Banky a ČNB: Zdraží jejich spor hypotéky?

V březnu letošního roku vydala Česká národní banka stanovisko k zákonnému opatření tzv. účelně vynaložených nákladů za předčasnou splátku hypotéky. Pro banky to může v konečném důsledku znamenat citelný zásah do jejich byznysu, pro hypoteční makléře vratky provizí a pro klienty zavedení rizikovějších floatových sazeb namísto fixací. Bankéři se netají tím, že jde o největší přešlap ze strany ČNB v rámci regulace hypotečního trhu.

O rozhovor na toto téma jsem požádala Vlastimila Nigrina, místopředsedu představenstva a vrchního ředitele pro oblast obchody a klienti v Hypoteční bance.

Stanovisko ČNB říká, že když se klient rozhodne předčasně splatit hypotéku, banka si může účtovat jenom nezbytné administrativní náklady. Jakou částku si Hypoteční banka pro tento případ stanovila?

Pro tento případ, již po implementaci zákona, jsme administrativní částku stanovili na 500 Kč. Ale zákon jsme si vykládali a pořád vykládáme tak, že součástí účelně vynaložených nákladů mohou být skutečné náklady, které s předčasně splacenou hypotékou máme jako banka spojené. Opatření ČNB má tři složky: První jsou administrativní náklady, a to jsou stokorunové položky. Druhou složkou jsou finanční náklady. Třetí složkou jsou náklady na zprostředkování, tedy provize externistům. Jakmile začal platit Zákon o spotřebitelském úvěru, tuto třetí složku jsme v kalkulaci neměli. K vratkám provizí banky přistupovaly různě, stejně jako k propočtům finančních nákladů. Některé byly transparentní, některé méně. Některé byly přísnější, některé benevolentnější. Tak to prostě na trhu chodí. Každý má své právníky, svůj výklad a svoji tržní pozici.

Říkáte, že opatření ČNB má tři složky. ČNB ovšem svůj výklad stanovila na jednu jedinou složku.

Ano, ČNB to zúžila na jednu složku. Říká, že vidí rozpor ve výkladu zákona a že účelně vynaložené náklady jsou pouze náklady spojené s administrativou mimořádné splátky. To znamená: spočítejte si, kolik tomu věnujete času, papíru, sponek atd.

Jaká to má pro banku rizika? Proč je to pro vás tak problematické?

My si na poskytnutí úvěrů půjčujeme. Vydáváme hypoteční zástavní listy a půjčujeme si na trhu stejně jako naši konkurenti, a to za konkrétních v tu dobu platných úrokových sazeb. Ve chvíli, kdy jdou sazby dolů a klient se rozhodne hypotéku mimořádně splatit, zdroje z vyšší sazby nám zůstávají v účetních knihách a my na tom proděláváme. Zákon jsme si vykládali v tom duchu, že na tyto náklady máme nárok. ČNB přišla s jiným právním výkladem.

Nicméně pokud klient požaduje splatit hypotéku z vážných zdravotních důvodů, nemůžete si dle zákona účtovat ani administrativní náklady. A dále – pokud chce klient nemovitost do dvou let prodat a splatit hypotéku, je maximální poplatek stanoven na 50.000 Kč.

To je právě jedna z absurdit tohoto dodatečného opatření. V zákoně jsou uvedeny konkrétní důvody, kdy se finanční náklady neúčtují. Dodatečným vstupem ČNB je toto zákonné ustanovení vlastně nadbytečné. Upřímně – nerozumím hlavní motivaci ze strany centrální banky.

Jinými slovy – kdyby klient chtěl prodat nemovitost a splatit hypotéku, zaplatí bance v prvních dvou letech trvání úvěrové smlouvy 50.000 Kč. Pokud by důvod neuvedl, zaplatí pouze 500 Kč?

Ano.

Když je možné se takto jednoduše vyvázat z hypotéky, je také možné velice jednoduše přejít k jiné bance.

Taková situace nyní nastala. ČNB se svým výkladem poplatků za předčasnou splátku hypotéky přišla v březnu, když sazby šly nahoru a všichni předpovídali další růst sazeb. Realita je ovšem opačná. Sazby jdou dolů. To, co jste zmínila, je vlastně refinancování. Hledání lepších podmínek. To se děje a pro nás jsou to ztráty.

Kolik je to procent případů?

Momentálně to není něco, co by nás zásadně poškozovalo.

Jak máte v tomto ohledu ošetřeny smlouvy s externími partnery? Tak, abyste podobné situace omezili.

Připravovali jsme se na to již s uvedením Zákona o spotřebitelském úvěru. Do většiny smluvních vztahů s externisty jsme zanesli vratky provizí.

Za jak dlouhé období?

Tři roky. V průběhu 36 měsíců se vratka lineárně snižuje. To byla pojistka, aby se refinancování nezneužilo ke spekulacím. Je třeba říct, že zmíněný zásah ČNB do tržního nastavení způsobuje problém také externím partnerům. Na jednu stranu je tu spekulativní možnost refinancování, ale refinancování jejich klientů může provádět také někdo jiný. V takovou chvíli přichází vratkami provizí o své již vyplacené příjmy. Řada z nich se o svou provizi dál dělí a aktivitou jiného externisty může být primární zprostředkovatel poškozen. Může být poškozen i aktivitou daného klienta. Ve chvíli, kdy se klient rozhodne – po oslovení jinou bankou – přijmout zajímavou nabídku a nepostupuje v souladu s původním finančním poradcem, je tento poradce poškozen. To je druhá stránka zásahu do tržního nastavení.

Kdyby úrokové sazby stoupaly a následně třeba o procento spadly, tak již máte problém.

Sazby aktuálně klesají. O to více musíme počítat, kolik nás zmíněný výklad centrální banky stojí. O to více musíme být aktivnější, aby se změnil zákon. My pořád věříme, že se tato právní jemnost ČNB vysvětlí a dodatkem k zákonu budou věci uvedeny na pravou míru. Stále si myslíme, že náš výklad je v souladu se zákonem. Kdyby se ukázalo, že výklad bude jiný, než byl původní záměr, museli bychom na to reagovat.

Nebyli byste schopni tyto náklady absorbovat?

V dlouhodobém horizontu určitě ne. Muselo by se změnit nastavení sazeb. Fixované sazby, které mají v České republice tradici, jsou službou pro klienty. Je to správně, ale kdyby se výklad nezměnil, mohlo by to vést až do extrému, tj. k zavedení variabilních nebo floatových sazeb. Neradi bychom to dělali. Pro spotřebitele to není tak bezpečný typ úvěru, navíc jsou banky u floatových sazeb přísnější při posuzování příjmů. Může totiž docházet k výkyvům ve výši splátek. Oproti současnému stavu by na hypotéku dosáhlo méně klientů. Mezistupněm mohou být kratší fixace – na rok, na dva… Tam jsou ztráty v případě poklesu sazeb menší. Již dnes upřednostňujeme kratší dobu fixace. ČNB nás překvapila, že si svůj názor nedala předem do souvislosti s ohrožením významu dlouhodobých fixací sazeb, které podle nás mají pozitivní vliv na stabilitu bankovního sektoru. Navíc by se zvýšení úrokových sazeb dotklo i klientů, kteří nedělají mimořádné splátky a dodržují přesně smlouvu. Banky by si musely kompenzovat ztráty z některých větších refinancování.

Jak dlouho jste ještě schopni tyto náklady absorbovat? Není tajemstvím, že marže hypoték jsou historicky nízké.

Legislativní změna by mohla trvat v horizontu jednoho roku. Snažíme se, aby v tom byla aktivní Česká bankovní asociace (ČBA). Věříme, že uspěje. Dáváme přednost tomuto postupu, než aby jednotliví poskytovatelé vystupovali individuálně.

Vy se vzájemně ani nesmíte domlouvat.

Z důvodu anti-trustu a ochrany trhu se nemůžeme a nesmíme domlouvat. Proto nedošlo ani ke konsensu, jak počítat účelně vynaložené náklady. Každá banka měla svůj výklad. ČNB nám vyčítá, že to není srozumitelné a jednotné, ale my takto musíme postupovat.

A není to také tak, že ČNB nemá vykládat zákony a přitom jej v tomto případě vykládá?

… ČNB sama pro sebe našla v zákonu rozpor. Toto pak publikovala a nyní od všech poskytovatelů vyžaduje, aby se jejím výkladem řídili. Jestli je za tím něco jiného… nevím.

Není tento stav částečně způsoben situací, která na hypotečním trhu panovala ještě před několika lety, kdy si banky účtovaly za předčasné splacení hypotéky sumy v desítkách až stovkách tisíc korun?

Tuto situaci vyřešil Zákon o spotřebitelském úvěru. Jde o implementaci evropské regulace do českých podmínek. Spotřebiteli měl ukázat přesný přehled, za jakých podmínek banky poplatky neúčtují a pokud ano, kolik si mohou účtovat.

Jaká je situace ohledně předčasného splacení hypotéky v okolních zemích?

Různá. Nejblíže je nám Slovensko, kde stanovili jednotný poplatek ve výši 1 % z mimořádné splátky včetně daného maxima. To je jedna z možností, která by aktuální situaci částečně zklidnila. To jsme také ČNB při jednáních nabízeli. I když to není úplně přesná možnost, jak určovat finanční náklady. Přesnější varianta je počítat úrokový diferenciál v období a vztahu k výši, kterou by chtěl klient splatit. Z toho by se počítal finanční náklad. Administrativní náklady zůstanou vždy ve stokorunových položkách. Usilujeme o to, aby byl původní zákon upřesněn a ČNB v něm již neviděla spor a stáhla své opatření.

Při jednání s ČNB byli zástupci bank jednotní nebo jste měli zčásti odlišné názory?

Jednání probíhala individuálně, nebylo to společné setkání. Jednání s centrální bankou jsme se zúčastnili my jako zástupci Hypoteční banky spolu s kolegy z ČSOB.

K jakým společným závěrům jste dospěli?

Že je třeba urychlit změnu zákona. ČNB vnímá, že vstoupila do tržního nastavení a také vnímá vzniklou asymetrii ve smluvním vztahu mezi věřitelem a dlužníkem. ČNB ovšem není zákonodárcem, není v kompetenci centrální banky, aby připravila změnu zákona.

Je tedy na České bankovní asociaci, aby současný stav projednala s Ministerstvem financí i s poslanci a připravila novelu zákona?

Ano, upřednostňujeme aktivitu ze strany bankovní asociace. Pro prezidium ČBA je to priorita. Téma je samozřejmě živější a významnější především pro velké banky. Malé banky nemají velká portfolia, která by byla ohrožena značnými finančními náklady. Zatím. Situace se může rychle změnit.

Děkuji vám za rozhovor.

Dagmar Krátká

—————————————————————————————————————————

Nejen o tomto tématu budou diskutovat řečníci na konferenci Hypotéka 2019, která se uskuteční 26. září v Praze.

—————————————————————————————————————————

Reklama