Podle ČBA Hypomonitoru vzrostl objem poskytnutých hypoték v říjnu meziročně o 123 %, oproti zářijovému nárůstu 90 %. Říjen sice z hlediska objemů nových hypoték bývá každoročně o něco silnější než září, ale i tak – třetinový skok? A kvůli čemu – třem setinám procenta na průměrné úrokové sazbě?
Lidé, kteří si teď berou hypotéky, nechtějí čekat. Vědí, že lepší sazbu nevyčekají. A je jich stále více, jak se blíží okamžik, kdy ČNB po více než roce sníží základní úrokovou sazbu. Jakmile se to stane a rychleji začnou klesat i hypoteční sazby, objeví se další zájemci o koupi vlastního bydlení. A co asi udělá majitel kvalitního bytu, když se mu na prohlídku najednou nepřihlásí pět lidí, ale deset? Zvedne cenu – ne dramaticky, stále chce prodat, ale ono každých sto tisíc je poznat. A při deseti zájemcích už si může s klidem dovolit v rámci vyjednávání využít tu okřídlenou frázi: „Prodám za nejvyšší nabídku.“
A já proto opakuji – lepší sazbu nevyčekáte. Delší čekání totiž bude vykoupeno prořídlou nabídkou – za stejnou cenu budete muset do horších čtvrtí nebo si připlatit. Pokud byste opravdu hodně chtěli a byli smířeni s prořídlou nabídkou, dá se odhadnout sazba, pod kterou už je jakýkoli nájem oproti hypotéce vyloženě nerentabilní.
Například u bytu 3+kk o ploše 68 m2 v hodnotě 7,7 milionu korun vychází splátka při sazbě 5,74 % p. a. na 40 400 korun, z toho úrok tvoří 32 000 korun a splátka bance 8 400 korun. Měsíční nájemné v takovém bytě vychází podle posledního rent indexu od Deloitte při průměrné ceně 388 korun1 za metr na 26 200 korun. Při sazbě 4,5 % p. a. už ale u stejného bytu tvoří úrok 24 900 korun u nejpopulárnější 5leté fixace, tedy méně než nájemné.
To ale porovnáváme současný nájem. Správná by nicméně byla úvaha, že nájmy do budoucna v Praze porostou řekněme 4 % ročně. Potom by průměrný nájem byl pro 5leté období o 11 % vyšší než dnešní, tj. 29 100 Kč měsíčně. Pak je sazba pro bod zlomu už nad 5 %!
Hypotéka se tedy vyplatí i krátkodobě ve chvíli, kdy úroková sazba klesne přibližně pod 4,5 %. Takový pokles očekáváme zhruba za 10-18 měsíců. První impuls ale předpokládáme s prvním snížením základní úrokové sazby. V nadcházejících týdnech je tedy nejlepší příležitost pro nákup nemovitosti – celý nákupní proces nějakou dobu potrvá, do té doby se přiblíží období výraznějšího poklesu hypotečních sazeb, ale také růstu cen, který toto snížení vyvolá.
Autor je spoluzakladatel Ownest
Nahrávání ...