Nemovitosti jsou pro HNWI klienty a kvalifikované investory klíčovým tématem – ale co opravdu tvoří jejich výnos?
Vysvětlíme, jak funguje oceňování nemovitostních fondů, kde vzniká skutečný zisk a jak tyto znalosti využít v praxi při jednání s klienty.
Ukážeme si reálné příklady z fondového prostředí a dáme vám návod, jak se odlišit od konkurence a stát se poradcem, kterého HNWI klient opravdu hledá.
Prezentace ke stažení zde
Záznam z přednášky z konference FINfest 2025, největší nezávislé akce pro finanční profesionály v Česku, která se konala 6. října v pražském Clarion Congress Hotelu. Akce přivítala přes 1 000 účastníků a nabídla 27 hodin odborného i rozvojového programu v pěti sálech a 46 programových bodech. Program přinesl inspiraci, konkrétní obchodní tipy i aktuální témata z oblasti finančního poradenství, investic, pojištění a financování bydlení.
Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Cast
Nikola Višněvský
Zkušenosti jsem získal v privátním bankovnictví, kde jsem se staral o majetek nejbonitnějších klientů a institucí. Věnoval jsem se správě depozit a investičních řešení. Dnes působím jako Key Account Manager fondu Real Luxembourg SICAV, kde se specializuji na nemovitostní investice a spolupráci s finančními poradci v segmentu HNWI a UHNWI.
Shrnutí workshopu: „Lesk a bída realitních investic: Kde se bere skutečný zisk v nemovitostních fondech“
Diskuze se zaměřila na téma investování do nemovitostí a oceňování aktiv v rámci nemovitostního fondu Real Luxembourg, který letos slaví 10 let působení na trhu v Praze. Hlavní pozornost byla věnována problematice oceňování, likviditě a dlouhodobé strategii generování zisku v nemovitostních fondech.
Ocenění aktiv v portfoliu
Akcie jsou nejjednodušším aktivem pro ocenění díky burzovní ceně a oceňovacím modelům, jako jsou DCF nebo multiplikátory.
Komodity (např. zlato) mají tržní cenu, ale negenerují cashflow, což komplikuje jejich absolutní ocenění. Porovnávání ceny zlata s historickými daty a jinými aktivy pomáhá určit relativní hodnotu.
Nemovitosti nemají každodenní tržní cenu jako akcie, jelikož neexistuje burza pro jejich obchodování. Tržní hodnotu lze odhadnout na základě srovnatelných transakcí ve stejné lokalitě.
Investiční strategie Real Luxembourg
Přístup ke správě nemovitostí je obchodní, nikoliv pouze pasivní – nemovitosti jsou vnímány jako zboží, které se rychle zvelebí a prodá za co nejvyšší cenu.
Cílem je optimalizovat návratnost v horizontu 18 až 24 měsíců s využitím menších stavebních úprav, což umožňuje rychlou likviditu a podporuje nízké výstupní poplatky fondu.
Realizace zisku probíhá průběžně v reálném čase během prodeje nemovitostí, což představuje podstatný rozdíl oproti tradičním nemovitostním fondům.
Likvidita a typy nemovitostí
Nejlikvidnější jsou rezidenční nemovitosti v centru Prahy, zatímco průmyslové objekty nebo orná půda vykazují nižší likviditu.
Fond upřednostňuje investice do prémiových rezidenčních nemovitostí, které lze rychle prodat.
Historický vývoj cen bytů v ČR ukazuje silný dlouhodobý růst, zejména v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, kde došlo k několikanásobnému zvýšení cen.
Finanční aspekty a financování
Fond operuje s kombinací vlastního kapitálu a bankovních úvěrů, přibližně v poměru 50 : 50.
Důraz je kladen na rychlé hotovostní akvizice, protože trh je velmi konkurenční a ceny nelze významně diskontovat.
Po počátečním nákupu dochází během několika měsíců k refinancování úvěry.
Výsledky fondu a zajímavosti
V minulém roce Real Luxembourg realizoval nákupy nemovitostí v hodnotě 500 milionů Kč, letos cílí na akvizice v objemu až k jedné miliardě v Kč.
Pro rok 2024 fond plánuje garantovaný výnos 8 % s cílem dlouhodobého zhodnocení kolem 11 %.
Výstupní poplatky jsou po dvou letech nulové, což odráží vysokou obratnost portfolia.
Struktura fondu je transparentní – fond stojí nad holdingovou společností, pod kterou fungují jednotlivé special purpose vehicles (SPV).
Závěr a dostupnost informací
Zástupci fondu odpovídali na dotazy týkající se financování, cashflow i akviziční strategie.
Zdůraznili, že fond je určen jak pro retailové, tak institucionální investory s minimální investicí od 1 milionu Kč.
Na závěr byli účastníci pozváni k návštěvě stánku Real Luxembourg pro další informace a osobní konzultace.
Tento meeting přinesl komplexní vhled do fungování nemovitostního fondu Real Luxembourg s důrazem na praktické aspekty oceňování, investiční strategie a finanční řízení – cenné poznatky jak pro poradce, tak pro investory v oblasti nemovitostních investic.
