Zákon o ČNB jí rozšíří pravomoci v oblasti regulace hypotečního trhu. Co přinese novinka pro banky? Na FINfest Online se v diskusi setkal Jan Frait, ředitel Sekce finanční stability ČNB, a Vladimír Vojtíšek, člen představenstva a vrchní ředitel pro rizika a finance Hypoteční banky, za moderace Jiřího Pathyho, předsedy představenstva a generálního ředitele Gepard Finance.
Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.
Z obsahu videa
Jan Frait: V posledních zhruba 3 měsících dostala ČNB možnost ukázat, jak by aplikace nových zákonných pravidel hypoték vypadala v praxi.
Krátce se zastavím u toho, jak vypadalo jednání bankovní rady v minulém týdnu a jakým způsobem se rodilo rozhodnutí, které je převedeno do formy doporučení. Nová zákonná úprava předpokládá, že Česká národní banka bude pravidelně, dejme tomu pololetně posuzovat situaci na trhu rezidenčního bydlení a hypotečním trhu a podle toho bude nastavovat limity LTV, DTI a DSTI.
Naše rozhodování v minulém týdnu bylo hodně specifické, protože jsme v hodně zvláštní ekonomické situaci. Sestavili jsme si dva scénáře, které znáte ze Zprávy o inflaci. Základní scénář předpokládá, že ekonomika sice v letošním roce propadne, ale v příštím roce začne oživovat. A díky vládním a jiným opatřením se budou rozvíjet příjmy. Druhý scénář je katastrofický a předpokládá, že ekonomika půjde hodně špatně, přijde druhá vlna omezení do ekonomiky, která se bude vzpamatovávat dlouhá léta.
Říkali jsme si, jak se to odrazí potenciálně na trhu bydlení a na trhu financování bydlení. Zásadní je katastrofický scénář, který předpokládá vysokou nezaměstnanost, velmi špatný vývoj příjmů a také vysoký nárůst dlouhodobých úrokových sazeb. A má pak samozřejmě dopady do cen nemovitostí.
V základním scénáři, který je optimistický zejména v oblasti růstu příjmů, nepředpokládáme, že by ceny nemovitostí padaly. Předpokládáme stagnaci cen, které, pokud vše půjde dobře, začnou opět růst. Katastrofický scénář počítá s vysokými propady, s něčím, co jsme viděli v roce 2009, nebo i horšími.
To se projeví i na financování. Pokud se ekonomika bude pohybovat podle základního scénáře, dojde pouze ke zpomalení růstu stavu úvěrů na bydlení. Naopak kdyby to šlo velmi špatně, očekávali bychom ne značné, ale určité poklesy stavu úvěrů.
Podstatným ukazatelem pro nastavení zejména ukazatele LTV je potenciální nadhodnocení cen bydlení. Koncem loňského roku jsme říkali, že v polovině roku 2019 bylo nadhodnocení 15 – 20 %. Teď říkáme, že je to 15 – 25 %. Je to relativně mírná změna. Do letošního roku vstupoval trh mírně přehřátý.
Následně musíme zvážit, co se bude dít dále, jaké jsou předpoklady. Podívali jsme se na trh úvěrů na bydlení, které se v prvních měsících vyvíjely velmi dobře. Objemy byly poměrně vysoké. Ovšem s ohledem na to, co v současnosti víme o ekonomice, spirála mezi cenami bydlení a úvěry na jejich pořizování se zastavuje a rizika, která jsme viděli v předchozích letech, se přestanou rozvíjet.
Každopádně jsme byli překvapeni vývojem financování v dubnu. Ta čísla byla poměrně vysoká a je zřejmé, že kdyby trh nedostal zásah, který jsme viděli v květnu, směřoval by k velmi vysokým až rekordním číslům.
Následně se podíváme na čísla ze šetření o vývoji počtu hypotečních úvěrů. Dívali jsme se na druhou polovinu loňského roku, která byla charakteristická postupným nárůstu úvěrových částek v důsledku růstu ceny bydlení.
Pak jsme se podívali na to, jakým způsobem banky plnily naše doporučení, pokud jde o limity. Plnění bylo poměrně uspokojivé, pokračovaly trendy z minulých let a banky vesměs dodržovaly limit LTV, i když poskytují zhruba 3 % úvěrů nad horní hranici 90 %. Banky zohledňovaly rizikové faktory v úrokových sazbách, což hodnotíme pozitivně. Pořád vidíme mírné přeplňování limitu DSTI v druhé polovině loňského roku. Nicméně je to relativně malé přeplňování a nevidíme žádné rizikové tendence. Banky neměly téměř žádné problémy s ukazatelem DTI.
Když jsme situaci posoudili, dospěli jsme k názoru, že jsme se posunuli ze světa optimismu a očekávaného růstu všeho do světa charakterizovaného mnohem menším optimismem a obavami, že mohou přijít i určité poklesy. Domníváme se, že v takové situaci budou opatrní i žadatelé o úvěry a banky se budou chovat přirozeně konzervativně a nepotřebují naše vodítka. Možná budou opatrné více, než bychom si někteří přáli.
Proto jsme rozhodli, že kromě zrušeného ukazatele DSTI, což padlo už v dubnu, zrušíme dočasně povinnost dodržovat limit DTI. Měli jsme rovněž debatu o vypnutí ukazatele LTV. Ale v situaci, kdy jsou ceny nemovitostí nadhodnoceny, a ocenění se odvíjí od současných cen, jsme rozhodli, že ukazatel LTV na úrovni 90 % ponecháme.
Bankám pořád říkáme, že podle našich zátěžových testů cokoli, co má DTI na 8 a DSTI nad 40 % je potenciálně rizikové, a je potřeba tyto úvěry poskytovat pouze těm, kteří na ně mají.
Zákon neznamená permanentně přísnější zavedení limitů. Je to proticyklický nástroj, který budeme nastavovat podle vývoje trhu, a může nastat doba, kdy některé, nebo všechny ukazatele vypneme, protože nebudou zapotřebí. Ukazuje to, že obavy, které zákon vzbuzoval, nejsou opodstatněné a jsme připraveni být flexibilní a netrápit trh v situaci, kdy to není zapotřebí.
Jan Frait: Scénář pochází z květnové analýzy ČNB a my jsme ho ve Zprávě o finanční stabilitě pouze protáhli o jeden rok. Je velmi obtížné odhadnout, jak to bude vypadat. V tuto chvíli je podle mého názoru spíše pravděpodobné, že se ekonomika bude vyvíjet více méně podle základního scénáře. Jakkoli některé prvky mohou směřovat k horšímu scénáři. Byl bych ale hodně opatrný. Celé vyznění naší zprávy není vůbec pesimistické a finanční trh je stabilní i v horších scénářích.
Co bude za rok, si ale netroufnu odhadnout. Na lámání chleba dojde na konci roku, až skončí úvěrová moratoria, tak se ukáže, kolik lidí bude mít potíže se splácením úvěrů.
Vladimír Vojtíšek: Od doby, kdy se začalo hovořit o novém zákonu o ČNB, si banky prošly postupným procesem. Nejdříve od naprostého odmítání zásahů do riskmanagementu jednotlivých bank ze strany ČNB. Snažili jsme se vysvětlovat, že retailový riskmanagement není o tom podívat se na jednotlivé ukazatele odděleně, ale i o jejich vzájemné interakci.
Postupně se ale i jednotlivé parametry měnily a banky se propracovaly k neutrálnímu názoru. I pan Frait zmiňoval, že byť dnes máme jen doporučení, tak banky je vesměs dodržují, tak je asi jedno, jestli je to zákon, nebo ne.
Druhý aspekt je, jak se s těmi limity pracuje. Komunikace od začátku byla: My, ČNB, chceme chrátnit spotřebitele, aby se rozhodl správně. Banky by ho nedokázaly na vrcholu hospodářského cyklu dostatečně ochránit, banky nemají dostatečné risk management praktiky, hlavně v období konjunktury mají tendenci úvěrovat více… to byly základní argumenty.
Přiznám se, že to postupné rozvolňování, které probíhalo v poslední době, tak jsme mu příliš nerozuměli a nerozumíme mu doteď. Pokud bychom si nahlas přiznali, že hlavním smyslem regulace DSTI, DTI je regulovat realitní trh, tak bychom tomu rozuměli. Je to něco, co omezí poptávku spotřebitelů po tomto typu statků. Pokud se budeme točit na tom, že je to ochrana spotřebitelů banky, tak mi to nepřijde smysluplné.
Moje osobní stanovisko je, že v tom vidím část racia, ale i část politické hry, která má ukázat poslancům Parlamentu, že ČNB je s tím ochotna pracovat nahoru i dolů.
Scénáře pro nejbližší budoucnost jsou různé. Potvrzuji to, co říkal pan Frait – začátek roku byl silný. Nástup pandemie částečně poptávku utlumil. Květen sice patří mezi nejnižší, ale meziročně byl velmi silný. Nárůst trhu za celý rok 2020 oproti 2019 je silný. A očekávám, že červen bude velmi silným měsícem pro celý trh.
Ano, chleba se začne lámat na konci roku, až skončí moratoria a uvidíme, jak se s tím lidé vypořádají. Dělali jsme si analýzu a dívali jsme se na to, kdy klienti žádali odklad, jak se vyvíjely příjmy na jejich účtech. Máme tu výhodu, že vidíme online, jestli klientům poklesly příjmy. A zhruba polovina lidí o odklad žádala v době, kdy ještě žádný výpadek příjmů neměla, druhá polovina lidí již pokles příjmů měla. Mírný pesimismus je tedy rozhodně na místě. A ekonomiku čekají krušné časy. Pokud sociální programy nezafungují, na konci roku se můžeme dočkat velmi krušné situace.
Dojde ke zpomalení růstu nemovitostí? Je vhodné již uvolnit kritéria hypotečního trhu?
Jan Frait: ČNB je často vkládáno do úst, že těmi opatřeními chceme řídit ceny nemovitostí. Ale tomu tak není. Samotná úroveň nadhodnocení není podstatná. Podstatné je, co se bude dít dále.
Je nepochybné, že nominální HDP letos klesne, a to ne nepodstatně. Klesnou tak celkové příjmy, včetně příjmů domácností. A když příjmy klesnou a lidé se bojí, tak je málo pravděpodobné, že by ceny dále rostly a nadhodnocení by dále rostlo. Co je ale možné, je, že ceny budou nějakou dobu stagnovat. To jsme viděli i pár let po roce 2009.
Naše flexibilita, kterou máme naučenou z měnové politiky, je makroobezřetnostní flexibilita. Naším cílem je chránit i banky před jimi samými. A stejně tak i žadatele o úvěr před jimi samými v průběhu cyklu. Na vrcholu cyklu jsou banky ochotny přijmout i to, co by ještě před dvěma lety pro ně bylo nemyslitelné. To je hlavní motiv této regulace, o které hovoříme. Faktor ochrany spotřebitele hraje mnohem menší roli. Je to pro mnoho lidí těžko pochopitelné. Banky, realitní makléři a další lidé v oboru se na situaci dívají pohledem jednotlivých subjektů. My se díváme přes kolektiv subjektů, který navzájem reaguje.
Jsme jedna z nejvíce flexibilních bank na světě. Žádná jiná centrální banka např. neprovedla v posledních dvou letech tolik změn úrokových sazeb a i jiných parametrů. Umíme to, tak se chováme a budeme se tak chovat.
Vladimír Vojtíšek: Období odkladů začalo již měsíc před vládním zásahem. Jak se otevřela možnost odkladu pro všechny bez plnění dalších podmínek, stal se odklad fenoménem.
Očekáváme, že se defaulty oproti současnosti za 6 až 8 měsíců přibližně zdvojnásobí. To jsou pořád ještě velmi dobrá čísla. Záleží ale na tom, zda budou fungovat vládní programy a zda krize, byť hluboká, bude krátká.
Jan Frait: Pokud by nedošlo ke krizi, objemy by pravděpodobně překonaly rok 2019. I ve Zprávě o finanční stabilitě uvádíme, že budou čísla hypotečního trhu o něco nižší.
Vladimír Vojtíšek: Pracujeme s tím, že trh bude vyšší než v roce 2019. Může překonat i 200 mld. Kč.
Jan Frait: Počítáme hypotéky jinak než bankéři. Díváme se na skutečně nové hypotéky, přičemž odečítáme refinancované. Pokud skutečně nové hypotéky poklesnou, mohou je dorovnat refinancované.
Jan Frait
Ředitel sekce finanční stability ČNB
Jan Frait vystudoval obor ekonomika průmyslu na Ekonomické fakultě Vysoké školy báňské v Ostravě. I další vzdělání absolvoval na této fakultě – nejprve v roce 1995 úspěšně ukončil doktorské studium v oboru ekonomie, o tři roky později se ve stejném oboru habilitoval a v roce 2002 byl jmenován profesorem. Jeho stěžejními tématy jsou makroekonomie, makroobezřetnostní politika a měnová teorie.
V ČNB pracuje od roku 2000. V letech 2000 až 2006 zastával funkci člena bankovní rady ČNB. V souvislosti s touto funkcí byl v letech 2005-2006 členem výboru pro hospodářskou politiku OECD. Od roku 2007 zodpovídá za oblast analýz finančních trhů a v současnosti zastává funkci ředitele sekce finanční stability a zastupuje ČNB v poradním technickém výboru Evropské rady pro systémová rizika.
Vladimír Vojtíšek
Člen představenstva a vrchní ředitel pro rizika a finance, Hypoteční banka
Vladimír Vojtíšek bankovní kariéru zahájil v ČSOB v roce 1998 a prvních pět let působil na obchodních pozicích, poté zastával funkci manažera procesů v oblasti úvěrů a vývoje aplikací. V roce 2010 vstoupil do Hypoteční banky, kde vedl Řízení rizik a od roku 2017 je členem představenstva. Do jeho oblasti působnosti patří vedle řízení rizik a financí oblast schvalování úvěrů, oceňování majetku, vymáhání, business intelligence, daní a účetnictví.
Vladimír Vojtíšek se věnuje inovačním aspektům digitální transformace a jejím dopadům na firemní kulturu, lidi a výkonnost společnosti.
Jiří Pathy
Předseda představenstva a generální ředitel GEPARD FINANCE
Jiří Pathy vystudoval Fakultu mezinárodních vztahů Vysoké školy ekonomické v Praze. Sedm let zastával pozice v představenstvu GE Money Multiservis. Tři roky byl generálním ředitelem splátkové společnosti GE Money Multiservis pro Česko a Slovensko. Později v GE Money zodpovídal za celý region střední a východní Evropy.
Tři roky také působil jako generální ředitel splátkového prodeje ve společnosti Homecredit na Ukrajině, zároveň byl členem dozorčí rady ukrajinské Homecredit Bank. Od roku 2009 pracoval jako generální ředitel a předseda představenstva společnosti ETA a.s., která pod jeho vedením prošla restrukturalizací.
