Jak prošly první vlnou pandemie nájemní vztahy jednotlivých typů nemovitostí? Zástupci realitních fondů v panelové diskusi na FINfest.online dali nahlédnout do svých portfolií a podělili se o zkušenosti a názory na to, jak se aktuální ekonomická situace může již brzy promítnout na nemovitostním trhu. Proč jsou optimisté? A co je metrika, kterou by měl každý investor do nemovitostí sledovat?
Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.
Z obsahu videa
Michal Šperka finanční ředitel společnosti Českomoravská Nemovitostní, která je zakladatelem fondu NEMO na úvod panelové diskuse představil fond NEMO, který je na trhu necelé dva roky a zaměřuje se na kancelářské nemovitosti. „Naši klienti nejsou spekulanti, kteří se chtějí svést na vlně růstu cen nemovitostí. Cílíme na konzervativnější investory, kteří chtějí spekulovat zejména na nájemní výnosy, což je až 90 % výnosu fondu,“ poznamenal. A jak se na výnosech podílelo přeceňování nemovitostí, které je dle zákonných požadavků nutné provádět dvakrát ročně? Poslední dva roky šly ceny nemovitostí nahoru, což se ve fondu pozitivně projevilo, i tak fond cílí na zhodnocení 4 až 5 % ročně výhradně z nájemních výnosů. Výnos z přeceňování vnímá jako bonus.
Roman Latuske zastupuje skupinu dvou nemovitostních fondů společnosti ZDR Investments, jeden je fondem kvalifikovaných investorů a druhý retailový, nicméně investiční strategie obou fondů je podobná. „Naše zaměření je na retailové nemovitosti – maloobchodní jednotky s nájemci diskontního typu, tzn. regionální retail parky v České republice a na Slovensku,“ uvedl s tím, že retail parky tvoří v jejich portfoliu více než 80 % podíl. „V portfoliu máme dohromady 28 nemovitostí a dál rosteme. Budujeme portfolio, které by mělo být odolné ekonomické krizi. Covidová krize ukázala, že diskonty a potravináři fungují i v takto složité době. Odlišujeme se tím od řady jiných fondů, které mají portfolio více diverzifikované. U tohoto specifického segmentu je hodnota nemovitosti stoprocentně úměrná kvalitě nájemních smluv. Chceme bonitní nájemce a nevypověditelné dlouhodobé smlouvy.“ Průměrná doba jejich nájemních smluv je 7,1 let.
Fond Českého Bydlení SICAV, který představil David Fogad, se zaměřuje na oblast nájemního bydlení a primárně se zajímá o rezidenční nemovitosti zejména v regionech České republiky. Regiony se ukazují být v aktuální situaci mimořádně stabilní ve svém nájemním výnosu. V rámci fondu cílí na zhodnocení na úrovni 6 % až 10 % pro investory. Fond je relativně mladý, byl založen v létě 2018. „Díky tomu, že působíme v regionech, kde se nesetkáváme s velkou konkurencí, daří se nám provádět akvizice se slevou proti běžně nabízené ceně, což může vytvářet pozitivní nadhodnotu,“ vysvětlil strategii fondu. „Nicméně celé portfolio budujeme na nájemním výnosu. Kupujeme nemovitosti, které jsou z převážné míry obsazeny a generují korigovaný, tzn. absolutně čistý, výnos.“
Před sedmi lety vznikl ZFP Nemovitostní fond, který v diskusi zastupoval Peter Lukáč. „Fond za tu dobu narostl skoro na 9 miliard korun. Soustřeďujeme se na investování nejen v České republice, ale momentálně působíme ve Visegrádské čtyřce, tj. také na Slovensku, v Maďarsku a Polsku,“ popsal diverzifikaci z pohledu států, kde působí. „Další diverzifikace spočívá v sektorech – nemáme úzkou specializaci, kromě rezidenčních projektů máme v portfoliu zastoupeny všechny typy nemovitostí. A dalším společným jmenovatelem jsou áčkové projekty, áčkové budovy a áčkoví klienti – a dlouhé smlouvy s bonitními klienty. Je to klasický retailový fond, jeho likvidita je velmi vysoká, ze zákona minimálně 20 %, my máme násobně více.“ I tento fond je určený pro konzervativní klienty. Výnos cílují okolo 4 %, investiční horizont by měl být minimálně tři, čtyři roky.
Pokud má fond své portfolio zaměřeno převážně na prémiové kanceláře, nebudou právě tyto prostory do budoucna méně poptávané? Nezačnou firmy v důsledku koronaviru výrazněji upřednostňovat home office? ptal se diskutujících moderátor Richard Bechník.
„Největším stabilizátorem rizika je dlouhodobá nájemní smlouva, která je nevypověditelná,“ konstatoval Michal Šperka a uvedl další aspekty. „Smlouvy uzavíráme nejčastěji na pět, sedm let, dokonce máme v portfoliu i delší nájemní smlouvy. O home office se poslední dobou často mluví, ale jejich efektivita je diskutabilní, v průzkumu společnosti IBM mezi zaměstnanci klesla v době koronaviru o 30 %. Ale pokud máte dlouhodobou nájemní smlouvu, s firmami jako je Nestlé nebo Volkswagen Financial Services, nejsou tak velké kolosy schopny reagovat v řádu měsíců. Kanceláře dál fungovaly, nebyly zavřené, což je rozdíl oproti nákupním centrům. Není žádný důvod pro to, aby se odpouštělo nájemné, i když se snažíme s nájemci udržovat dobré nájemní vztahy a snažíme se pomoci, ale pokud pomůžeme v době koronaviru, tak za to chceme prodloužení nájemní smlouvy či jiné benefity.“
Do jaké míry by nemovitostní fond, který je zaměřen na byty a činžovní domy, mohla zasáhnout kupříkladu zvýšená nezaměstnanost? To byla otázka pro Davida Fogada. „Segment bydlení musel reagovat,“ připustil, že už v březnu velmi aktivně přistoupili k monitorování situace. „My si portfolio spravujeme interně, máme tedy dobrý přehled o nájemních vztazích, v rámci rezidenčních budov máme několik nebytových prostor, a musím říct, že dopad koronavirové pandemie na naše portfolio byl minimální, dokonce se nám paradoxně zvedla obsazenost bytů skoro na 98 %.“
Bytová potřeba je zkrátka trvalá, ať se ekonomice daří nebo nikoliv. „V krizi lidé méně kupují byty, ale někde bydlet potřebují, a proto volí nájmy,“ poznamenal. „Nezasáhla nás ani zhoršená platební morálka. Měli jsme individuální případy několika nájemníků, se kterými jsme se domluvili na krátkodobých slevách – dopad na celkový výnos byl minimální. O odklad platby nájmu si u nás nepožádal ani jeden nájemce. Působíme ve městech, kde je nízká nezaměstnanost a diverzifikovaná pracovní nabídka.“ Kde přesně? V Plzni, Liberci, Ostravě, Ústí nad Labem, Znojmě a Frýdku-Místku. Průměrné nájmy se v těchto oblastech vyvíjejí pozitivně a v současné době nic nenaznačuje, že by segment bydlení měl být výrazněji zasažen.
Jak prošlo první vlnou pandemie nemovitostní portfolio ZFP Investments? „Krize se nás nedotkla, částečně i vzhledem ke správné diverzifikaci každého sektoru,“ podotkl Peter Lukáč. „Naši klienti v kancelářských budovách home office vlnu nezaznamenali a nedochází ani k požadavkům na snižování metrů čtverečních pronajaté plochy. Kavárny v přízemí kancelářských budov byly během covid situace zavřené, ale vliv nájmu z kavárny na cash flow nájmu celého projektu nebyl ani jedno procento. Obchodní domy, které máme v portfoliu, byly přímo zasaženy, ale česká vláda přišla s kompenzací v podobě Covid Nájemné a s obdobnou podporou přišla také slovenská vláda.“
V portfoliu fondu je nezvykle velká míra hotovosti. Ze zákona musí fond držet v hotovosti 20 % majetku, momentálně má v hotovosti až 40 % cash flow. „Vnímali jsme, že někdy musí bublina splasknout a štěstí přeje připraveným. To nám dává příležitost dívat se po trhu na vhodné příležitosti a nemuset na spolufinancování využívat banky,“ vysvětlil Peter Lukáč.
A jak covid situace zasáhla nemovitosti zaměřené na retail? „V tomto segmentu existují obchodní centra a retail parky. A to je rozdíl, který často veřejnost ani média nevnímají,“ konstatoval Roman Latuske. „My obchodní centrum v portfoliu nemáme. Retail parky jsou sice na správu pracnější, ale v době covidu se ukázaly jejich výhody, zejména když máme podíl nájemců ze 70 % z potravinářského sektoru. Ze všech nájemců bylo 20 % covidem zasaženo, což není malý podíl, ale zase to není žádné drama. To ale neznamená, že nám 20 % nájemců neplatilo nájem. Všichni mají silnou bonitu, dohodli jsme se na využití programu Covid Nájemné a předčasném prodloužení nájemní smlouvy.“
V poslední sérii otázek se moderátor Richard Bechník ptal na výhled nemovitostního trhu do budoucna. Jak se na podzim projeví v České republice nezaměstnanost, jak se projeví nesplácení úvěrů v bilancích komerčních bank? Navíc některé nemovitostní trhy v zahraničí vykazují prvotní známky negativních ekonomických dopadů koronakrize.
Za všechny řečníky situaci nejvýstižněji popsal Michal Šperka. „V diskusi s bankéři se shodujeme, že podzim bude z ekonomického pohledu poměrně dramatickým ročním obdobím – vzhledem k moratoriu úvěrů a všem úlevám, které banky v posledních měsících nabízely. Ale z pohledu nemovitostí a dlouhodobých nájemních smluv budeme pravděpodobně benefitovat z té druhé části vzorce, a to je diskontní míra. Centrální banky zejména v posledních měsících ukazují, že peněz je neomezené množství a také vlády sypou do ekonomik obrovské množství financí.“
Tyto peníze se musí v ekonomice nějakým způsobem projevit – a jedním z dopadů je významné snižování úrokové míry, které nás v posledních měsících provází. „I když vidíme snižování výnosu na nemovitostech, pořád nedochází k dramatickému snižování rizikové přirážky. A to je metrika, kterou by měl každý investor sledovat. Myslíme si, že tento efekt bude dlouhotrvající a nízké úrokové sazby tady s námi budou ještě dlouhou dobu. Bude extrémně komplikované toto prostředí změnit. A z toho budou nemovitosti výrazným způsobem těžit. Co se týče střednědobého horizontu a chrlení peněz do ekonomiky, tento efekt se dříve nebo později projeví buď v inflaci nemovitostí, to znamená jejich cen, nebo v inflaci v ekonomice. Ve smlouvách máme inflační doložky, kdy se nájem zvyšuje s inflací, takže i tato situace je pro nás pozitivním benefitem.“
Roman Latuske je přesvědčen, že ve střednědobém horizontu se budou ve větší míře ukazovat rozdíly mezi jednotlivými typy nemovitostních fondů, zejména z pohledu skladby portfolií. „Investoři čím dál častěji sledují i jiné ukazatele, než je pouze procento zhodnocení. Zajímají je detaily typu, jak bezpečná je diverzifikace, jak to vypadá s licencí, tzn. sledují, kde má fond registraci a zda je pod dohledem České národní banky nebo je registrovaný v zahraničí. A dívají se i na to, jakou má výnos perspektivu udržitelnosti.“
Michal Šperka
Finanční ředitel ve společnosti Českomoravská Nemovitostní a.s., která je zakladatelem fondu NEMO
Michal Šperka působí na pozici finančního ředitele v realitní skupině Českomoravská Nemovitostní. Před vstupem do společnosti ČMN pracoval ve fondu kvalifikovaných investorů Sirius Investment SICAV, kde se podílel na vyhledávání a analýze alternativních investičních příležitostí a v investiční bance MainFirst Bank v Německu ve Frankfurtu nad Mohanem v pozici akciového analytika, kde se podílel na vývoji finančních modelů a fundamentálních analýz jednotlivých společností.
Michal vystudoval obor Finance se zaměřením na finanční trhy a investice na ESF Masarykovy univerzity v Brně. Část studia strávil v zahraničí na Athens University of Economics and Business.
David Fogad
Executive manager Fondu Českého Bydlení SICAV, a.s.
David zastává funkci Executive managera investičního fondu Fond Českého Bydlení SICAV, a.s., prvního českého fondu kvalifikovaných investorů zaměřeného na nájemní bydlení. David je bývalým projektovým manažerem Zlaté koruny, působil také jako Executive director a jednatel společnosti Millionaire Gallery Prague a jako projektový manažer investičního holdingu TNI Group. Mimo jeho zapojení do Fondu Českého Bydlení je David také lektorem European Centre for Career Education (ECCE). Vystudoval obory Právo a právní věda a Právo a mezinárodní obchod na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně a MBA studijní program na Vysoké škole ekonomie a managementu v Praze.
Peter Lukáč
Místopředseda představenstva ve společnosti ZFP Investments
Peter Lukáč vystudoval MBA program s diplomem od americké City University of Seattle.
V počátku kariéry pracoval mimo jiné v pojišťovně Nationale – Nederlanden.
Od roku 2002 působí ve slovenské investiční společnosti IAD Investments a od roku 2008 je členem představenstva. V roce 2012 byl u vzniku dceřiné firmy ZFP Investments. V ní působí jako místopředseda představenstva.
Roman Latuske
Partner a člen dozorčí rady ZDR Investments
Roman studoval Bankovnictví ve Wiesbadenu a pracoval v oboru financování komerčních nemovitostí u DePfa-Bank a HYPO-BANK. 20 let působil ve vrcholných manažerských pozicích v mediální skupině MAFRA a jako CEO a předseda představenstva mediálního domu Economia. Je partnerem skupiny nemovitostních fondů ZDR Investments a zodpovídá za Business development a Facility Management.
Richard Bechník
Investiční analytik oddělení produktového managementu ve společnosti Fincentrum & Swiss Life Select a.s.
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze.
Profesní zkušenosti získal v České spořitelně a v Penzijní společnosti Komerční banky.
Nyní se jako investiční analytik Fincentrum & Swiss Life Select zaměřuje na investice a monitoring makroekonomického a geopolitického dění ve světě.“
Českomoravská Nemovitostní a.s.
Realitní holding Českomoravská Nemovitostní vznikl v roce 2016. Svoji podnikatelskou činnost zaměřuje na nákup a správu komerčních nemovitostí v České republice. V segmentu komerčních nemovitostí cílí zejména na stabilní kancelářský sektor. Skupina ČMN patřila v roce 2019 mezi největší lokální hráče z hlediska uskutečněných transakcí. Ve druhém čtvrtletí daného roku koupila v Praze nemovitost Crystal a ve třetím administrativní budovu BLOX. V červnu roku 2020 do jejího portfolia přibyly administrativní budovy CITY WEST C1 a C2 za více než dvě miliardy. V současnosti ČMN spravuje více než 70 000 m2 kancelářské plochy.
Fond NEMO
Fond NEMO je nemovitostní fond, který investuje především do projektů v České republice, které mají konzistentní a dlouhodobě udržitelný potenciál nájemního výnosu. Investuje do již fungujících projektů s kvalitními nájemci a s co nejdelší smluvní dobou nájmu. Cílený čistý výnos pro investory do podílových listů je 5 % ročně, přičemž minimální investice je pouze 500 korun. Zakladatelem fondu je Českomoravská Nemovitostní.
