Potřebuje realitní trh opravdu zákon? Jaký dopad bude mít nový zákon na finanční trh? Je spolupráce mezi realitním a finančním makléřem nutnost nebo jen vize? Do čeho se dnes vyplatí investovat? Jak na špeky související se zatíženými nemovitostmi? Proč nesmíme podcenit AML v praxi? Nejen na tyto otázky vám odpoví zkušení profíci z realit.

Panelová diskuse Vývoj realitního trhu – Potřebujeme vůbec realitní zákon? se uskutečnila 14. května 2019 na konferenci FINfest jaro 2019.

Jaké myšlenky v diskusi zazněly?

Jak byste zhodnotili situaci na realitním trhu?

Robert Hanzl: Na realitní trh se pohlíží dvěma způsoby: Z pohledu nemovitostního trhu, cen nemovitostí, zájmu prodávat… Druhý pohled je ze strany realitních kanceláří a prostředí, ve kterém podnikáme. Klienty zajímá především prodejnost nemovitostí a jejich ceny. V tomto ohledu sledujeme od října 2018 výkyv, kdy se začalo uplatňovat doporučení ČNB ohledně hypoték. Nyní (konference se uskutečnila 14. 5. 2019 – poznámka redakce) cítíme jisté zotavení. Ceny nemovitostí však stagnují. Zájem o nákupy se postupně obnovuje.

Dá se očekávat výraznější pokles cen v kontextu horší dostupnosti hypoték a dalších trendů, které realitní trh ovlivňují?

Robert Hanzl: Ceny klesat nebudou. Nemovitostí je obecně stále málo. Kapitolou samou o sobě je Praha, kde očekáváme další růst cen, a to hned z několika důvodů. Ceny nemovitostí proto vzrostou až na úroveň měst jako je Vídeň, Mnichov nebo Paříž. V ostatních městech se poptávka a nabídka bude postupně vyvažovat, ale snižování cen neočekáváme.

Ivana Cikánková: Makléři říkají, že nemají co nabízet, nejsou zakázky ani peníze…

Michal Pazdera: Souhlasím s tím. Nabídek je skutečně výrazně méně než v minulosti. Důvodů je několik: regulace, doporučení ČNB, zmrazená zástavba (hlavně v Praze a dalších velkých městech) a vliv má také služba Airbnb, která stimuluje nákup tzv. investičních bytů. To všechno se sešlo a ovlivnilo trh. Teď v lednu, únoru a březnu (2019) byl objem poskytnutých úvěrů nejnižší za posledních osm let. ČNB nedávno oznámila, že je třeba podporovat mladé při nákupu nemovitostí ve velkých městech a zvažuje, že znovu umožní poskytovat stoprocentní hypotéky. Neprošel také návrh na omezení daně z nabytí nemovitosti pro prvokupce. Co nabízet, samozřejmě je. Šikovný makléř si poradí. Informovaný klient ovšem vybírá mnohem pečlivěji než dříve. Navíc konkurence na trhu je stále silnější.

Ivana Cikánková: Neříká se mi to dobře, ale realitní trh u nás zaostává za trhem finančním. Nejen co se týká ochoty něco regulovat, ale i co se týká úrovně konkrétních realiťáků, systému vzdělávání a ochoty rozvíjet se. A to souvisí s řečeným – neochota sledovat trendy a přizpůsobit se jim, věnovat se přípravě nemovitosti, … A to vše byl možná prvotní důvod návrhu realitního zákona.

Míro (Miroslav Jonáš), makléři nemají co prodávat, zvyšuje se počet problémových nemovitostí, předpokládám, že jako zástupce Českomoravského realitního fondu si mneš ruce? Je to tak?

Miroslav Jonáš: Já se primárně věnuji exekucím a insolvencím. Včerejší (13. května 2019) zpráva Exekutorské komory, že 810 tisíc našich spoluobčanů řeší exekuční problémy, pro nás znamená, že máme práci na dalších pár let. Nicméně, kolegové tady zhodnotili bytovou situaci. Na čem se dá v současné době vydělat, jsou nemovitosti v okolí velkých měst.Koupě za 800 až 900 tisíc korun, rekonstrukce, dá se v tom bydlet… My spekulanti nemovitost koupíme, lehce předěláme a prodáme. Další typ, na čem se dá vydělávat, je pořád orná půda. Uvědomte si, že v Německu metr čtvereční orné půdy stojí přes 3 eura. U nás jsme na 24 korunách. Otázka zní: Budeme růst na německou úroveň nebo Němci klesnou na naše ceny? Pokud pořídíte v rozumných lokalitách ornou půdu do 20 korun za metr čtvereční, je to dobrá investice.

Ivana Cikánková: Jak se z tvého pohledu bude vyvíjet letošní rok?

Miroslav Jonáš: Jak říkal Robert (Hanzl), byty budou stagnovat, u domů není cenová mapa, takže to bude spíše o pocitu – jak se říká: “Očima se kupuje, penězi se platí.” U pozemků orná půda roste v průměru o 10 až 12 procent za rok. V současné době přicházejí zprávy o připravovaných změnách dotační politiky EU, že Němci už nebudou dostávat dotace za to, že na půdě hospodaří, takže se čeká, že cena orné půdy pravděpodobně o něco klesne, ale pořád je lepší než dát peníze za půl procenta do banky, koupit si hektar orné půdy na Hané i za 28 korun za metr čtvereční. Na nemovitostním trhu byste neměli prodělat na ničem.

Ivana Cikánková: Měření trhu. Sledování cen. Počty zakázek. Počty makléřů. Co dělají. Výkonnostní křivky. To je jedna z věcí, které na realitním trhu nefungují úplně stoprocentně. A je to možná jedna z věcí, u kterých jsme doufali, že by je mohl realitní zákon upravit.

Víme asi, kde jsme. Víme asi, jak by to mohlo vypadat. Jak je to tedy s realitním zákonem? Jsme schopní fungovat dál jako dosud? 

Potřebujeme realitní zákon?

Ivana Cikánková: Nějakou dobu jsem byla v otázce realitního zákona spíše skeptická. Byla jsem přesvědčená, že pokud zákon nebude přísně nastavovat pravidla, nepotřebujeme ho. Stačila by větší samoregulace a vzdělávání. Pravda, neměla jsem některé informace. Ale dnes vím, že pokud tady za deset let ještě nějací realiťáci mají být, zákon potřebujeme a měl by být co nejpřísnější.

Robert Hanzl: Ke skeptikům ohledně zákona zpočátku patřila většina realiťáků. My jsme od začátku říkali, že žádný zákon nepotřebujeme, že nechceme regulace. Spoléhali jsme se na trh. Jenže ohromný zájem o nemovitosti v minulých třech letech spíše situaci zhoršil. A to výrazně. Kupci byli ochotni přistoupit téměř na jakýkoliv požadavek realiťáků a dnes víme, že pokud se má situace zlepšit, musí zákon vzniknout. Dohled nad trhem je obrovská výhoda finančního trhu. Navíc chybí i funkční profesní organizace. Realitní zákon potřebujeme a hodně rychle.

Ivana Cikánková: Od kdy se realitní zákon projednává?

Robert Hanzl: Tuším, že od roku 2010 nebo 2011. Česko je jednou z mála zemí v EU, kde realitní trh není regulován zákonem nebo profesní organizací.

Ivana Cikánková: Vnímám to tak, že ty “černé ovce” se vždy tváří jako realitní makléři. Pravda je ovšem taková, že pravidla jsou velmi vágní a požadavky i za hranou etiky, morálky i práva a makléř na hru, která nemusí dopadnout dobře, přistoupí. A pro veřejnost realitní makléři nesou vinu jako profese. Regulace by měla regulovat i chování klientů.

Robert Hanzl: Zákon prošel prvním čtením v Poslanecké sněmovně a musím říct, že jsem byl překvapen tím, kolik poslanců mělo potřebu se vyjádřit v situaci, kdy se de facto rozhodovalo jen o tom, jestli se zákon bude v PSP projednávat. Realitní makléři by měli být na úrovni jako je notář nebo advokát. V nezastupitelné roli garanta realitního obchodu.

Ivana Cikánková: Zákon by měl být oporou pro klienty.

Michal Pazdera: Sám jsem do nedávna byl odpůrcem zákona, protože si myslím, že zákonů a pravidel je víc než dost. Nicméně jsem se zúčastnil hodnocení ČR z hlediska výnosů z daňové trestné činnosti (Mezinárodní měnový fond) a změnil jsem názor. Vyprat peníze přes nákup, pronájem a následný prodej nemovitosti je v současné době až příliš snadné. Smysl zákona je i v tom, že realiťáci budou moci dokázat, že jsou pro trh důležití. Možnost samoprodeje nemovitostí výrazně tyto spekulace podporuje. ČR neimplementovala dvě nařízení EU, hodnocení OECD nedopadlo vůbec dobře a u MMF asi také nedopadneme úplně nejlépe. V Česku se nebydlí. V Česku se investuje! Podle MMF se v ČR kumuluje kapitál, který někdo potřebuje skrýt. Hrozí přitom, že by rating Česka mohl klesnout až o dva body!

Ivana Cikánková: Je s podivem, že takové informace nezaznívají třeba z Ministerstva pro místní rozvoj. To je dokonce překvapené, když tyto zprávy slyší. Podle mě však jde o klíčové informace, které budou mít dopad na celý realitní trh.

Miroslav Jonáš: Používáme cenové mapy od firmy CeMap. Ta ukládá data od 1. ledna 2015. A v těchto cenových mapách se snadno zjistí, že se stále častěji objevují prodeje za podezřele nízkou cenu, případně tak, aby prodávající nemusel platit daně. Tímto způsobem podle odhadů státu unikají desítky až stovky milionů korun ročně. Roční obrat realitního trhu je 230 miliard korun. Regulovat ho má zákon o 38 paragrafech…

Ivana Cikánková: Realitní zákon není mezi realiťáky oblíbený. Mnozí odmítají důvody, proč vzniká. Odmítají argumenty. Nechtějí pochopit, že zákon do budoucna pomůže eliminovat podvodníky. Je to vše o změně nastavení systému.

V rámci realitního zákona jsou tři velká témata, nad kterými se projednávání zaseklo: pojištění, úschova finančních prostředků klientů na účtech realitních kanceláří a vzdělávání.

Vzdělávání a realitní zákon. Jak tuto problematiku vnímáte?

Robert Hanzl: Při vyjednávání jsme často naráželi na nepochopení fungování realiťáků a realitního trhu. Dnes už je to lepší. Podmínky nastavené zákonem nejsou dostatečně přísné. Cílem bylo eliminovat poradce, kteří službu poskytují několikrát za rok. To jsou lidé, kteří nedokáží poskytnout službu na úrovni. Proto chceme co nejpřísnější zkoušky.

Ivana Cikánková: Toto je jedna z oblastí, kde “závidíme” finančním poradcům. Chybí instituce, která by realitní trh dozorovala a podporovala snahu o jeho regulaci.

Robert Hanzl: Minimální požadavky na vzdělání realiťáka jsou trnem v oku mnoha politikům. Neuvědomují si, že práce realiťáka je velmi náročná na odborné znalosti. A ty by měl být schopen při zkouškách prokázat.

Michal Pazdera: Pro kolegy z finančního trhu bych chtěl vysvětlit, proč říkáme, že nám chybí zastřešující organizace. V současné době na českém trhu působí šest profesních organizací. Od podzimu 2018 u nás platí pravidla proti praní špinavých peněz. Realitních makléřů se netýkají výjimky, které finanční poradci mají. Nemůžeme spolupracovat s OSVČ. Zákon předpokládá, že zkoušky budou provedeny podle pravidel stanovených v roce 2013. Výsledky takových zkoušek budou tristní. Zákon se projednává příliš dlouho a je hrubě zastaralý.

Ivana Cikánková: Realitní vzdělávací institut, který jsme s kolegy založili, s těmito nedostatky počítá a zaměřuje se na ně. Podobně se ovšem nechovají všichni. Cesta ve vzdělávání je především on-line. Účelem tolik žádané zastřešující organizace by mělo být stmelování trhu, propojování vzájemně si konkurujících firem nad důležitými tématy.

Další téma: Úschova finančních prostředků klientů na účtech realitních kanceláří.

Ivana Cikánková: Nejčastější problémy na realitním trhu – realitní kancelář zpronevěřila nebo zneužila peníze klientů, které měla uložené na svém běžném (provozním) účtu. Tato problematika  má dvě roviny: výběr rezervačních poplatků a úschova kupních cen. Jde o kontroverzní téma, které se vůbec nemělo řešit.

Jak se toto téma řeší v posledním návrhu zákona?

Miroslav Jonáš: Existují realitní kanceláře, které peníze klientů skutečně deponují na provozních účtech a skutečně je používají. V návrhu proto je, že musí být peníze oddělené – uložené na speciálním účtu. To situaci neřeší.

Ivana Cikánková: Kanceláře tuto činnost často dělají jen proto, že si to klient přeje…

Robert Hanzl: Budu reagovat na Míru (Miroslav Jonáš) proč nejde řešit garancí přes základní jmění. Protože nemáme tu Českou národní banku, kam bychom tyto peníze ukládali.

Ivana Cikánková: Proč tedy tuto službu obecně nezakážeme?

Robert Hanzl: Protože bychom byli postaveni mimo běžné fungování trhu. Proto bychom chtěli tuto oblast regulovat. Můžeme třeba doporučit advokáta. Jenže co se stane, když ten peníze zpronevěří? Proto navrhujeme oddělené účty chráněné před exekucemi nebo bankrotem.

Ivana Cikánková: Mohlo by se to řešit přes pojištění? Ostatně pojištění je dalším velkým tématem zákona.

Pojištění…

Michal Pazdera: Nikdo vás samozřejmě nepojistí na to, že chcete něco ukrást. Pojištění je mantra poslanců, ale pojištění není reálné. Vrátím se k ukládání peněz. I mně by se líbilo, kdyby bylo zakázané. My tyto služby neposkytujeme – využíváme advokáty nebo jiné služby. Regulovat je třeba jinak než zákazem. Co se týče pojištění, je limit podle nás příliš nízký. Buď podle obratu nebo podle vlastní volby. Pojištění podle zákona je špatně. Opatření je třeba hledat jinde.

Ivana Cikánková: Jsem aktivní realitní makléř, byť to není můj hlavní byznys. Úschovy řeším výhradně přes notáře nebo advokáta. Všechny poplatky jsou v ceně. Mám jednostránkovou smlouvu bez sankcí. Buď klient chce nebo nechce. A nepřicházím o klienty…

Jaké očekáváte trendy?

Ivana Cikánková: Mluvili jsme o tom, že kdyby zákon nebyl, tak by tady teoreticky za 10 nebo 15 let už realiťáci nebyli, protože je nahradí roboti.

Robert Hanzl: Realiťáků bude méně. Budou poskytovat lepší služby a vydělávat velké peníze. Moje vize je být tím správným partnerem pro klienty a také pro stát.

Ivana Cikánková: Já bych našemu oboru přála, aby přitahoval jen kvalitní lidi a abychom měli dobré podmínky pro systematické vzdělávání, aby realiťáci mohli lépe vstřebávat novinky a zavádět je do praxe.

Miroslav Jonáš: Já vidím samá pozitiva. Působím v trochu jiné branži a předpokládám, že bude více exekucí, více insolvencí.

Michal Pazdera: Vývoj trhu závisí na podobě zákona a ochotě lídrů spolupracovat na rozvoji trhu. Realiťáci by měli mít nastavené standardy, procesy a postupy.

Ivana Cikánková

Ivana je lektorka a konzultantka pro realitní trh (realitní kanceláře, makléře), aktivní realitní makléřka a zakladatelka projektů Ženy v realitách a Realitního vzdělávacího institutu.

Je absolventkou Karlovy univerzity, Fakulty tělesné výchovy a sportu. Svou realitní kariéru započala v roce 1998. V roce 2005 zahájila spolupráci na pozici obchodní ředitelky s realitní kanceláří kanceláří Mexx (vedení týmu až 80 makléřů, zvýšení obratu společnosti během jednoho kalendářního roku o 270 %, jen produkce v oddělení prodeje bytů stabilně 8–10 milionů Kč měsíčně).

Od roku 2007 byla spolumajitelkou značek Union Partners a Union Partners Centrála, které po jejím odchodu na mateřskou dovolenou byly úspěšně prodány. Založila a úspěšně vede projekt www.zenyvrealitach.cz – heslem projektu je „Přibližujeme společně svět realit lidem“.

Ivana je také autorka knih „Jak prodat nemovitosti s maximálním ziskem“, „Jak se nespálit při prodeji nemovitosti“ a online kurzu „Home staging v praxi“. Organizuje a realizuje vzdělávací akce pro makléře v ČR a na Slovensku.

Je spoluzakladatelkou Realitního vzdělávacího institutu a Odborných realitních konferencí, spoluautorkou a členkou odborné poroty ankety Realiťák roku.

Michal Pazdera

Michal je specialista na propojení realitní oblasti a práva. Jeho oblíbenou činností je zapojení právních otázek do každodenní činnosti makléřů i realitních kanceláří formou softwaru, procesů, školení i dokumentace. Mezi jeho oblíbená témata patří AML, GDPR, NOZ, ochrana spotřebitele, PENB a další právní speciality v návaznosti na řízení kanceláře a realitní transakce.

I proto loni zastupoval Českou republiku při hodnocení výborem MONEYVAL a letos při setkání se zástupci Mezinárodního měnového fondu.

V realitách působí 11 let. Ve svých 27 letech působil na pozici generálního ředitele české realitní sítě. Vykonával funkci předsedy dozorčí rady Realitní komory České republiky.

V roce 2015 spoluzaložil společnost JUSTO, která je realitní sítí se specializací především na právní podporu a vzdělávání. Je optimistou, který stále věří ve zlepšení realitní pověsti.

Miroslav Jonáš

Spoluzakladatel M&M reality holding a.s. Specialista na realitní právo, finance, investice, oblast exekucí, insolvencí a daní. Úspěšně založil a vede projekt Realitní maturita.

Miroslav podniká od vysoké školy, první firmu založil ve dvaceti letech. V roce 1998 založil se společníkem virtuální velkoobchod se stavebním materiálem a už v roce 2001 dokázali překonat obrat 100 milionů korun v prodaném materiálu. V roce 2005 založil se společníkem M&M reality holding a.s. a vzal si na starost mj. oddělení práva, financí a investic. Tomu se věnoval celých deset let a nasbíral nepřeberné množství zkušeností, zejména z oblasti exekucí, insolvencí a daní. Na podzim roku 2014, kdy všechny firmy holdingu dohromady dosahovaly hrubého příjmu kolem tři čtvrtě miliardy korun, se rozhodl odejít a začít se věnovat vlastním projektům.

Na trhu působí jako privátní realitní investor se zaměřením na retailovou klientelu: vykupuje drobné nemovitosti jak od klientů, tak v dražbách, a následně je prodává. V Centru realitních investorů úspěšně zhodnocuje peníze mnoha klientů. Působí jako konzultant pro realitní trh nejen pro privátní klientelu, ale i banky, některé exekutorské úřady a insolvenční správce. Založil a úspěšně vede projekt www.realitnimaturita.cz.

Robert Hanzl

V realitách začínal v roce 2003, v roce 2006 založil společnost NEXT REALITY, v roce 2016 odstartoval model franšízové sítě NEXT REALITY PARTNER. Je aktivní v celém oboru a snaží se přispívat ke kultivaci realitního prostředí. Člen výkonné rady ARK ČR, spoluzakladatel Realitního vzdělávacího institutu a Odborných realitních konferencí, spoluautor ankety Realiťák roku, předseda sekce Realitní při Hospodářské komoře hl. města Prahy.