Vyplatí se při aktuálních nízkých sazbách desetiletá fixace hypotéky?

Úrokové sazby hypoték jsou aktuálně na historických minimech. Že je ideální doba si hypotéku vzít právě nyní, je slyšet ze všech stran. Pak je tu ale otázka délky fixace. Na první pohled se může zdát, že jasnou volbou je fixovat si nízkou sazbu na co nejdelší období. Je tomu opravdu tak?

V dnešní době se nejčastěji sjednávají hypotéky s tří a pětiletou fixací. Banky ale nabízejí také mnohem delší období fixace. V souvislosti s nízkými sazbami se tedy objevují úvahy o desetiletých či dokonce patnáctiletých fixacích. Vypadá to samozřejmě na první pohled logicky a výhodně. Jestliže můžu mít hypotéku s historicky nejvýhodnější úrokovou sazbou, proč bych si ji nefixoval na co nejdéle. Kdo ale ví, co bude za deset či patnáct let? Je to dlouhá doba. To ale neznamená, že tak dlouhá fixace je nevhodná. Je potřeba se nad problémem hlouběji zamyslet.

Nejsilnějším argumentem proti dlouhým fixacím je, že v době fixace nelze hypotéku jednoduše splatit. Od banky se nedá jen tak odejít. Pokud se totiž klient rozhodne v průběhu fixace hypotéku ukončit, bude ho to stát nemalé peníze. Je pravděpodobné, že to bude částka pro klienta zcela nepřijatelná. Může se pohybovat v řádech stovek tisíc korun. Nejde jen o to, že by klient chtěl úvěr refinancovat, ale může se stát, že se rozhodne přestěhovat a bude chtít nemovitost prodat. Ani v takovém případě by ho sankce za předčasné splacení neminula.

V případě desetiletých fixací je také nutné si uvědomit, že sazby jsou zde o něco vyšší než u fixací kratších. Desetileté fixace jsou nyní o minimálně 0,8 procentního bodu dražší než pětileté. Znamená to, že pokud si klient půjčí jeden milion korun se splatností dvacet let a na prvních deset let si zafixuje sazbu, bude těchto deset let mít sazbu řekněme 3,39 % ročně. Pokud si vezme fixaci pouze na pět let, bude mít sazbu lepší, například 2,49 % ročně. To je úroková sazba o 0,9 procentního bodu nižší. Celých prvních pět let bude vytvářet úsporu na úrocích ve prospěch varianty s pětiletou fixací. Bude mít o něco menší splátku, zaplatí méně na úrocích, a ještě dokonce umoří o něco větší část dluhu. V tomto případě tedy zaplatí ve srovnání s desetiletou fixací za prvních pět let na úrocích asi o 42 000 korun méně a zůstatek úvěru na konci této doby bude asi o 15 000 korun nižší.

V následujících pěti letech pokračuje desetiletá fixace s nezměněnými podmínkami. Jak by pokračovala další pětiletá fixace? To dnes nikdo neví. Možná budou úrokové sazby za pět let tak příznivé jako dnes, možná nikoliv. V této fázi úvah se proto zaměřme na otázku, jak moc by se sazby musely po pěti letech změnit, aby se vyplatila desetiletá fixace.

V uvedeném příkladu by sazba pro druhou pětiletou fixaci musela být asi 4,53 % ročně, aby se náklady na obě dvě varianty po deseti letech srovnaly.  To představuje, v porovnání s dneškem, nárůst o více než 2 procentní body. Jak se sazby budou vyvíjet, samozřejmě předpovědět neumíme. Ale tento stručný příklad je minimálně jedním z argumentů, které musíme posoudit. Klienti by měli především dobře zvážit, zda se chtějí desetiletou fixací připravit o jistou flexibilitu, jakou jim nabízejí kratší fixace. Předčasné splacení hypotečního úvěru je totiž velmi nákladná záležitost.

Autor je předsedou představenstva společnosti Gepard Finance

Reklama