Úrokové sazby hypoték v posledních měsících raketově vzrostly. Jejich pokles není na dohled. Jak velké riziko růst sazeb představuje pro hypoteční klienty s končící fixací?
Sazby pod 2 % jsou minulostí. Dnes nenjižší začínají číslicí 4. A zřejmě bude ještě hůř. „Kdo má 5letý fix a ten mu letos končí, dostane v létě sazbu o 3 procentní body vyšší!“ varuje Libor Ostatek z Broker Trustu.
Kdo mohl (a věděl), tak svou hypotéku již refixoval či refinancoval. „Někdy bylo pro poradce opravdu těžké vysvětlit klientovi, že refixace z jeho stávajících 1,49 % p.a. na 2,59 % p.a. na dalších 10 let je skvělá nabídka. Myslím, že nyní jsou za to klienti vděční,“ popisuje Jan Kašpar z BEplan.
Situace je ale mnohem složitější. Nyní ji ještě komplikuje ruská invaze na Ukrajinu. „Nejde totiž jenom o růst nákladových úroků, silně rostou i ceny energií a vůbec zboží a služeb. Vlivem útoku Ruska na Ukrajinu se situace bude ještě zhoršovat,“ upozorňuje Jan Šimek ze SAB servis.
Finančně poradenským společnostem a hypotečním specialistům jsme poližili otázku: „Jak vnímáte rizika růstu úrokových sazeb na vaše klienty, kterým končí fixace úrokových sazeb hypotéky?“ Jejich kompletní odpovědi přikládáme.
Jak vnímáte rizika růstu úrokových sazeb na vaše klienty, kterým končí fixace úrokových sazeb hypotéky?
David Eim, Gepard Finance
Znatelný růst sazby pro úvěry, kterým aktuálně končí nebo bude končit fixace – a to jsou typicky úvěry z roku 2017, kdy průměrné roční úrokové sazby byly na hranici dvou procent – je faktem a nevyhnutelnou realitou. Neexistuje způsob, jak se výraznému růstu sazby vyhnout. Aktuální sazby se zcela reálně přibližují k 5 % p. a. a pro mnoho klientů to tedy znamená více než zdvojnásobení úrokové sazby.
Existuje ale mnoho klientů např. z roku 2019, kteří mají hypotéky se sazbami kolem 2 až 2,4 % p. a. – tedy velice zajímavé podmínky – a těm je aktuální výrazný růst úrokových sazeb naprosto a zcela ukradený, protože využívají benefitu fixovaných úrokových sazeb.
Centrální banka, komerční banky, zprostředkovatelé, klienti a především politici by měli mít tento fakt na paměti při diskuzích o správném nastavení a výkladu tzv. účelně vynaložených nákladů, které takovým způsobem ovlivňují podmínky mimořádných splátek hypoték s aktuálně běžící fixací, že mohou mít v důsledku dopad v podobě neochoty bank fixované úvěry aktivně nabízet. Pokud by u nás byl trh převážně postaven na hypotékách s variabilní (floatovou) úrokovou sazbou, čelili by již nyní všichni klienti sazbám přes 6 % p. a.
Jan Kašpar, provozní ředitel BEplan
Od léta loňského roku, kdy začala inflace vystřelovat prudce nahoru, bylo zřejmé, že ČNB neponechá trend bez povšimnutí. A ačkoli její politika boje s inflací touto cestou byla mnohými kritizována, ukázalo se, že ke zvyšování úrokových sazeb postupně přistupují i další centrální banky napříč světem.
Na několika konferencích jsme probírali s našimi vázanými zástupci rizika, které to nese pro klienty a zároveň pro ně z hlediska zaměření jejich produkce. Věříme, že tato komunikace a diskuze přišla včas a většina poradců uvědoměle stihla kontaktovat své klienty a provést refixace za ještě poměrně nízkých úrokových sazeb, a to zejména u těch klientů, kterým končila aktuální platnost úrokové sazby v následujícíh dvou až třech letech.
Někdy bylo pro poradce opravdu těžké vysvětlit klientovi, že refixace z jeho stávajících 1,49 % p.a. na 2,59 % p.a. na dalších 10 let je skvělá nabídka. Myslím, že nyní jsou za to klienti vděční.
David Krůta, konzultant společnosti 4fin
Extrémně rychlý růst sazeb je šokem nejen pro erudovanou část trhu, ale hlavně pro běžné klienty využívající úvěry. Na hypoteční úvěr je ale třeba se vždy dívat optikou 20 – 30 let, nikoli jen optikou jedné fixace. Za tuto dobu trvání úvěru se totiž většině klientů změní fixace cca 5x.
Průměrná úroková sazba za posledních 20 let je přibližně 4 %. Proto každý poradce, který svou práci dělá s nadhledem a hypotéku bere jakou dlouhodobý finanční produkt, tak s klientem propočítával výši splátky nejen na aktuální úrok, ale i na dlouhodobý průměrný úrok. Tím totiž lze klientům zajistit větší bezpečnost splácení po celou dobu hypotéky.
Navíc delikvence při splácení hypotečních úvěrů v ČR je velmi nízká a i z mých zkušeností jsou banky při zkoumání bonity zodpovědné. Když k růstu sazeb připočtu ještě růst mezd, věřím, že to na většinu klientů nebude mít vážný vliv.
Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust
Situaci kolem vývoje úrokových sazeb a refixací monitorujeme dlouhodobě především parametrem, kterému říkáme „rate shock“, tedy jak velký je „šok“ z nové úrokové sazby. Pokud je negativní, tak je to fajn, neboť klient dostává nižší sazbu než měl a k šoku nedochází, pokud je pozitivní, tak naopak „šok“ může nastat.
V třetím kvartálu 2021 v důsledku růstu hypotečních sazeb se v případě pětiletých fixací dostal trh do pásma reálného pozitivního rateshocku. Prudký růst sazeb ve 4.Q rateshock katapultoval dál nahoru a otázkou je, jak na to budou klienti reagovat.
Kdo má 5letý fix a ten mu letos končí, dostane v létě sazbu o 3 procentní body vyšší! Těchto klientů je podle našeho expertního odhadu okolo 50 tisíc, mluvíme o čísle jen za letošní rok. U fixace na 3 roky došlo rovněž ke skokovému navýšení rateshocku, který odhadujeme až ve výši 2,6 procentního bodu na konci 3.Q, ale počet těchto klientů je zanedbatelný, odhadujeme ho řádově na stovky.
Nutno dodat, že část klientů už úvěr refixovala/refinancovala vloni za stavu nízkých úrokových sazeb, odhadujeme to na podíl cca 15 % refixačního potenciálu. Dále pak s růstem sazeb a růstem inflace bude daleko více klientů, kteří hypotéku splatí v řádném období fixace, neboť mají své vlastní zdroje a budou se chtít vyhnout skokovému nárůstu splátky. Zde je těžké jakkoli odhadovat počet, může však jít o řádově jednotky procent klientů.
V důsledku výše uvedeného odhadujeme, že míra refinancování bude letos o něco vyšší než vloni, a to 23 % oproti loňským 21 %.
Jan Šimek, ředitel komunikace a PR SAB servis
Samozřejmě růst úrokových sazeb navýší měsíční splátky úvěrů. Domácnosti nebo jednotlivci, kteří mají dostatečně velké volné cash flow a mají vytvořené rezervy, novou situaci ustojí. Naopak do problémů se dostanou rodiny, které mají napjatý rozpočet. Ty budou muset hledat úspory, nicméně to nebude vůbec jednoduché.
Nejde totiž jenom o růst nákladových úroků, silně rostou i ceny energií a vůbec zboží a služeb. Vlivem útoku Ruska na Ukrajinu se situace bude ještě zhoršovat.
Doufejme, že nepřijde hluboká ekonomická krize, protože nyní při nízké nezaměstnanosti mají domácnosti slušné příjmy. Pokud by však lidé měli začít přicházet o práci, pak by některé rodinné rozpočty čelily těžko řešitelnému problému výpadku příjmů na jedné straně a rostoucím nákladům na straně druhé.
Důležité je, aby klienti hledali úspory nyní, ať už sami nebo s finančním poradcem. Zjevně přichází horší časy, na které je potřeba se připravit.
Kateřina Vágner, produktová specialistka na úvěry ZFP akademie
Úrokové sazby rostou stále nahoru a aktuálně se blíží 5 procentům. Růst sazeb se promítne u všech hypoték, kterým končí fixace, ale i u nově zprostředkovaných hypoték. V tomto roce budou končit fixace úvěrů sjednávaných ještě za mnohem výhodnějších podmínek, než je tomu nyní.
Rizika jsou u každého klienta různá. U klientů s tříletou fixací (z roku 2019), kteří mají úrokové sazby okolo 3 procent ročně, nebude zvýšení úrokové sazby tak razantní. Klienti, kterým končí pětiletá fixace (z roku 2017) a mají úrokové sazby přes 2 procenta, můžou očekávat dvojnásobné zvýšení úrokové sazby. Pro některé klienty může mít tak razantní zvýšení sazby vliv na udržení životního standardu.
Věříme, že snaha jednotlivých bank bude vycházet klientům co nejvíce vstříc, aby byli schopni splácet své závazky vyplývající z hypoték. Velká úloha padá na vázané zástupce na úvěry, kteří jsou připraveni řešit vzniklé situace a již nyní nabízí klientům nejlepší řešení dle jejich možností a potřeb.
Nahrávání ...