16 nemovitostních fondů loni překonalo inflaci. Nejperspektivnější jsou nadále logistické areály. Naopak největší otazník visí nad kancelářemi. Dočasně budou mít problémy i některé retail parky a obchodní centra. Rezidenční nemovitosti jsou značně spekulativní.
Stabilní vývoj, ale klesající výnosy
Nemovitostní fondy navzdory Covidu ustály uplynulý rok velmi obstojně. Podle podrobného porovnání nemovitostních fondů na portálu Nemovitostní-fondy.cz vykázalo v roce 2020 kladný výnos 17 z 18 sledovaných fondů a z toho 16 nemovitostních fondů překonalo inflaci. Další tři fondy ještě nezveřejnily ocenění k 31. 12. 2020 a dále v přehledu chybí několik nových fondů, které fungují teprve pár měsíců.
Nicméně u většiny nemovitostních fondů výnosy oproti předchozím rokům mírně poklesly. Na vině je pochopitelně lock-down a potažmo nižší příjmy z pronájmu některých nemovitostí, zejména obchodů. Vyššího výnosu oproti předchozímu roku dosáhl pouze fond Accolade Industrial zaměřený na průmyslové a logistické parky, který každoročně obsazuje medailové stupně v žebříčku výkonnosti nemovitostních fondů.
Přetrvávající lock-down zcela jistě ovlivní hospodářské výsledky nemovitostních fondů také v tomto roce. Fondy s převahou kancelářských nebo obchodních prostor mají díky vládním omezením nadále trochu nižší výnosy z pronájmu. Klíčová otázka ale je, zda nebudou mít nemovitostní fondy dlouhodobě problémy s pronájmem prostor, což by se pak negativně projevilo do ocenění hodnoty nemovitostí.
Nejistá budoucnost kanceláří
V tomto ohledu se v médiích nejčastěji diskutuje o budoucnosti kancelářských prostor. Většina z nich momentálně zeje prázdnotou nebo funguje v omezeném režimu, protože všichni zaměstnanci mají home office. Až se veškerá omezení rozvolní, vrátí se zase většina zaměstnanců do kanceláří, nebo budou nadále pracovat z domova?
Odpověď bude někde mezi. Budou firmy, které se vrátí do původního režimu. A jiné budou zase ve větší míře využívat home office a sdílená pracovní místa. Všechny kanceláře určitě nepřestanou fungovat. Ale některé ano a obecně v příštích pár letech můžeme očekávat tendence ke zmenšování pronajaté plochy, nebo k vyjednávání o nižší ceně pronájmu.
Nemovitostní fondy zaměřené primárně na kancelářské budovy jako fond Nemo, REICO nemovitostní fond České spořitelny, nebo WOOD & Company s podfondem Office pravděpodobně čeká náročnější období. Nechci říkat špatné období, to si úplně nemyslím. Ale správci nemovitostí budou mít určitě více práce. A mohou se tu také více projevovat rozdíly mezi jednotlivými fondy. Hodně totiž bude záležet na dobré lokalitě nemovitosti, na dlouhodobosti nájemních smluv, na ochotě přizpůsobit prostory novým trendům…
Do obchoďáků se vrátí život
Pokud jde o obchodní prostory, tady už se dnes výrazně dopady na jednotlivé fondy liší. Zatímco hypermarkety a retail parky po většinou normálně fungují a v mnoha případech jim díky covidu dokonce stouply tržby, obchodní centra postavená na módě, doplňcích a službách s kavárnami, multikinem apod. jsou dnes zavřená. Tady je aktuálně dopad na příjmy z pronájmu nejmarkantnější.
I správce obchodních center čeká náročnější období, protože některé obchody už neotevřou… buď zkrachovali, nebo se rozhodli přejít čistě na on-line prodej. Nicméně to bude jen otázka přechodného období, najít jiné nájemníky. Jinak se časem fungování obchodních center vrátí do normálu. Lidé už se nemůžou dočkat, až někam vyrazí na nákupy a na oběd.
Nějaké obchodní centrum má v majetku spousta nemovitostních fondů a trochu to dnes snižuje jejich výnosy z nájmu. Nejmarkantnější dopad je nyní patrný na fondu WOOĐ & Company a jeho podfondu Retail, který je zaměřený výhradně na obchodní centra. Ale znovu opakuji, do obchoďáků se časem vrátí život.
Citelný pokles výnosnosti loni zaznamenal i nemovitostní fond Czech Real Estate skupiny DRFG, který spravuje převážně regionální retail parky, v rámci kterých ale podstatnou roli hrají i jiné obchody než potraviny. Naopak výnosy obou fondů ZDR Real Estate (FKI i Public), které rovněž investují primárně do regionálních retail parků, Covid příliš neovlivnil, protože tady více převažují obchody s potravinami. Fond ZDR Investments Real Estate podrobněji představuji v seriálu fond-show.
Perspektivní nadále skladové a logistické areály
Covid výrazně uspíšil rozvoj e-commerce. Naučili jsme se všichni více věcí objednávat on-line. A to s sebou nese větší potřebu různých skladů, překladišť a distribučních center.
Do toho si také spousta výrobních firem díky covidu uvědomila svou zranitelnost, když jejich výroba závisí na precizně načasovaných dodávkách dílčích součástek. Tuhle křehkou závislost teď ještě umocnila loď uvízlá v Suezském průplavu, kvůli které všechny lodě z Asie do Evropy zůstaly dva týdny stát na moři. Je hloupé, když musíte vypnout celou výrobní linku jen proto, že šroubky z Číny stojí kdesi na moři. Není divu, že všechny výrobní firmy dnes přehodnocují své dodavatelské řetězce a chtějí si pro jistotu vyvářet větší skladové zásoby.
Takže se můžeme těšit, že na polích u dálnic a velkých měst porostou další „plechové krabice“. Ale naštěstí i tady už se objevuje trend dlouhodobé udržitelnosti. Třeba hlavní distribuční centrum německého online prodejce REAL Digital v Chebu, které postavila společnost Panattoni pro fond Accolade Industrial, bylo loni certifikováno jako nejšetrnější průmyslová budova na světě dle standardů BREEAM.
Právě fond Accolade Industrial, který spravuje a pronajímá skladové a logistické areály v hodnotě téměř 19 miliard korun, má dle mého názoru nadále největší perspektivu ze všech nemovitostních fondů v ČR. Podrobněji fond Accolade představuji v samostatném portrétu v rámci seriálu fond-show.
Slibné vyhlídky má i fond Arete Industrial, který má obdobné zaměření, ale teprve začíná budovat portfolio s výhledem, že ho za 5-6 let celé prodá, tak jako u předchozích dvou již uzavřených fondů. Nadprůměrné výnosy slibuje také nový fond JET Industrial Lease zaměřený na průmyslové areály. V tomto případě půjde spíše o výrobní prostory, které jsou ve srovnání s kancelářemi, obchody i logistickými parky výrazně horší z pohledu likvidity, ale na oplátku mají vyšší rentabilitu nájmu.
Rezidenční nemovitosti jsou dnes příliš spekulativní
V posledních letech se vyrojilo také několik nových fondů zaměřených na nájemní bydlení. Z velkých hráčů je takto zaměřený pouze fond od Generali a již třetím rokem funguje také Fond Českého Bydlení. Ten však ještě nezveřejnil výsledky za rok 2020, čeká na audit. Loni k nim přibyly dva nové retailové fondy MINT I. rezidenční a Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti a nedávno byl založen další podobně orientovaný fond IRQ Residential Rental. Všechny chtějí dlouhodobě vydělávat na pronájmu bytů a jejich růstu cen.
Nájemní byty bývají nejčastější volbou investorů, když přemýšlí, jak zhodnotit větší kapitál. I tady řádil Covid, a to zejména v Praze, kde spousta bytů sloužila pro krátkodobé pronájmy turistům přes Airbnb, i když to není případ nemovitostních fondů. Hodně takových bytů je dnes prázdných, tlačí to zároveň dolů tržní nájemné v Praze. Nicméně i tady se časem život vrátí do normálu. Nevěřím tomu, že bychom v budoucnu jezdili na dovolenou jenom virtuálně v Google Earth a přitom leželi doma na pohovce.
Navíc dá se očekávat, že poptávka po nájemním bydlení stoupne, až začnou výrazněji růst úroky u hypoték a spousta lidí pak prostě a jednoduše na vlastní byt v Praze nedosáhne. Podíl nájemního bydlení vůči vlastní nemovitosti by měl výhledově růst. A s tím posléze i výše nájmu. Čili nějakou perspektivu rezidenční nemovitosti mají.
Na druhou stranu při stávajících cenách bytů je rentabilita nájmu tak nízká, že to ve srovnání s jinými typy nemovitostí nedává vůbec smysl. Investice do nájemních bytů je do značné míry sázka na výrazný růst nájemného a pokračující růst cen. Takže z mého pohledu je tento typ investice mnohem více spekulativní, tudíž rizikovější, než komerční nemovitosti, které mají dvojnásobné až trojnásobné výnosy z nájmu.
Ostatní fondy mají kombinované portfolio
Nedávno vznikl také hodně specifický nemovitostní fond Ambeat, který spravuje a provozuje Alzheimer centra, což je také perspektivní oblast.
Jinak většina nemovitostních fondů není úzce vyhraněná, a naopak se snaží skládat portfolio z různých typů nemovitostí, aby lépe diverzifikovali rizika – nějaké kancelářské budovy, obchody, výrobní prostory, logistické parky a třeba i rezidenční nemovitosti nebo zdravotnická zařízení. To je případ fondů NOVA Real Estate, Conseq realitní, Investika realitní, ZFP realitní, Raiffeisen realitní, Trigea nemovitostní, IAD Korunový realitní nebo Tesla Realita.
Tady se zpravidla mísí u některých nemovitostí pozitivní dopady covidu (zejména logistika) a u jiných negativní dopady (zejména obchody). V průměru většina nemovitostních fondů za rok 2020 vykazovala trochu nižší výnosy než v roce 2019. Uvidíme, jak se jim povede tento rok. Předpokládám, že to bude podobné jako loni.
Většina nemovitostních fondů by měla nadále generovat stabilní výnosy a většina opět porazí inflaci, i když i rok 2021 bude z dlouhodobého pohledu výnosově trochu podprůměrný.
Autor je privátní investiční poradce a jednatel společnosti FINEZ Investment Management a odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz.
Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z odborného portálu Nemovitostní-fondy.cz a z materiálů jednotlivých obhospodařovatelů nemovitostních fondů a jsou platná k 31. 12. 2020.
Nahrávání ...