Realitní fondy: Proč se vyhnout residenčním nemovitostem? (1/2)

„My bublinu nevnímáme v rámci komerčních nemovitostí vůbec žádnou,“ říká Roman Kolev, obchodní ředitel WMS Investiční společnosti, a pokračuje: „Dokonce náš výbor odborníků ve výhledu dvou, tří let nevidí žádnou změnu. Residenční nemovitosti nejsou v našem portfoliu a vyhýbáme se jim. Tam tu hrozbu vidíme, protože přetlak poptávky a ceny, které závratně stoupají ve velkých městech, vidíme jako velké riziko.“ Riziko přináší i nový občanský zákoník v podobě obtížného vymáhání nájemného.

„My jsme trošku opatrnější na toto tvrzení,“ říká Richard Siuda, člen představenstva a ředitel prodeje CONSEQ, a zdůvodňuje: „Úrokové sazby jsou extrémně nízko a prostor pro sazby je jenom nahoru. A pokud půjdou úrokové sazby nahoru, je to negativní faktor pro nemovitosti. Snažíme se nacházet nemovitosti, které jsme schopni koupit za ceny, aby nám nájmy nesly výraznou rizikovou přirážku. Je potřeba počítat s tím, že sazby nahoru půjdou.“

„Na druhou stranu očekávání růstu sazeb je poměrně opatrné. Nemyslíme si, že bychom tu měli za rok mít 5% sazby,“ dodává Richard Siuda. Půlprocentní zvýšení sazeb nebude žádné drama. Je ale opatrnější i stran komerčních nemovitostí, které tvoří převážnou část portfolia Realitního fondu CONSEQ. „Vyhýbáme se také residenčním nemovitostem,“ zakončuje Richard Siuda.

Josef Eim, portfoliomanažer DRFG AIF Real Estate Fund, vidí na residenčním trhu bublinu. „Když ne bublina, tak ceny aktiv rozhodně nejsou levné. Není to dáno jen úrokovými sazbami, ale v Praze a Brně také politickou situací a absencí územního plánu a v Brně též absencí plánu územního rozvoje. Není proto kde stavět,“ vysvětluje Josef Eim.

Opatrný je i u komerčních nemovitostí. „V posledním roce se zaměřujeme na lokální retailová centra ve městech, kde vidíme potenciál a jistotu do budoucna. Hledáme v ceně 50 až 250 mil. Kč,“ prozrazuje Josef Eim. S tímto cenovým rozpětím nemovitostí je pod investičním cílem fondu REICO, ale nad investičním cílem WSM. Aktuálně chce diverzifikovat do logistiky, kde ještě neinvestují.

Filip Kubricht, předseda představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny, je mírně optimistický u komerčních nemovitostí. „Hospodářství se daří, úrokové sazby nerostou tak rychle, proto myslíme, že výnosnost komerčních nemovitostí bude pořád na velmi atraktivních úrovních,“ říká Filip Kubricht s tím, že je důležité sledovat stav nemovitosti a skladbu nájemníků.

„Cena residenčních nemovitostí se dostala do výšin, které z mého pohledu udržitelné nejsou. Rozumím snahám České národní banky, že se snaží šlápnout na brzdu a korigovat trh. Nicméně problém není ani tak ČNB nebo úrokové sazby, ale často politická situace, která nenahrává trhu, aby se choval tržně,“ doplňuje Filip Kubricht.

Zatímco drobný investor při investici do realit preferuje koupi bytu, realitní fondy se zaměřují především na komerční nemovitosti a bytům se vyhýbají. Jaký je k tomu důvod?

„Je to naše strategie. Máme obavy, že kdybychom kupovali residenční nemovitosti, tak výběr nájmů od některých nájemníků by mohl být komplikovaný kvůli občanskému zákoníku. Naše strategie je barevnost portfolia. Od potravinářů, jako je Billa, po hotely. Jen komerční nemovitosti. Je to pro nás snazší, jednodušší na uchopitelnost. Nekupujeme velké nemovitosti ve výši 300 – 400 mil. Kč. Pohybujeme se někde… naposledy jsme kupovali soukromou psychiatrickou léčebnu za 129 mil. Kč. Jsme na nižším pásmu. Je to dáno i velikostí fondu,“ říká Roman Kolev.

„Starost o komerční nemovitost je výrazně jednodušší,“ doplňuje Richar Siuda. Starost o residenční nemovitosti, které jsou rozdrobeny do jednotlivých bytů, je i nákladnější. „Důvodem ji i reputační riziko. Nechceme, aby se pak někde psalo, že Conseq realitní fond vyhazuje nájemníky z bytu a vyhazuje matku samoživitelku se třemi dětmi na ulici. Pokud ale chcete obhospodařovat fond s péčí řádného hospodáře, tak byste to měl dělat,“ vysvětluje Richar Siuda.

„Jednoznačně vnímáme vztah u komerční nemovitosti, že je to poctivý obchodní vztah, kde jsou si strany rovny. Zatímco v momentě, kdy jdete do residentury a máte desítky, ne-li stovky nájemníků, tak reputační riziko, že byste se k nim chovali obchodně partnersky podle toho, co smlouva stanoví, je něco, co se nám nechce podstupovat. A v poslední řadě u komerční nemovitosti dokážeme všichni dosahovat vyššího výnosového procenta než u residentury, která se pohybuje o 2, 3, 4 procentní body níže,“ dodává Josef Eim.

„Vyšší náročnost správy residenčních aktiv, problematické vymáhání pohledávek, to jsou určitě věci, které stěžují investování do residenčních nemovitostí,“ shrnuje Filip Kubricht a doplňuje: „Český trh není nastavený na residenční nájemní bydlení. Když to porovnám s Německem nebo Rakouskem, tak tam jsou obrovské nemovitostní fondy, které se zaměřují pouze na residenční bydlení.“ V Česku převládá stále touha bydlení ve vlastním.

„V západní Evropě se lidem většinou nevyplatí vlastní bydlení a raději budou bydlet v nájemním bydlení. To u nás začne být možná brzy také trendy, až projde zákon o hypotečních úvěrech a lidé ve velkých městech nedosáhnou na vlastní bydlení a budou bydlet v nájemním a možná se s tím i časem smíří,“ dodává Roman Kolev.

„Finanční páku máme na úrovni cca 13 %,“ prozrazuje Roman Kolev (Fond Realita). „To je relativně málo, optimální by byla páka na úrovni 30 – 40 %. Vedeme jednání s bankami, ale stále jsme zatím jen ve fázi jednání. Minimální páka je pro konzervativního investora dobrá zpráva.“

Richard Siuda navazuje: „Vyšší finanční páka samozřejmě znamená vyšší riziko. Také bychom chtěli mít cílově vyšší páku. Nízká páka je proto, protože se nám dosud nedařilo hledat dostatečně zajímavé příležitosti v porovnání s přílivem prostředků do fondu. To také vysvětluje nižší historickou výkonost fondu. Situace se ale mění. Jde také o to, jaké úvěry máte, jaké máte podmínky. Bylo období, kdy jme místo úvěrů uvažovali o tom, že by fond vydal své dluhopisy, kterými by se financoval. Ale pohyb sazeb na trhu úvěrů byl natolik zajímavý, takže jsme myšlenku emise dluhopisů fondu opustili.“

Josef Eim popisuje požadavky regulace: „Finanční páka nesmí být vyšší než 50 % hodnoty (jde vlastně o LTV), přičemž žádná nemovitost nesmí mít větší váhu než 20 %. Vlastně jde o přísnější regulaci než která platí na retailovém trhu, kde hodnota maximálního LTV podstatně vyšší.“ Aktuálně je fond DRFG AIF Real Estate Fund na hodnotě LTV 40 %.

Filip Kubricht popisuje situaci fondu REICO: „Ohledně páky jsme si historicky prošli různým vývojem – od maximální páky 70 % LTV po založení fondu, přes vydávání dluhopisů až po dnešní stav, kdy se vydávání dluhopisů nevyplácí. Dnes máme přebytek likvidity a páku snižujeme. Dnes jdeme do maximální hodnoty LTV 50 %. Páka samozřejmě v době růstu výkonnost zvyšuje, ale v krizi samozřejmě poklesy prohlubuje. Menší projekty financujeme dnes pouze prostředky podílníků bez jakékoliv páky.“

Roman Kolev odpovídá: “Dříve bych si myslel, že jde o doplňkovou investici, dnes bych volil 20% až 1/3 portfolia klienta.“  Zbytek portfolia má být zainvestován klasicky do dluhopisů, akcií i cenných kovů.

Richard Siuda: „Já bych byl asi opatrnější. Dnes ale potřebujeme dosahovat výnosů a nemovitostní fondy jsou atraktivní. Je potřeba se však na nemovitostní fondy dívat stále jako na alternativní investici, byť jí současná tržní situace nahrává.“

Josef Eim: „Souhlasím s podílem mezi 20 – 30 %. Mělo by jít o konzervativní služku portfolia. I když víme, že akciové indexy na delším – třeba padesátiletém – horizontu mají výkonnost řekněme 10 % p.a. My ale tyto ambice nemáme a hlavně nechceme investory vystavovat poklesům v řádech desítek procent, které umí ukázat akciový trh.“

Filip Kubricht: „Také bych se podepsal pod 20 %. Jde i o hodnotu, kterou můžeme vidět v portfoliu klientů v západní Evropě.“