Hypoteční úvěry v roce 2019 zlevnily. I přesto o ně lidé měli menší zájem a klesl jak počet, tak objem poskytnutých hypoték. Co je důvodem a jak se bude hypoteční trh vyvíjet v letošním roce?
Zatímco rok 2018 byl ve znamení postupného růstu úrokových sazeb, v loňském roce se karta obrátila a skutečně poskytnuté sazby podle Fincentrum Hypoindexu klesaly. Rok 2018 začínal na 2,28 % a až na pár měsíců stagnace stabilně rostly. K vrcholu došlo v lednu 2019 při sazbách 3,00 %. Od té doby každý měsíc úrokové sazby hypoték klesaly až k prosincovým 2,34 %.
Graf: Vývoj úrokových sazeb hypoték
Zdroj: Hypoindex.cz
K poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů v roce 2019 docházelo navzdory růstu úrokových sazeb České národní banky (ČNB), která je zvýšila v květnu o 0,25 procentního bodu, kdy se základní sazba (2T repo) dostala na 2 %, a postupnému zvyšování sazeb na mezibankovním trhu.
Zlevňování hypoték ovšem nestačilo na nastartování hypotečního trhu na úroveň roku 2018. „Celkový objem hypotečních úvěru se v loňském roce propadl o 37 miliard korun. Meziročně byl vykázán pokles počtu hypotečních úvěrů o 22 tisíc,“ uvedl Štěpán Křeček, hlavní ekonom BHS, s tím, že ve druhém pololetí se situace zlepšila: „Rostoucí zájem lidí byl zapříčiněn příznivými úrokovými sazbami a očekáváním, že ceny nemovitostí budou dál narůstat.“
V roce 2019 bylo sjednáno celkem 77 407 hypoték v objemu 181,59 mld. Kč. V roce 2018 přitom lidé čerpali 99 477 hypoték v celkovém objemu 218,41 mld. Kč. Zato průměrná výše hypotéky vystoupala z 2 195 583 Kč na 2 345 912 Kč, tedy o 6,8 %. To více méně kopíruje růst ceny bytů.
Ceny starších bytů dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) ve 3. čtvrtletí 2019 (údaje za 4. čtvrtletí ještě nejsou k dispozici) mimo Prahu rostly meziročně o 5,8 % a v Praze o 10,4 % (celkově v České republice o 9,3 %). Ceny nových bytů v Praze (mimo Prahu je ČSÚ nezveřejňuje) rostly střízlivěji, „jen“ o 6,7 %. Navíc je patrný trend zpomalování růstu cen nemovitostí, tudíž za celý rok může být nárůst cen i nižší.
Jak se bude hypoteční trh vyvíjet v roce 2020
Již prosinec 2019 naznačil zastavení poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, když došlo k jejich snížení pouze o 0,01 procentního bodu oproti listopadu. Začátkem roku 2020 navíc i některé velké banky přistoupily ke zvýšení úroků. Např. Hypoteční banka zvýšila sazby o 0,2 procentního bodu.
Navíc někteří členové bankovní rady ČNB zastávají názor, že by mělo dojít ke zvýšení základních měnově politických sazeb. Např. Tomáš Holub již dvakrát pro zvýšení hlasoval a nedávno pro Hospodářské noviny uvedl: „Na posledních dvou zasedáních bankovní rady jsem hlasoval pro zvýšení sazeb o 25 bazických bodů. Většina členů bankovní rady byla pro jejich stabilitu. Z mého pohledu jsou v poslední době argumenty pro stabilitu a mírné zvýšení sazeb hodně vyrovnané.“
„Nemám problém s tím, že bychom začátkem roku sazby zvýšili a pak je na podzim zase snížili, pokud se ukáže, že jsme se zahraničního oživení nedočkali,“ uvedl dále v rozhovoru Tomáš Holub.
Pokud Česká národní banka přistoupí k růstu sazeb, hypoteční banky ji budou s největší pravděpodobností následovat. Již dnes mohu u centrální banky „odložit přebytečné peníze“ za úrok 2 % ročně, přičemž za hypotéku s rizikem nesplácení ze strany klienta dostanou v průměru 2,34 %. Při zvýšení základních sazeb tak není jiná možnost než růst úroků hypoték.
Počet a objem poskytnutých hypoték bude pravděpodobně také klesat. Při rostoucích sazbách na současné ceny nemovitostí dosáhne ještě méně domácností. To se negativně promítne do hypotečního trhu.
Ceny nemovitostí pravděpodobně dál mírně porostou, v nejlepším případě budou stagnovat. Lidé mají poměrně velkou setrvačnost. A když viděli, jak rychle ceny bytů rostou, vrhali se bezhlavě do rozjetého rychlíku, a tím růst cen dále akceleroval. Tím přilákali další lidi… a výsledkem je, že ČNB odhaduje nadhodnocení cen nemovitostí řádově o 15 %.
K (nominálnímu) poklesu cen nemovitostí ale nedojde, dokud lidé nebudou muset prodávat pod tlakem. Přijde-li recese a s ní růst nezaměstnanosti, pak se řada domácností, které braly hypotéku „na krev“, dostane do potíží se splácením. Až poté mohou ceny začít klesat.
Nahrávání ...