Často se setkáváme s tím, že poradci a hlavně klienti hodnotí hypoteční úvěr podle toho, kolik se celkem zaplatí. Správně by ale měli měřit cenu hypotéky podle efektivního úroku. Která hypotéka je výhodnější? Jsou důležitější poplatky nebo daňové úspory? Odpověď poskytne připojená kalkulačka…
{+}
Efektivní úrok hypotéky měří její cenu. Je to podobné jako u spotřebitelských úvěrů, kde používáme RPSN. To nám také dokáže měřit cenu úvěru.
Rozdíl je v tom, že RPSN je „přesnější“. Je to veličina definovaná zákonem. Efektivní úrok u hypotéky není definován zákonem a navíc má mnoho nejistot. Např. nevíme, jak vysoká bude úroková sazba po změně fixace. Proto nedokážeme říci, že hypoteční úvěr bude drahý přesně tolik a tolik. Můžeme jeho cenu pouze odhadnout. Nebo můžeme říci, že jeho cena je taková a taková, za předpokladu neměnných podmínek.
Tento postup nijak nevybočuje z uvažování o jiných finančních produktech. Ani u spořicích účtů nevíme, kolik nám peníze vydělají za rok nebo dva. I u spořicích účtů se může změnit úroková sazba, mohou se změnit daňové podmínky.
K čemu efektivní úrok použít
Efektivní úrok nám může velmi dobře posloužit k tomu, když budeme chtít porovnat cenu hypotéky s jinými veličinami a trhu. Když budeme chtít říci, jestli je hypotéka levná nebo drahá.
Např. vůči očekávaným výnosům jiných produktů (třeba fondy nebo životní pojištění v příštích 20 letech). Další typické porovnání je vůči inflaci. O kolik asi bude hypotéka dražší než očekávaná inflace?
Co zadat
Většina vstupních údajů je jasná.
Složitější to je u „Další jednorázové resp. pravidelné náklady“. Pod těmito položkami máme na mysli takové náklady, které klient musí nutně zaplatit, aby mohl hypotéku získat. Přitom mu nepřináší žádný jiný užitek.
Příkladem může být třeba poplatek za zpracování odhadu nemovitostí. Bez odhadu hypotéku nedostane. Přitom odhad samotný pro klienta nemá cenu. Kdyby ho banka nechtěla, asi by si ho nenechával zpracovat.
Podobné to může být u poplatků za vedení účtu.
Když si banka vymíní, že klient bude mít u ní veden účet, který stojí např. 100 Kč měsíčně, je to pro klienta „zbytečný“ náklad. Klientovi je jedno, za co bude bance platit, hlavně že to je pro něj náklad.
Naopak do nákladů nedoporučujeme počítat životní pojištění klienta, pokud by si ho stejně sjednával. Je to produkt, který by klient stejně měl a který mu přináší nějaký užitek. Nevidíme ho jako náklady, který zdražuje úvěr, i když ho banka může vyžadovat. Náklady na životní pojištění bychom doporučovali počítat v případě, že je pojištění pro klienta zbytečné (např. svobodný klient bez závazků).
Příklad
Sami si můžete spočítat nepřeberné množství příkladů. Zde uvádíme jeden z nich:
Úkoly na přemýšlení a zkoušení pro vás
- Jaký poplatek více prodraží úvěr: vstupní pravidelný?
- Jsou přínosy z daňových obchodů vyšší než náklady způsobené poplatky?
- O kolik se zlevní hypotéka (měřeno efektivním úrokem), pokud banka odpustí vstupní poplatek?
Kalkulačku k tomuto článku získáte po kliknutí na odkaz: http://shop.kfp.cz/kalkulacky.php.
Autor: Petr Syrový, analytik společnosti KFP
Nahrávání ...