UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl v lednu meziměsíčně o silných 63 bodů na -1,79 %, čímž se investice do nemovitostí staly z finančního hlediska opět méně atraktivní.
* Hrubá roční výnosnost nájemného na úrovni ČR klesla meziměsíčně o 10 bodů na 3,54 %. Po zohlednění předpokládané fixní míry opotřebení nemovitostí (2,0 %) tak odhadovaná čistá roční výnosnost činila 1,54 %.
* Nůžky mezi oběma uvažovanými typy investorů se v lednu rozevřely: silný růst hypotéčních sazeb dále znevýhodnil nákup bytu v očích hypotékářů, zatímco o něco pomalejší meziměsíční růst výnosu desetiletého vládního dluhopisu zhoršil výhodnost nemovitostí v očích vlastníků úspor relativně méně.
* Do budoucna očekáváme pokračující růst výnosů vládních dluhopisů i hypotéčních sazeb, což bude tlačit indikátor napětí hlouběji pod nulu a působit na zpomalování růstu cen nemovitostí v ČR. Ke zpomalování růstu cen nemovitostí by mohlo dojít dle našeho modelu již v letošním roce, a to poměrně prudce.
* Z krajských měst již v lednu nezbylo žádné, kde by se investice do nemovitostí dle našeho indikátoru vyplácely. Jako nejméně „nevýhodné“ lze označit byty v Olomouci, Ostravě a Liberci, zatímco Praha, Brno a České Budějovice vyčnívají opačným směrem.
V lednu indikátor napětí na trhu nemovitostí klesl meziměsíčně o 63 bodů na -1,79 %. Příčinou je prudký růst hypotéčních sazeb, který pro lednový Hypoindex předpokládáme, a dále výrazný růst výnosů desetiletých vládních dluhopisů. Příležitost vydělávat na rozdílu relativně drahých nájmů a nízkých úrokových sazeb vymizela už v květnu, ovšem pokračující růst úrokových sazeb a relativně nízké nájmy vzhledem k cenám činí z nemovitostí stále méně výhodnou investici.
Aktuální poptávka po nemovitostech je ovšem nadále živena vírou v jejich pokračující zdražování, resp. obavami z pokračujícího zhoršování dostupnosti bydlení, a má tak charakter spekulační bubliny. Nůžky mezi oběma uvažovanými typy investorů se v lednu rozevřely: silný meziměsíční růst hypotéčních sazeb dále znevýhodnil nákup bytu v očích hypotékářů, zatímco růst výnosu desetiletého vládního dluhopisu zhoršil atraktivitu nemovitostí v očích vlastníků úspor relativně méně.
Očekáváme, že sazby hypoték budou rychle růst v návaznosti na tvrdé utahování měnové politiky ČNB, jež před Vánoci zvýšila sazby více, než se čekalo (na 3,75 %). Na konci prvního kvartálu letošního roku by měly sazby ČNB vyšplhat na 4,50 % a dosáhnout tak cyklického vrcholu. Průměrné úrokové sazby hypoték se budou výrazně lišit podle délky zvolené fixace.
U desetiletých fixací by se nabízená sazba hypoték měla stabilizovat jen lehce nad 4,0 %, nejčastěji poptávaná pětiletá fixace může dosáhnout vrcholu v prvním kvartálu okolo 4,7 % (a do konce roku klesnout do blízkosti 4,0 %) a dvouletá fixace může nalézt vrchol pod 5,5 % a do konce roku klesnout na 4,0 %. (Je nutné vzít v potaz, že i jeden z nejaktuálnějších dostupných údajů hypotéčních sazeb Fincentrum Hypoindex, který do našeho indikátoru vstupuje, reflektuje růst sazeb zhruba s dvouměsíčním zpožděním, a sazby hypoték nabízené klientům jsou tak oproti statistice již dnes citelně vyšší).
Trend růstu sazeb a rychlé zadlužování české vlády se budou zřejmě i nadále projevovat ve výnosech vládních dluhopisů, které v lednu stouply poměrně prudce na odhadovaných 3,06 % u desetileté splatnosti. Do konce letošního roku očekáváme, že tento výnos postupně vystoupá na cca 3,35 %.
Rostoucí úrokové sazby učiní z residenčních nemovitostí stále méně výhodnou investici (indikátor napětí bude klesat dále hlouběji do záporu), což spolu s novými restrikcemi ČNB na poskytování hypoték (platných od dubna) povede k ochlazování realitního trhu a zpomalování růstu cen nemovitostí v ČR.
Načasování útlumu cen nemovitostí je velkou otázkou: setrvačnost, obavy z pokračujícího zhoršování dostupnosti bydlení a sázky na pokračující růst cen mohou přehřátý trh nemovitostí živit i nadále. Náš model nicméně naznačuje, že ceny nemovitostí by mohly šlápnout na brzdu poměrně prudce, a to už v letošním roce.
Nejrychleji dostupná data z trhu nemovitostí na portálu Realitymix.cz ovšem zatím příliš optimismu nenabízí. V lednu průměrná cena bytů v krajských městech vzrostla meziměsíčně o 2,1 %, a zrychlila tak svůj meziroční růst o 2,7pb na 24,9 %. Nájmy naopak na průměru klesly meziměsíčně o 0,6 % a meziroční růst zpomalil o 0,7pb na 6,9 %.
Z krajských měst již v lednu nezbylo žádné, kde by se investice do nemovitostí dle našeho indikátoru vyplácely. Jako nejméně „nevýhodné“ lze označit byty v Olomouci, Ostravě a Liberci, zatímco Praha, Brno a České Budějovice vyčnívají opačným směrem (tabulka 2). Meziměsíčně klesl indikátor napětí ve všech krajských městech, nejvíce v Ústí nad Labem (o 96 bodů na -0,98 %), Jihlavě (o 90 bodů na -1,28 %) a v Olomouci (o 81 bodů na -0,46 %). Ve všech jmenovaných případech byl příčinou (kromě růstu úrokových sazeb) výrazný meziměsíční pokles nájmů (okolo -4,5 %) a v Jihlavě a Ústí nad Labem i nadprůměrný meziměsíční růst cen bytů (4,4 % a 5,0 %).
Zdroj: UniCredit
Nahrávání ...