David Zabadal: Nabízíme alternativní investici, která na trhu chyběla

Realitních a developerských fondů je hodně. Jak se odlišit? V YDeal Funds na to zvolili druhý podfond – YDeal Cars se zaměřením na investice do klasických vozů. Jaká má tento segment specifika? Co od něj může investor očekávat a s čím musí počítat? Odpovídá David Zabadal, investiční analytik & portfolio manažer YDeal Funds.

Vaše společnost YDeal Funds má dva podfondy. Jeden je klasický realitní fond, který investuje do nákupních parků a do developmentu. Takových je v Česku hodně. Druhý je poměrně netradiční a zabývá se investicí do automobilů. Co vás přivedlo k myšlence založit fond investující do veteránů?

YDeal Cars, který je součástí stejného SICAVu, se zaměřujeme na alternativní investice do aut. Není to pouze o veteránech, je to o tzv. Classic Cars – sběratelské a legendární kousky.

Vzhledem k tomu, že náš zakladatel Pavel Rydzyk, který je vášnivým sběratelem nových vozů, zejména BMW Alpina, podívali jsme se na toto aktivum, které by mohlo být zajímavé i pro další investory. Je to pro nás jak srdcová záležitost, tak možnost diverzifikace investic našich investorů. Takto nabízíme YDeální mix, kde si mohou nakombinovat investici do obou podfondů.

YDeal Cars slouží jako necyklická investice. Je to velice složitě predikovatelný trh. Musíte mít kvalitní poradce a znalce a s nimi společně diskutujeme naše investice a stanovujeme naši investiční strategii.

Automobily kupujete, pak je skladujete a chcete je držet dlouhodobě. Některé veterány opravujete, pokud to dává smysl. Nicméně, pokud automobil koupíte a držíte, jediný způsob, jak zjistit, jakým způsobem se vyvíjí hodnota vašeho fondu, je znalecký posudek. Skutečnou cenu nezjistíte, dokud konkrétní automobil neuvedete na trh. Jak si s tímto poradí váš fond?

Spolupracujeme s Michalem Kuličem ze Znaleckého institutu, který má v tomto oboru zkušenosti, a také máme vlastní znalce. I ve fondu je sice možný nějaký „ancillary business“ na základě toho, že můžeme mít vozy na výstavách, to je ale proti prodeji vozu zanedbatelné.

Počítáme s určením hodnoty přeceňováním, což je standard u tohoto typu aktiv. I proto je investiční horizont nastaven na 5 a více let. Vybíráme primárně ta auta, o kterých máme všechny podložené důkazy o tom, že v průběhu let nabydou neskutečnou hodnotu.

Nejde o žádné spekulace, nebo že jsme trader, který vozidla jen překupuje. Stavíme na klasickém fungování sběratelů. Následně přichází zhodnocení až v okamžiku, kdy ukážete, že se soustředíte na správná auta.

Správné auto pro nás je to, které finálnímu kupujícímu kdysi pravděpodobně viselo v pokojíčku nad postelí. Vzniká tam emoce, vášeň. A v tom je tato investice specifická. U realitního podfondu si spočítáte předpokládaný výnos. U akcií na to jdete stejně. Zde vám do toho vstupuje emoce.

Na vašich stránkách uvádíte očekávané zhodnocení 10 – 15 %…

Když se podíváte na historický reporting segmentu klasických automobilů, při benchmarkování zjistíte, že průměrné dlouhodobé zhodnocení bylo vždy alespoň 10 % ročně. A to je zhodnocení, kterého bychom měli v dlouhém období dosahovat. Jsou sice případy vozů, které se zhodnotí třeba o 200 % během jednoho roku, to ale není běžné.

Samotné přeceňování probíhá sofistikovanou metodou. Renomované servery, jako je Glenmarch nebo Historic Auto Group (HAGI Index), který dělá nezávislé sledování všech prodejů vozů na světě, jak reportovaných, tak aukčních, i další, dávají na časové ose vždy „ochutnat” to, za kolik se dané vozy prodávají. A míváte tam track record alespoň 10 let zpětně. Tím zjistíte, na jaké cenové úrovni se dané vozidlo pohybuje.

Když si koupím nové auto, tak jakmile vyjedu z autosalonu, tak jeho cena ztratí 15 – 20 %. Zhruba po nějakých 20 až 25 letech se dané auto stane validované trhem. Hrají v tom roli různé věci, jako je unikátnost, kolik kusů bylo v dané sérii vyrobeno, či jaký byl podíl ruční práce.

Cílíme na vzácné vozy, třeba jako je Lamborghini Miura P400, kterých bylo vyrobeno 741 kusů.

Classic Cars – to znamená i nové vozy. U nich postupujete jakým způsobem? Tyto vozy nemají track record ceny…

Díváme se, jak se vyvíjí jejich novější cena. Nyní sledujeme některé z nových Porsche. Díváme se na historické recenze a zda se zastavil propad ceny u jejich starších vozů. Pomáhá nám i to, že se soustředíme na vozidla, která mají nějaký příběh. Může to být účastník Le Mans či poslední formule, která vyhrála. Jsou to faktory, které dodávají unikátnost. Sice pro úzkou, ale velmi bonitní skupinu lidí.

Samotná držba aut může přinést drobné výnosy, pokud je vůz zapůjčen na výstavu. Jsou s ní ale spojeny pravidelné náklady. Jak ty ovlivňují celkový výnos tohoto podfondu?

Ty náklady mohou být poměrně významné. Mohou dosahovat i 4 – 5 % za rok. Jejich výši chceme ovlivnit úsporami z rozsahu, když budeme spravovat více automobilů.

Abyste automobil skladoval správně, aby nedošlo k jeho znehodnocení, potřebujete, aby tam bylo stabilní prostředí a nebyla tam vlhkost, musí tam být požární senzory, kamerový dozor… A pak se staráte o auta samotná. Vždy musíte s nimi něco najezdit, třeba desítky kilometrů na okruhu. Jinak se vyfukují pneumatiky, vyndávají se baterie, aby se nevybíjely. Nejsou to auta, která by se používala ke klasickému ježdění.

Nákladů jsme si vědomi, a přesto víme, že toto aktivum je schopno performovat hodně vysoko.

Jak pomůže zvýšit cenu renovace vozu?

Rozlišuje se renovace a restaurace. Při restauraci se uvede vůz zcela do původního stavu, zatímco u renovace přichází s tím, že necílí zcela na původní materiály. U restaurace je cílem přivést vůz do zcela původního stavu.

Naši experti, s nimiž spolupracujeme, vám např. řeknou, jaké bylo šití v rámci potahů, že mělo žlutou barvu, že se používala hovězí kůže někde z Indie… jsou to detaily, ale jsou hodně významné pro výslednou cenu vozu.

Pokud najdeme vozidlo, které jsme schopni pořídit za 500 000 EUR, za restauraci dáme dalších 300 000 EUR, ale za rok ho budu moci při udržení trendu prodat za 1 mil. EUR, tak máme zhodnocení, se kterým můžeme pracovat.

Zajímavou, ale ne zcela přívětivou informací pro investory do vašeho podfondu, jsou výstupní poplatky, které zejména v prvních letech investice máte mimořádně vysoké. Pokud investor potřebuje získat peníze zpět do 1 roku, tak mu naúčtujete 50 %, do dvou let 30 % a do tří let 5 %. Až od tří let výše je investice bez výstupního poplatku. Proč je máte takto vysoko nastavené?

Souvisí to právě s tímto aktivem. U realitního podfondu máme výstupní poplatky v jednotkách procent – 5 %, 3 % a 1 %. U podfondu Classic Cars se jedná skutečně o dlouhodobé aktivum. A navíc, když začneme s restaurací, tak ta trvá 10 až 24 měsíců, kdy nejsme schopní investici zlikvidnit bez nákladů.

Výstupním poplatkem tak chráníme všechny investory a jejich peníze. Samozřejmě je předem na toto riziko upozorňujeme.

Váš realitní podfond má ve svém portfoliu obchodní centrum v Sokolově. Vedle toho uvádíte, že se věnujete developerským projektům. Co máte ve vyhlídce vašeho fondu?

V polovině roku 2023 jsme pořídili polovinu developerského projektu Cihelna Slavkov, což je nějakých 110 tisíc m² na development pro logistiku a výrobu.

Do fondu jsem přišel minulý rok a změnili jsme strategii na výnosové komerční nemovitosti. OC Sokolov je první takovou investicí a je to přesně to, na co se chceme zaměřovat. V realitním podfondu budou vždy hrát prim investice, která má pravidelný výnos z nájemného.

Jaký je zájem o vaše fondy? Je větší zájem o realitní podfond, nebo o „autofond“? A jak si stojíte v široké konkurenci realitních a developerských fondů?

Meziročně jsme zdesetinásobili objem aktiv pod správou, ale měli jsme hodně nízkou startovací hranici. Nyní jsme na nějakých 119 mil. Kč aktiv, z toho je čistý fondový kapitál 89 mil. Kč u realitního podfondu.

U YDeal Cars jsme úpis spouštěli až letos v březnu. I bez tvrdých dat mohu říct, že je pro naše investory zajímavější, protože je to něco, co na českém trhu moc nevídáte. Navíc, protože se jedná o alternativní a rizikovější investici, nabízíme investorům možnost namixovat ji s realitním podfondem. Tím nabízíme i možnost posílit a rozmělnit fixní náklady, které jsou spojeny s libovolným fondem na trhu.

Děkuji za rozhovor.