Stavební materiál za poslední rok zdražil i o více než 100 % a není k dostání. Lidé, kteří staví svépomocí s hypotečním úvěrem, tak nemohou stavbu včas dokončit a zkolaudovat. Navíc se jim zvýšily náklady nad původní rozpočet a mnohdy tak nemusí mít dostatek peněz na dokončení stavby. Jak mají postupovat a co jim hrozí?
Výstavba rodinného domu svépomocí trvá zpravidla déle než výstavba zkušeným developerem. Za normálních okolností to není problém a zejména zruční stavitelé dokáží ušetřit nemalé prostředky tím, že méně odborné práce provádějí sami a zvou si pouze specialisty na to, co nezvládnou nebo ze zákona nemohou dělat sami.
Doba se ale mění a development zažívá nebývalý rozmach. Sehnat dobrou stavební firmu či odborníka je nadlidský výkon a čekací lhůty se mnohdy nepočítají již ani na měsíce. Firmy jsou přetížené. Navíc skokově zdražily ceny stavebních materiálů, které mohou zahnat nejen „samostavitele“ do úzkých. O to hůř, když výstavbu financují hypotečním úvěrem se striktními podmínkami.
Hypoteční banky u úvěrů na výstavbu uvolňují peníze postupně dle prostavěnosti stavby. Rodinný dům musí růst, jinak banka neuvolní další peníze. A to je problém zejména při růstu cen materiálů, které za uplynulý rok podražily i o více než 100 %. Uvolněné prostředky tak nemusí stačit ani na hrubou stavbu. Navíc nedostatek kvalifikovaných lidí prodlužuje i dokončení stavby a kolaudaci, kterou banky vyžadují do termínu stanoveného ve smlouvě.
„Cena stavebního dřeva na světových trzích prudce roste, i když v poslední době došlo ke korekci. Před rokem činila jednotková cena 350 dolarů za 2,35 metrů krychlových (1000 board feet), o rok později to bylo více než 3,5krát, tedy 1284 dolarů,“ uvádí jeden příklad za všechny Jan Dvořák, Head of Research Salutem Fund.
Co na to banky?
Banky situaci monitorují a ví, s jakými potížemi se lidé s hypotékou na výstavbu aktuálně potýkají. Nejdůležitější je ale vždy o potížích se splněním termínů sjednaných ve smlouvě s bankou otevřeně a včas komunikovat.
„Klient může požádat banku o prodloužení termínu pro dočerpání hypotéky, případně pro termín, kdy doloží dostavěnost. Banka se snaží klientům vyhovět, a pokud jsou důvody objektivní, tak lhůty prodlužujeme,“ sdělila Petra Kopecká z Raiffeisenbank.
„Rostoucích stavební náklady našich klientů na výstavby registrujeme a snažíme se jim vyjít vstříc,“ komentoval současný stav Petr Plocek z UniCredit Bank a dodal: „Co je důležité, aby nám dlužník vždy včas sdělil informaci, že nestihne výstavbu dokončit v stanovené lhůtě a zda z důvodu zdražení a navýšení rozpočtu má či nemá dostatečné prostředky na dostavbu, abychom mohli zajistit včas vše potřebné.“
Podobně postupuje i skupina ČSOB, do níž patří i Hypoteční banka, jak uvedl Patrik Madle z této společnosti: „Pokud klient ví, že se mu nepodaří splnit podmínku smlouvy včas, je nejlepší si požádat o posun termínu s uvedením důvodu. Tyto žádosti posuzujeme individuálně a ve většině případů klientům vycházíme vstříc.“
Proaktivní postup klienta je ale zásadní, jinak se sankcím od banky nevyhne. „Pokud se klient sám neozve, nejprve jej upozorníme notifikací z našeho portálu Hypoteční zóna, že se mu blíží termín splnění. Pokud nezareaguje, dalším krokem je odeslání písemného upozornění. V případě trvající nečinnosti klienta dochází k odeslání výzev již za poplatek 500 Kč a 1 000 Kč. Jednotlivá upozornění/výzvy zasíláme v rozmezí 1 – 2 měsíců mezi s sebou, aby klient měl čas dokument doložit nebo požádat o posun,“ upozornil Patrik Madle.
Když klient nereaguje ani na výzvy banky a dělá „mrtvého brouka“, situaci nepomůže, ale naopak ji zhorší. „Bohužel se může stát, že ani přes zaslaná upozornění a výzvy klient dokument nedoloží a nekomunikuje – pak může dojít k účtování pokuty 5 000 Kč dle Smlouvy o hypotečním úvěru a případně i k výraznému navýšení úrokové sazby z důvodu neplnění smluvních podmínek v souladu s Obchodními podmínkami banky,“ varoval Patrik Madle.
„Sankce hrozí u klientů, kteří s bankou nespolupracují, nekomunikují, a kteří ani po urgencích neplní lhůty a závazky, které má s bankou domluveny ve smlouvě. Pokud klient s bankou komunikuje a situaci řeší, sankce neuplatňujeme. Sankcí jsou eventuální smluvní pokuty, které odpovídají zákonným podmínkám,“ doplnila Petra Kopecká.
„U rozčerpaných úvěrů dlužníkům prodlužujeme do max. možné míry termíny čerpání úvěru, u dočerpaných úvěrů prodlužujeme lhůty pro splnění těchto povinností (doložení dokončení stavby, kolaudace),“ přiblížil postup UniCredit Bank Petr Plocek a dodal: „Sankce za dodatek na prodloužení povinností dlužníka (doložení dokončení stavby) je standardně 5 000 Kč, v těchto případech nebude dlužníkovi účtováno.“
Podobná pravidla mají ve svých podmínkách i ostatní banky. V krajním případě může dojít i k zesplatnění úvěru – tedy k situaci, kdy je vyzván bankou, aby klient půjčené peníze urychleně vrátil. K tomu ale banky přistupují jen zcela výjimečně.
Na vyšší náklady je vhodné myslet předem
S nárůstem nákladů v průběhu výstavby je vhodné počítat ještě před žádostí o hypoteční úvěr. Banky přitom nesankcionují, pokud klient vyčerpá nejčastěji o 20 % méně, než kolik jakou výši mu banka schválila. Při vyšším nedočerpání se již sankcím vystavuje.
„Nenačerpání nebo nedočerpání úvěru je zpoplatněno ve výši 5 % z nevyčerpané částky úvěru,“ uvedl Michal Teubner z Komerční banky a dodal: „Poplatek za nenačerpání je účtován v případě nezahájení čerpání úvěru v dohodnuté Době čerpání. Poplatek za nedočerpání je účtován v případě nedočerpání více než 20 % ze sjednané výše úvěru v dohodnuté době čerpání.“
Nedostatek peněz na dokončení stavby nelze vyřešit navýšením úvěru. „Klient to však může řešit novým hypotečním úvěrem (při dostatečné zástavní hodnotě nemovitosti). Tím v praxi může např. refinancovat ten dříve poskytnutý a „navýšit“ jej o další prostředky na dostavbu,“ vysvětlil Patrik Madle.
Nejde ale přitom jen o dostatečnou zástavní hodnotu nemovitosti. S tou by mohl pomoci současný růst cen bytů a rodinných domů, které za uplynulý rok v některých lokalitách zdražily až o desítky procent. Rozhodující je klientova schopnost úvěr splácet.
„Bonita je klíčová. Pak také volná výše zástavy (klient se musí vejít do LTV). Jinak nejsou žádná omezení,“ uvedla Petra Kopecká.
Zájem o poskytnutí dodatečného financování je značný. „Důsledkem zvýšených investičních nákladů v rozpočtech na výstavbu nyní zaznamenáváme ve větší míře požadavky klientů na získání dalších finančních prostředků na dostavbu (řešíme navazujícím novým úvěrem na dostavbu),“ uzavřel Petr Plocek.
Máte zkušenosti s klienty, kteří se stávajícím úvěrem při růstu cen stavebních materiálů a nedostatkem řemeslníků na dokončení stavby nejsou schopni plnit podmínky hypotečního úvěru? Jak s nimi a s bankou situaci řešíte? Podělte se o své zkušenosti v diskusi.
Nahrávání ...