Banky a stavební spořitelny poskytly v červenci hypoteční úvěry v objemu 11,9 mld. Kč. Oproti červnu tak objem i počet poskytnutých hypoték poklesl více než o třetinu. Ačkoli červencová čísla bývají obvykle slabší, intenzita propadu v letošním roce je výrazná a v meziročním pohledu tak propad objemu poskytnutých hypoték zesílil, a to na 73 %.
Ve srovnání s červencem předminulého roku je objem nižší o 55 %. Úroková sazba u skutečně nových hypoték bez refinancování v červenci vzrostla na 5,4 % po 5 % v červnu. Růst hypotečních sazeb tak se zpožděním reaguje na vývoj tržních úrokových sazeb, které až do poloviny roku postupně rostly. V posledních týdnech se však vývoj obrátil, což bude tlak na další růst hypotečních sazeb tlumit. Uvedené informace plynou z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
Propad hypoteční aktivity v červenci zesílil
Propad v objemu poskytnutých hypoték v červenci citelně zesílil. Banky a stavební spořitelny dle červencového ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem hypotéky v celkovém objemu 11,9 mld. Kč, což je o 7,4 mld. Kč méně než v červnu. Meziměsíční pokles z pohledu celkového objemu poskytnutých hypoték byl tak více než třetinový, Ačkoli červencová čísla bývají ve srovnání s červnem obvykle slabší, letošní meziměsíční pokles je oproti běžnému vývoji nadstandardní a více než dvojnásobný. Hypoteční trh tak dále slábne, což je patrné i z meziroční dynamiky. Ta prohloubila svůj propad z 65 % v červnu na 73 %. Pokles objemu poskytnutých hypoték je citelný nejen vůči silnému roku 2021, ale i ve srovnání s rokem 2020 je červencový objem poskytnutých hypoték poloviční. Za celý letošní rok, tj. od ledna do července, propadla aktivita na hypotečním trhu více než o polovinu.
„Hypotéky jsou v současné době kvůli vysokým tržním úrokovým sazbám drahé. Podepisuje se to na poptávce po hypotečním úvěrování a objemu nově poskytnutých hypoték na celém trhu, který v poslední době zaznamenává v meziročním srovnání téměř dvoutřetinový propad. Můžeme čekat, že podobná situace přetrvá po celý zbytek letošního roku a hypoteční trh ožije v momentě, kdy se tržní úrokové sazby pohnou výrazněji směrem dolů,“ uvádí Petr Gapko, hlavní ekonom Moneta Money Bank.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování) v červenci klesl o 5,9 mld. Kč, a to z červnových 15,7 mld. Kč na 9,8 mld. Kč. S přihlédnutím k delší časové řadě obdobné statistiky ČNB jde o nejslabší objem od začátku roku 2016. Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) činil v červenci 2,05 mld. Kč. Počet nově poskytnutých hypoték se snížil o třetinu na 3266, přitom průměrný počet v první polovině letošního roku byl dvojnásobný, loni pak dosahoval 9,5 tisíce. Meziroční propad i v případě skutečně nových hypoték v červenci zesílil, a to na 69 % v případě objemu a 66 % v případě počtu hypoték. Za první polovinu letošního roku byl pak objem i počet poskytnutých hypoték meziročně nižší o 40 %.
„Objem i počet poskytnutých hypoték v červenci citelně meziměsíčně propadl a byl nejslabší v historii časové řady od ledna 2020. Využijeme-li pro delší srovnání v čase i oficiální statistiku ČNB, červencový objem poskytnutých hypoték je nejslabší od začátku roku 2016. To jen dokresluje, k jak citelnému ochlazení na hypotečním trhu letos dochází. Jde o důsledek kombinace vysokých hypotečních sazeb, přísnějších úvěrových pravidel ze strany ČNB, růstu obav z vývoje ekonomiky a obecně vysokých cen nemovitostí,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.
Tabulka č. 1: Shrnutí objemu poskytnutých hypoték a průměrných úrokových sazeb za červenec 2022
ČBA Hypomonitor červen 2022 | |||
Objem | Počet | Sazba | |
Celkem | 11,9 | 4183 | 5,41 |
Nové úvěry | 9,8 | 3266 | 5,42 |
z toho: | |||
na koupi | 6,9 | 2162 | 5,40 |
na výstavbu | 2,1 | 762 | 5,35 |
ostatní | 0,9 | 342 | 5,76 |
Refinancované z jiné instituce | 1,8 | 802 | 5,34 |
Refinancované interně | 0,3 | 115 | 5,29 |
Pramen: ČBA Hypomonitor |
Pozn.: Bližší dělení poskytnutých hypoték, a to zvlášť za banky a stavební spořitelny, je dostupné od ledna 2020 v excelu na webu ČBA.
Průměrná hypoteční sazba dále vzrostla na 5,4 %
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v červenci vzrostla na 5,4 % z 5 %. Meziměsíční růst sazeb tak v červenci mírně zrychlil a byl druhý nejsilnější od začátku minulého roku, kdy začaly hypoteční sazby postupně růst. Průměrná hypoteční sazba se tak dostala na nejvyšší úroveň od začátku roku 2010. Nabídkové ceny hypoték se v současnosti pohybují nejčastěji v poměrně širokém rozmezí od 6 do 7 % v závislosti na konkrétních parametrech hypotéky. V posledním období však jejich dosavadní růst do velké míry ustal, což souvisí s vývojem tržních úrokových sazeb.
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností1 do poloviny června rostly, poté se však vývoj obrátil kvůli obavám ze zpomalení světové ekonomiky, které snížily i obdobné úrokové sazby v zahraničí. Tržní úrokové sazby tak od poloviny června postupně mírně klesají a v současnosti jsou na úrovni z dubna letošního roku. Do jejich klesajícího trendu se pak promítlo i poslední jednání ČNB, která naznačila, že s dalším růstem základních sazeb nepočítá, ačkoli jej zcela nemůže vyloučit. Současný tržní vývoj tak předznamenává, že nabídkové hypoteční sazby se v současnosti nachází poblíž svého vrcholu.
„Pokud nedojde k další eskalaci problémů s dodávkami plynu nebo potravinářských komodit, pak by inflace, úrokové sazby ČNB, a tedy i úrokové sazby z nových hypoték, měly být v tuto chvíli blízko svého vrcholu. V dalších měsících je u nabídkových hypotečních sazeb pravděpodobný spíše pokles, byť jen mírný,“ uvádí Michal Skořepa, analytik České spořitelny.
Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje, ačkoli průměrná velikost hypotéky klesá
Průměrná výše hypotéky v posledních měsících mírně klesá a v červenci se pohybovala nepatrně nad úrovní 3 mil. Kč. S přísnějšími pravidly ze strany ČNB a vysokými úrokovými sazbami zvyšujícími měsíční splátky totiž musely některé domácnosti zamýšlenou výši hypotéky snížit. V listopadu minulého roku byla průměrná výše hypotéky nejvyšší a činila 3,46 mil. Kč.
Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o 1,5 až 2 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená 6% hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky o 6 až 7 tisíc Kč.2
Tabulka č. 2: Měsíční splátka průměrné hypotéky v závislosti na délce splatnosti a úrokové sazbě
Průměrná velikost nové hypotéky v Kč: | 3 005 549 | |||||
Průměrná úroková sazba v %: | 2,0 | 3,0 | 5,4 | 6,0 | 7,0 | |
Měsíční splátka: | ||||||
Splatnost hypotéky v letech: | 15 | 19 341 | 20 756 | 24 435 | 25 363 | 27 015 |
20 | 15 205 | 16 669 | 20 544 | 21 533 | 23 302 | |
25 | 12 739 | 14 253 | 18 318 | 19 365 | 21 243 | |
30 | 11 109 | 12 672 | 16 920 | 18 020 | 19 996 | |
Zdroj: ČBA | ||||||
Pozn.: barevný sloupec odpovídá úrokové sazbě posledního ČBA Hypomonitoru ostatní sazby jsou ilustrační |
Rok 2021 byl z pohledu poskytnutých hypoték zcela výjimečný
Za celý loňský rok bylo poskytnuto téměř 178 tisíc hypoték o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 mld. Kč v roce 2020 činil objem 312 mld. Kč. Obdobně silný meziroční růst byl pak patrný i v případě skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování a refixací) které banky poskytly v minulém roce rovněž v historicky rekordním objemu 379 mld. Kč. Oproti roku 2020 to představuje meziroční nárůst o 70 %. Pokud by se objem poskytnutých úvěrů v letošním roce navrátil k úrovni předminulého roku znamenalo by to meziroční propad o 40 %.
ČBA zveřejňuje nové souhrnné statistiky za celý bankovní trh
Česká bankovní asociace zveřejňuje ve spolupráci s členskými bankami nové souhrnné statistiky z trhu bydlení. Jde především o objemy a počty nově poskytnutých a refinancovaných hypoték a příslušnou úrokovou sazbu. Tyto statistiky publikuje ČBA v agregované podobě za celý bankovní sektor na pravidelné bázi vždy zhruba v polovině měsíce. Šetření se účastní všechny tuzemské banky a stavební spořitelny poskytující v ČR hypotéky. Data jsou dostupná od ledna roku 2020 v přiloženém souboru na stránkách www.cbaonline.cz, kde lze také příslušné statistiky najít zvlášť pro banky a stavební spořitelny. Výše uvedené hodnoty jsou pro sektor jako celek.
Tisková zpráva ČBA
1 Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 5 až 10 let.
2 Tabulka je k dispozici v souboru xls přiloženém na webových stránkách červencového ČBA Hypomonitoru