Realitní fondy: Proč mají vyšší poplatky? A kolik vynesou? (2/2)

Realitní fondy se mezi sebou mohou lišit výší a konstrukcí správcovského poplatku. „Na trhu jsou dva přístupy. První je, že je poplatek placen fixním procentem, což je většinový názor, a jeden je menšinový, a to je fixní procento plus nějaké success fee, poplatek z nadvýkonosti. Ten využíváte zrovna vy,“ obrátil se Martin Viktora, moderátor diskuse, na Romana Koleva, obchodního ředitele WMS Investiční společnosti.

„Používáme, kdybychom dělali nad 6 %, tak možná jo. Ale my v současné době nad 6 % neděláme. Chceme, aby se výkon našeho fondu dlouhodobě pohybovat mezi 3 a 4 %. Když se nám podaří to, co nyní plánujeme, mohli bychom se dostat někde kolem 4,5 %. A ve statutu máme to, co říkáš, nad 6 %. Nicméně na tuto hranici jsme se nedostali,“ vysvětluje Roman Kolev.

„Nákladovost máme trošku vyšší než kolegové,“ pokračuje Roman Kolev, „máme management fee 2,5 %. Je to naše strategie. Žijeme z jednoho fondu. Nejsme platforma jako třeba kluci z Consequ, DRFG má více fondů, nemýlím-li se, dva.“

„Dva, teď zakládáme třetí,“ doplňuje Josef Eim, portfoliomanažer DRFG AIF Real Estate Fund.

WMS Investiční společnost v současnosti ani neplánuje snížit správcovský poplatek. „Kdyby se na trhu něco hnulo a bylo by to výrazně v neprospěch klientů, protože ti jsou na prvním místě, tak bychom uvažovali, že bychom management fee trochu ponížili,“ říká Roman Kolev.

Richard Siuda, člen představenstva a ředitel prodeje CONSEQ, říká: „My máme fixní management fee a nemáme tam žádný výkonnostní poplatek. Ta logika za tím je asi taková, že zatímco u nějakého akciového či dluhopisového fondu na likvidních aktivech můžete porovnat výkonnost na nějakém indexu a můžete ukázat, jestli je portfoliomanažer schopen přinést nějaký nadvýnos oproti nějaké úplně pasivní investici, kdyby klient šel do rozložení svého portfolia, jak je postavený index, tak u nemovitostí je to mnohem komplikovanější.“

„Samozřejmě je možná konstrukce s nadvýnosem nad nějaké procento, kdy když se výrazně zadaří, tak si portfoliomanažer může přijít na něco víc, ale rozdíly mezi námi nejsou moc velké. Je potřeba vědět, že manažerské poplatky nejsou malé u těchto fondů, na druhou stranu tyto fondy jsou pracnější na správu. Můžeme mít u money market fondu 0,5 % nebo u dluhopisového fondu 1 % nebo míň, tak to u realitních fondů ta pracnost s tím spojená je úplně jiná, než když kupujete likvidní aktiva na standardním trhu investičních nástrojů,“ vysvětluje vyšší správcovské poplatky realitních fondů Richard Siuda.

„S tím naprosto souhlasím. Když někdo dělá podílové fondy typu akcií, dluhopisů, jsou tam portfoliomanažery, ale u realitních fondů je tam správa těch nemovitostí – facilitka, běhání, odhady. Takže ono to je opravdu nákladovější,“ doplňuje Roman Kolev.

„A to už je ta druhá fáze, když už kupujete. Do toho musíte mít lidi, kteří běhají po trhu a snaží se ty nemovitosti najít. Takže správně, jak říkají kolegové, je to náročnější na správu, z toho důvodu jsou tam vyšší poplatky na správu,“ souhlasí Josef Eim a dodává: „My konkrétně máme 0,5 % a 10 % performance fee. Takto to máme zavedeno a jsme s tím spokojeni. I takto dokážeme dosahovat, troufnu si říci, zajímavého výnosu. Když vyděláme v čistém 5 %, je to 1 % směrem k nám.“

REICO investiční společnosti České spořitelny využívá také fixní poplatek za správu z objemu aktiv ve správě. „Náročnost správy nemovitostního fondu je výrazně někde jinde, než je akciového nebo dluhopisového fondu. Mít ve správě komerční nemovitosti, je tam spousty outsourcingu, je tam spousty nájemníků atd.,“ přidává Filip Kubricht, předseda představenstva REICO.

Realitní fondy se liší též uplatňováním výstupního poplatku. Fondy zapojené do diskuse mají vesměs výstupní poplatek nulový. Výjimkou je WMS, který uvádí výstupní poplatek 0 – 1 %.

„V realitním fondu jsem od října 2016. Výstupní poplatek byl dříve 2 % na dva roky. Byla to ochrana fondu proti různým spekulacím, proti otáčením peněz atd. Přesvědčil jsem kluky z představenstva, že bychom mohli tento poplatek snížit na 1 % na jeden rok a máme i typy investic, kde to je od půl roku bez výstupního poplatku,“ upřesňuje Roman Kolev, obchodní ředitel WMS Investiční společnosti.

„Pokud by někdo odkoupil peníze do jednoho roku, tak půl procenta si z toho nechává investička a půl procenta jde zpátky podílníkům,“uvádí k rozdělení poplatku Roman Kolev.

„Pro výkonnost realitního fondu je klíčový způsob oceňování majetku. Nejsou to aktiva, která se obchodují každou sekundu, tak je ta cena tak trošku jakousi alchymií. Jakým způsobem oceňujete nemovitosti, aby podílník, který si fond kupuje, měl jistotu, že cena podílu odpovídá realitě?“ ptá se Martin Viktora.

„Jistotu nemá nikdy,“ odpovídá Richard Siuda, člen představenstva a ředitel prodeje CONSEQ, a vysvětluje: „U akcií nebo dluhopisů můžete říci, že cena odpovídá realitě, protože v tomto okamžiku jsem schopen toto aktivum prodat za tuto cenu. To u realit nikdy nemáte. Vždycky máte několik modelů oceňování, kde se snažíte nemovitost ocenit co nejférověji, ale v okamžiku, kdybyste ji chtěl skutečně prodat, ta cena bude buď vyšší, nebo nižší.“

Nemovitosti nelze ani srovnávat mezi sebou. Pokud se jedna prodá za určitou cenu, neznamená to, že obdobná nemovitost má podobnou hodnotu. „Ocenění je jedna z těch věcí, které jsou určitou nejistotou v těch fondech,“ říká Richard Siuda a doplňuje: „Mělo by to proto být aktivum, které má relativně malý podíl v portfoliu.“

„Každý má nějaký výbor odborníků, kteří jsou zodpovědní za to, aby aplikovali oceňovací modely, každý fond má svého depozitáře, který dělá to samé, který to kontroluje, schvaluje. Samozřejmě dochází tam k nějakým třenicím s depozitářem, kdy má každý jiný názor na to, kdy se ta nemovitost má přecenit. Je to určitý vnitřní boj, kdy si na jednu stranu říkáte, ta situace by nahrávala tomu, aby se nemovitost přecenila nahoru. Chci to udělat? Nebo chci být raději opatrnější? Zase bych to měl udělat, abych nepoškozoval ty stávající podílníky tím, že noví do fondu přistupují za nižší cenu, než odpovídá realitě,“ poodhaluje dilema s oceněním nemovitostí Richard Siuda.

„My oceňujeme podle britské metodiky Royal Institution of Chartered Surveyors. Předpokládám, že i někteří další kolegové oceňují tímto způsobem. Investiční společnost na to má nasmlouvané dvě společnosti z České republiky, přičemž je na jejím výběru, kterou společnost na konkrétní nemovitost vybere. Jednou z firem je JLL, což je obrovská renomovaná nadnárodní společnost, druhou je Brand Associates, působící zde 20 let. V jejich reportu se snaží přijít s tím, co je fair market value nemovitosti v danou chvíli,“ uvádí ke způsobu ocenění Josef Eim.

„Z počátku jsme oceňovali každý kvartál. Shodli jsme se na tom, že to není účelné, protože za kvartál se cena nemovitostí zas tolik nezmění. Změnili jsme to na periodu jednoho roku, což si myslíme, že stačí a je to férové. Zároveň to šetří peníze podílníkům, protože každé ocenění stojí nemalý peníz,“ doplňuje Josef Eim.

Cena nemovitostí se přeceňuje též v případě růstu nájmů, např. v důsledku indexace o míru inflace. Toto také může chránit podílníky v případě růstu inflace.

„Garantem ocenění je v prvé řadě správce fondu, v druhé řadě depozitář, který na ocenění musí dát nějaký palec, pak probíhá audit fondu. To souvisí také s oceňováním?“ ptá se Martin Viktora.

„Auditor není ten, kdo by měl posuzovat či zpochybňovat nezávislé posudky ocenění nemovitostí tak, jak je stanovují odborníci,“ odpovídá Josef Eim.

„U nás je standardně výbor odborníků,“ říká Filip Kubricht, předseda představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny, a pokračuje: „Zajistíme posudky nemovitostí a tříčlenný výbor odborníků je ten, kdo stanoví hodnotu nemovitostí v portfoliu fondu. Shodnu se s kolegy – problém je, že je to virtuální veličina. A když budeme za měsíc či dva, tři prodávat nemovitost, tak hodnota určitě nebude na korunu stejná, jako je v tom posudku. Ale i tak je to zatím nejlepší možná praxe, jak se dopídit hodnoty nemovitosti. Pak je tady depozitář, a pak je tady auditor, který jednou ročně kouká i na to, jakým způsobem se hodnota nemovitostí promítla do hodnoty fondu. Náš auditor fondu se kouká i na posudky a snaží se zjistit, zda hodnota odpovídá trhu a tržním principům.“

„Český nemovitostní trh není tak velký, jako např. v Německu či v Anglii. Komerčních nemovitostí podobného typu není zas tolik. Každá nemovitost je nějakým způsobem specifická. Když se podíváme na rok 2008, na krizi, tak oceňování v tomto časovém úseku probíhalo skutečně pouze virtuálně. A znalci byli ti, kteří říkali, že výnosy vzrostly o tolik a taková je cena nemovitosti. V tu dobu se ale neprodala jediná nemovitost. To vnímáme jako určité riziko nemovitostních fondů v České republice,“ doplnil Filip Kubricht. V běžných dobách ale evidence a obchody s nemovitostmi tu jsou.

„Loni se odehrál pěkný příklad v Anglii, že nejhorší, co se na našem trhu může stát, je panika. Když se odehrál Brexit, hned druhý den dali investoři investující do britských nemovitostních fondů tolik výběrů, že Financial Times vytiskl článek „Potřebuji prodat nemovitosti za 15 mld. USD do dnešních 5 p.m.“ To je samozřejmě nemožné,“ uvádí příklad Josef Eim.

„Pokud víte, že na fond nastane run a investoři chtějí naráz vypořádat větší částku, než činí likvidita fondu, tak musíte uplatnit nějakou lock-up periodu, ale opět k ochraně investorů, a zbavit se jednoho, dvou, tří baráků, samozřejmě za co nejlepší cenu. Ale když vyjednáváte s někým, kdo otevřeně ví, že na váš fond je run, tak není úplně jednoduché dostat nejlepší cenu,“ pokračuje Josef Eim.

Roman Kolev (WSM): Na webu máme veškeré ceny domů, výnosová procenta. Velmi si na to potrpíme, chceme být transparentní. Na rozdíl od kolegů provádíme ocenění 2x ročně, aby to nebylo příliš drahé.

Richard Siuda (Conseq): My jsme na tom z pohledu zveřejňování podobně. U hlavních nemovitostí z portfolia fondu zveřejňujeme, kdo je nájemce, na jakou dobu je nájem sjednán, s jakými výnosy a podobně.

Josef Eim (DRFG): Jsme na tom stejně. Aktuálně máme v portfoliu deset nemovitostí, všechny jsou na webových stránkách. Píšeme i aktuality ze života nemovitostí, poradci i klienti si to vyžadují. Publikujeme detaily jako změny smluvních vztahů, kde se opravuje střecha, kde se vyřizuje retenční nádrž… Fungujeme principem nemovitostních společností (s.r.o.), na „justici“ tedy visí účetní výkazy. Nemáme co skrývat, snažíme se být maximálně transparentní.

Filip Kubricht (REICO): U nás totéž. Na webu máme kompletní portfolia, pololetní, roční a další zprávy, aktuality k fondům. Zveřejňujeme ke každé nemovitosti tržní hodnota, délka nájemních smluv, výnos z nájmu, případnou finanční páku a podobně

Roman Kolev (WSM): Nemám rád takové predikce. Ale pokud se vše podaří, rád bych, aby náš výnos byl 3,5 -4 %.

Richard Siuda (Conseq): Já myslím, že tento odhad odpovídá i našemu fondu.

Josef Eim (DRFG): Nechci to kolegům kazit, ale cílíme na výnos 4,5 %. Rozdíl je kombinací nižší nákladovosti fondu a tím, že současné portfolio bylo koupeno s vyšším výnosem (i když to tak nemusí být do budoucnosti). Chceme přinášet 2 až 3 procentní body nad inflaci.

Filip Kubricht (REICO): U nás je to nižší než u kolegů, spíše v rovině někde mezi 2 – 2,5 %, což spíše podobné výnosům německých fondů. Důvodem je současná skladba portfolia a vyšší likvidní složka portfolia, která je výrazně vyšší než zákonem požadovaných 20 %. Roli hraje i současné nízké úrokové sazby.