Připadá vám titulek snad až příliš kontroverzní? Právě to je ale jeden z nešvarů na realitním trhu. „Řada klientů (osob kupujících nemovitosti) má představu, že realitní makléř je mediátor obchodu, který by měl vyvažovat zájmy obou stran, aby se kupující i prodávající dostali s co nejmenšími problémy k cíli – což je výměna nemovitosti za peníze. Ale tak to vůbec není,“ konstatoval Lukáš Slanina, advokát a partner ARROWS advokátní kanceláře, jehož specializací je realitní právo.
Zvukový záznam prezentace ve formátu MP3 si můžete stáhnout zde. Pokud chcete být informováni o všech podcastech, které vydáváme, přihlaste si odběr ve vaší aplikaci, nebo ve službách Spotify, Google Podcast a Pocket Casts.
„Jedná se o zásadní problém nejenom z pohledu makléřů, ale i z pohledu jejich klientů. Ani jedna strana nemá zcela ujasněno, kdo je vlastně klientem realitního makléře a jakou službu by od makléře měl očekávat,“ poznamenal Lukáš Slanina v rozhovoru pro REALITYfest.online.
„Makléř je především obchodník, který má odbornou znalost realitního trhu a klientovi by měl usnadnit prodej nebo nákup nemovitosti. Pokud zastupuje prodávajícího, měl by dosáhnout co nejvyšší ceny a co nejhladšího průběhu dané transakce podle požadavků prodávajícího. Naopak pokud zastupuje kupujícího, je tam naopak tlak na co nejnižší cenu i jiné kontradiktorní požadavky od kupujícího oproti prodávajícímu. V mnoha případech makléř nemá ujasněno, jestli je jeho klientem prodávající nebo kupující nebo dokonce oba,“ upřesnil Slanina a dodal, že makléř je zprostředkovatel obchodu pro klienta, s nímž má uzavřenou smlouvu o realitním zprostředkování.
„Moje oblíbené téma, které toto popisuje, je typ obchodování běžný na jižní Moravě, v Brně, kde makléř uzavře zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím a domluví se s ním, že si provizi vezme od kupujícího,“ poukázal na současnou praxi. „V tom případě se jedná o brutální střet zájmů, kdy jeho klientem je prodávající a zároveň i kupující. A k čemu je tam potom makléř? K tomu, aby jim vyhotovil mustr smlouvy a oni se sami dohodli na podmínkách obchodu? Role makléře se v tomto případě úplně vytrácí. V takové situaci musí některého z těchto dvou klientů poškodit.“
A jaké jsou další hlavní problémy realitního trhu z pohledu advokáta, který se specializuje na tuto oblast? „Je to ze strany realitních makléřů někdy ne úplně dokonalá znalost podmínek, které regulují jejich vlastní podnikání. Aktuálně je to znalost realitního zákona. Kolega Pazdera říká, že oblast realitního zprostředkování upravuje 76 předpisů. Další problém, který jsem naznačil, je v nejednoznačnosti toho, jestli je realitní makléř pro klienta obchodník, jestli je pro něj právník, nebo jen mediátor transakce. Ujasnění si toho, že makléř má jednoho klienta, což je jedna strana transakce, a pro toho bude dělat první poslední, aby splnil jeho požadavky a hájil jeho zájmy. Vidím zde velkou podobnost s rolí advokáta – já taky nemohu jít do poskytování právních služeb oběma stranám sporu.“
Advokáti nemají moc rádi formulářové systémy, kterých je na realitním trhu hned několik. Jaký má na vzory smluv názor Lukáš Slanina? Vidí je jako konkurenci? „Formulářové systémy mám osobně poměrně rád, protože je využívám pro své pohodlí a pohodlí svého týmu při zpracování smluv. Ale jedná se o náš (inovativní) formulářový systém,“ konstatoval.
„Stejně tak se dívám na využití těchto formulářů ze strany běžných lidí. Je to úplně stejné, jako když si koupí knihu vzorů a ve wordu si smlouvu vyplní. Tohle je jednodušší nástroj (i když s určitou mírou rizika), jak si mohou pro jednoduchou transakci připravit smlouvy sami. Při komplikovanějších transakcích ale podle mého názoru není reálné, aby byli schopni mustr správně vyplnit. Velmi kriticky se dívám na používání těchto systémů ze strany realitních makléřů a jiných profesionálů, kteří je využívají k tomu, aby potom dráže prodávali svoje služby. Dopouštějí se tím nekalého podnikání ve vztahu k advokátům, protože zákon o advokacii jasně říká, že právní služby mohou poskytovat pouze advokáti, notáři, exekutoři a některé speciálně vymezené subjekty; a zároveň je to náš byznys, který je regulován zákonem. Vystavují se tak riziku přestupku nebo trestného činu, podle toho, v jakém rozsahu tuto činnost dělají,“ podotkl.
„A to se nebavíme o zprostředkovatelských smlouvách nebo rezervačních smlouvách, to jsou interní dokumenty, které makléř potřebuje k tomu, aby mohl dělat svůj byznys. Ale nájemní smlouva nebo kupní smlouva je služba, kterou poskytuje v rámci komplexní realitní služby svému klientovi a tím, že si nechává zaplatit provizi, tak tato právní služba zvyšuje hodnotu jeho celkové služby. Není to tak, jak se někteří makléři brání, že to dělají zadarmo. Tak to není, oni to dělají zahrnuté ve své celkové provizi za realitní zprostředkování. A jedna složka jejich služby je – u některých – poskytnutí právní služby. V této fázi mám s automatizovanými systémy problém,“ dodal.
A jak je to s právním oddělením v realitních kancelářích? „Daná realitní kancelář si tak sníží náklady, protože kvalita těch lidí tam nemusí být tak vysoká, oni nemusí podstoupit martyrium k tomu, aby se stali advokáty. Mohou to být i jiné důvody, a nechci paušalizovat, protože vím, že v některých realitních kancelářích interní oddělení, která tvoří smlouvy, jsou složena z advokátů. To je v pořádku, protože jde o standardizovanou právní službu.“
Lukáš Slanina
advokát, partner ARROWS advokátní kancelář
JUDr. Lukáš Slanina je advokát, jeden ze zakládajících partnerů advokátní kanceláře ARROWS. Vede realitní tým ARROWS, který zajišťuje smluvní dokumentaci k převodům nemovitostí, advokátní úschovy, veškerou smluvní agendu spojenou s fungováním realitní kanceláře a řeší spory mezi realitními zprostředkovateli a jejich klienty. Pro realitní kanceláře zajišťuje pravidelná právní školení, publikuje články týkající se realitního trhu a je hlavním autorem knihy Praktický komentář k zákonu o realitním zprostředkování.
