jednatel 4stones, s.r.o. (organizátor konferencí FINfest a provozovatel Poradci-sobě.cz)
jednatel EMAdata.cz (poskytovatel dat pro finanční trh)
historicky pracoval pro banky a investiční společnosti v oblasti podpory prodeje, marketingu a produktového managementu investičních produktů.
Vzdělání: VŠE v Praze (mezinárodní obchod a politologie), DePaul Univerzity Chicago
Osobní motto: “Začínám naplno a postupně přidávám.”
Záliby: hudba (metal, klasika, pop), moderní technologie, cestování, právo
