Od apríla budou muset banky dodržovat přísnější regulaci hypotečních úvěrů. Kolik klientů kvůli tomu nedosáhne na hypotéku?
Hypoteční úvěry zdražily. Další ránu jim ale zasadila i Česká národní banka (ČNB) přísnější regulací. Na hypotéku tak dosáhne méně lidí. „Z dat vyplívá, že po znovu zavedení regulací na hypotéku nedosáhne přibližně 10 % lidí, kteří by teď dosáhli,“ říká David Krůta, finanční konzultant 4fin.
„Hlavní problémy vidím v ceně nemovitostí, požadavku na vlastní zdroje (což je regulace ČNB), vysokých úrokových sazbách a až někde úplně na konci v podobě DTI a DSTI,“ hodnotí regulaci David Eim z Gepard Finance. S tím souhlasí i Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu: „Problémem je primárně vytrvalý růst cen nemovitostí a jejich nedostatek. Omezení se dotkne především nízkopříjmových domácností.“
Finančně poradenských společností a hypotečních specialistů jsme se zeptali, jaký očekávají dopad zpřísnění regulace hypotečního trhu ze strany České národní banky od 1. dubna 2022. Přečtěte si jejich kompletní odpovědi.
Jaký očekáváte dopad zpřísnění regulace hypotečního trhu ze strany ČNB od 1. dubna 2022?
David Eim, Gepard Finance
Domnívám se, že regulace DTI/DSTI je v podstatě mírná a není to tato regulace, co omezuje potenciál trhu a schopnost klientů, vzít si hypotéku. Mnohem, větší problém pro trh dnes znamená relativně vysoká úroková sazba, vysoká cena nemovitostí a požadavek regulátora na výši vlastních zdrojů. Tato kombinace začíná být vražedná.
Pro ilustraci uvedu příklad: Domácnost dva dospělí do 36 let, jedno dítě, příjem 65 tis. Kč, což lze pokládat za poměrně slušný příjem.
Maximální objem hypotéky s ohledem na limit DTI (9,5) činí asi 7 400 000 Kč.
Maximální objem hypotéky s ohledem na limit DSTI (55 %) činí asi 6 300 000 Kč. Tento nižší z limitů by se uplatnil a taková splátka by činila cca 32 500 Kč.
Představa, že by dva manželé s dítětem a příjmem 65 000 Kč měli dlouhodobě hradit 32 500 Kč měsíčně mně osobně přijde úplně šílená. Osobně bych se tak vysoký závazek přijmout neodhodlal.
K tomu musíme zohlednit fakt, že by navíc museli mít našetřeno alespoň 10 % vlastních zdrojů.
S úvěrem 6 300 000 Kč by to znamenalo 700.000 Kč a výslednou kupní sílu kolem 7 mil. Kč. Představa našetřených 700 tis. Kč je pro mnoho lidí nedosažitelná a např. v Praze byt za 7 mil. Kč znamená menší byty v ne zcela žádaných lokalitách.
Proto tedy zopakuji, že hlavní problémy vidím v ceně nemovitostí, požadavku na vlastní zdroje (což je regulace ČNB), vysokých úrokových sazbách a až někde úplně na konci v podobě DTI a DSTI.
Jan Kašpar, provozní ředitel BEplan
Očekávali jsme pokles poptávky po úvěrech na bydlení již na konci loňského roku při sazbách okolo 4 %. Toto očekávání se nenaplnilo a poptávka byla vyšší než před rokem ve stejném období. To samé platí i o prvním kvartálu tohoto roku. Vychází nám z toho, že touha po vlastním bydlení je tak silná, že ji ani razantní regulace neochladí.
S tím jde samozřejmě ruku v ruce praktická nedostupnost nemovitostí, kde každý nový projekt je prodaný ještě před tím, než je postavený. Nabídka zde zcela nenaplňuje poptávku a ceny tak rostou na někdy až absurdní maxima.
V pohledu těchto skutečností je na místě obava, zda tato regulace nepřinese více špatných příběhů, protože ten, kdo bude chtít bydlet ve vlastním, přijme i daleko rizikovější produkty na dofinancování toho, co mu relativně bezpečná hypotéka nedokáže pokrýt. A jelikož zvýšení nabídky není v dohlednu, budou lidé ochotni brát hypotéku i daleko přes 5% úrok, tak jako tomu bylo v letech kolem roku 2008.
David Krůta, konzultant společnosti 4fin
S regulacemi na trhu hypoték začala ČNB už v roce 2017 ukazatelem LTV a i v dalších letech regulace zpřísňovala, a i přes to trh hypoték od roku 2017 strmě rostl. I když byla v době COVIDu pravidla pro poskytování hypoték uvolněna, komerční banky je stejně sledovaly a snažily se zásadně nevybočovat z pravidel, která 1. dubna opět vstoupí v platnost.
Z dat vyplívá, že po znovu zavedení regulací na hypotéku nedosáhne přibližně 10 % lidí, kteří by teď dosáhli. Nejvíce nové klienty zasáhne regulace LTV, kdy klienti budou muset více sáhnout do svých úspor, popřípadě využít pomoci rodiny ať finanční nebo v podobě další zástavy nemovitosti.
Libor Ostatek, hypoteční expert Broker Trust
Dopad lze jen velmi těžko nyní kvantifikovat. Tuto situaci už jsme měli při zavedení doporučení, tedy doporučení souběhu LTV, DTI a DSTI, které ČNB před několika lety zavedla. Dopad bude možné kvantifikovat až s odstupem půl roku, tedy na podzim budeme vědět relativně přesně, jak tato implementace omezila průchodnost financování bydlení.
Jelikož jsou mírnější parametry pro klienty do 36 let, neočekáváme nijak drastické omezení. Těchto klientů je podle našich interních dat 60 až 65 %, což je poměrně vysoké číslo. Celkový dopad odhadujeme mezi pěti až deseti procenty.
Problémem je primárně vytrvalý růst cen nemovitostí a jejich nedostatek. Omezení se dotkne především nízkopříjmových domácností.
Jan Šimek, ředitel komunikace a PR SAB servis
Upřímně, zpřísnění regulace se nyní jeví jako minoritní faktor s minimálním dopadem. Napadení Ukrajiny Ruskem, odstartování tohoto nepředstavitelného konfliktu, velmi zasáhne světovou ekonomiku a zvýší vnímání rizik. To zásadním způsobem ovlivní hypoteční trh. Druhým silným faktorem je vysoká inflace a rostoucí úrokové sazby. Ve srovnání s tím je zpřísnění regulace skutečně zanedbatelné.
My jsme pro letošní rok očekávali propad hypotečního trhu o 40 %. Nyní, po ruské vojenské agresi, se tato predikce jeví jako optimistická a budeme ji muset upravit směrem dolů. Také my, stejně jako majitelé poradenských firem a jejich poradci, musíme reagovat a připravit se na pokles trhu. A stejně jako u domácností, firmy, které mají rezervy a dostatečnou ziskovost, projdou krizí lépe než ty, které jedou již dnes na hraně a vykazují nízkou ziskovost nebo mají problémy s cash flow.
Kateřina Vágner, produktová specialistka na úvěry ZFP akademie
V důsledku zpřísnění limitu příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI regulace významně zasáhne do vývoje úvěrů a možné splátky budoucích úvěrů. Bude také upraven ukazatel LTV.
S ohledem na zavedení ukazatelů a růstu úrokových sazeb je předpoklad, že na hypotéky dosáhne mnohem méně klientů. Pro klienty, kteří přesáhnou 36letou věkovou hranici, bude pořízení vlastního bydlení náročnější, než je tomu v současné době, možná často i nereálné. Předpokládáme, že vliv výše uvedených faktorů povede v ZFPA k cca 50procentnímu propadu produkce úvěrů oproti minulému roku, který považujeme za rekordní.
Nahrávání ...