Dostupnost hypoték se počínaje letošním dubnem opět zhoršuje, a to především kvůli požadavku na maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV). Do toho nastává komplikovaná situace pro klienty krachující Sberbank. Objevují se neopodstatněná „poplašná“ doporučení, že je nutné hypotéku u Sberbank okamžitě refinancovat. Je to však nesmysl a tato zbytečná unáhlená reakce by znamenala navýšení splátek o tisíce korun měsíčně.
Z pohledu hypoték mohou v případě hypoték u Sberbank nastat dva hlavní scénáře: klienti mají hypotéku schválenou, ale ještě ji nenačerpali, nebo již úvěr splácejí. V prvním případě bude smluvní vztah s bankou ukončen a klient si bude muset o úvěr zažádat jinde. Pokud má hypotéku rozčerpanou a bude chtít stále čerpat, je potřeba si úvěr převést k jiné bankovní instituci.
Refinancování ale v žádném případě není nutné, pokud již úvěr ve Sberbank splácíte. Objevila se totiž značně zavádějící neopodstatněná doporučení, aby každý s hypotékou u Sberbank úvěr refinancoval.
„Podmínky hypotéky jsou závazné až do konce sjednané fixace, přičemž je pravděpodobné, že portfolio Sberbank odkoupí jiná banka při zachování stávajících podmínek,“ upozorňuje David Eim ze společnosti Gepard Finance. „Naléhavá doporučení k refinancování stávajících úvěrů, které mají u Sberbank fixovanou úrokovou sazbu, mohou být za hranou slušného poradenství a mohou být motivovány jinými důvody než prospěchem klienta. Pro klienty, kteří splácejí načerpanou hypotéku, se nic nemění a případným unáhleným refinancováním by se jim vzhledem k nárůstu úrokových sazeb výrazně zvedla splátka, a to často v řádu tisíců korun měsíčně,“ dodává.
Limitující faktory: Úvěrové ukazatele nebo vlastní zdroje?
Od 1. dubna Česká národní banka (ČNB) opět zavádí limity pro ukazatele DTI – poměru celkové výše dluhů k výši ročních příjmů – a DSTI, který udává poměr mezi výší měsíčních splátek úvěrů a výší měsíčního příjmu. Současně opět zpřísňuje maximální poměr výše úvěru a hodnoty zástavy (LTV).
Konkrétně parametr DTI nesmí přesáhnout hodnotu 8,5 (u žadatelů mladších 36 let 9,5). Žadatel o hypotéku by tak neměl dlužit více než 8,5násobek, respektive 9,5násobek svého čistého ročního příjmu. DSTI může dosahovat maximálně 45 % (u žadatelů mladších 36 let 50 %). Při příjmu 40 tisíc korun měsíčně je tak možné splácet maximálně 18 000, respektive 20 000 korun. Limit pro LTV je 80 % (u žadatelů mladších 36 let 90 %).
Při nadále rostoucích cenách bydlení a předpokladu případného dofinancování rekonstrukce nebo vybavení domácnosti to znamená nutnost mít k dispozici klidně milion nebo dva vlastních prostředků. „Požadavek na vlastní zdroje bude pro zájemce o hypotéku více limitujícím faktorem než ukazatele DTI/DSTI. Nutností disponovat úsporami ve výši dvaceti nebo deseti procent z několikamilionové pořizovací ceny bydlení to ale nekončí. Další stovky tisíc korun snadno spolkne zařízení bytu nebo rekonstrukce,“ popisuje David Eim.
Zastropování LTV může být řešitelné, bude-li mít dlužník další nemovitosti do zástavy, ať už vlastní, nebo v rámci rodiny. „Stále častěji se setkáváme s případy, kdy na chybějící vlastní prostředky klientů přispívají nebo částečně půjčují rodiče, popřípadě poskytují vlastní nemovitosti jako dodatečné zástavy dětem,“ říká Václav Šimek, provozní ředitel společnosti Freedom Financial Services, s tím, že je samozřejmě důležité si takový krok důkladně rozmyslet a se zkušeným poradcem minimalizovat zřejmá potenciální rizika.
„Limity DTI a DSTI vycházející z poměru dluhu a splátek vůči prokazatelným příjmům klientů jsou hůře řešitelné. Dnes už nikdo nechce zatahovat rodiče nebo sourozence jako spoludlužníky do úvěru kvůli prokázání vyšších příjmů i proto, že většina nějaké úvěry sama má, pokud disponují potřebnou bonitou,“ dodává Václav Šimek.
Zdroj: Gepard Finance, Freedom Financial Services
Nahrávání ...