Zdá se, že digitální hypotéka je v Česku prozatím chiméra. „Dokud nevznikne společná platforma, jako vznikla v případě BankID, tedy společná platforma bank a ta bude řešit propojení na externisty, tak se podle mého názoru v této oblasti o moc dál neposuneme,“ říká v rozhovoru Jiří Pathy, generální ředitel společnosti Gepard Finance, s nímž jsme si povídali také o konsolidaci finančně poradenského trhu, boomu hypoték a „krocení párty“.
Finančně – poradenský trh se stále konsoliduje, naposledy Libor Ostatek prodal svoji společnost Golem Finance Broker Trustu a bude šéfovat úvěrovému oddělení BT. Jaký je váš názor na tuto akvizici?
Je to určitě velké posílení Broker Trustu v oblasti úvěrů, protože Libor jako specialista přináší velkou přidanou hodnotu a především hlubokou znalost. Libor je obecně považován za jednoho z největších odborníků na hypotéky u nás. Pokud se týká pozice Libora jako šéfa úvěru, je to naprosto logické. Samozřejmě je značný rozdíl být šéfem ve firmě jako je Golem Finance, která čítala okolo 150 makléřů, a být šéfem úvěrů ve firmě jako je Broker Trust, která se už dneska hodně podobá spíše korporátním firmám.
Říkáte, že je to velké posílení z hlediska hluboké znalosti úvěrové problematiky. Broker Trust má metodiky nebo kalkulačky na kvalitní úrovni už teď.
To podstatné je o detailu a o znalosti. Samozřejmě Broker Trust má svoje produktové manažery, ale dneska přichází „profesor“ úvěrů, jehož znalosti jsou daleko hlubší než v případě manažerů, kteří v Broker Trustu dnes pracují. Jsou to profíci, ale Libor je o level výš.
A není to do budoucna konec společnosti Golem Finance?
Obě společnosti deklarují, že chtějí zůstat nezávislé a pracovat „vedle sebe“. Můj osobní názor je, že to není možné, protože Broker Trust je desetkrát větší než Golem a z logiky věci Libor bude mít spoustu práce na svojí nové pozici šéfa úvěrů. Svoji energii bude věnovat především do rozvoje úvěrového oddělení Broker Trustu a nezbude mu tolik času na udržování Golem Finance. Golem Finance je dobrá značka, má skvělé makléře, ale myslím, že postupně tahle značka půjde do pozadí.
V této souvislosti určitě hodně lidí napadne otázka, jestli jsou nebo budou na prodej Gepard Finance?
Můžu všechny ubezpečit, že Gepard Finance na prodej není. Je to i díky tomu, že jsme několikanásobně větší, než byl Golem, takže odoláváme sdružujícím tendencím na poradenském trhu. Jsme schopni z vlastních zdrojů pokrýt naše potřeby, které vycházejí ze zvýšené administrativní a legislativní náročnosti i vysokých nákladů na IT zázemí a zároveň vytvořit zajímavý zisk.
Často se poslední dobou mluví o digitální hypotéce, je to zajímavé téma pro diskuse na konferencích. Ale – jaká je realita?
Digitální hypotéka v České republice neexistuje a v dohledné době existovat nebude. Pokud srovnám naši postupnou digitalizaci hypoték se skutečnou digitální hypotékou v zahraničí, tak máme před sebou ještě velký kus digitální cesty.
Některé naše banky digitalizují některé části svého procesu (například scoring, žádost o hypotéku) a dávají je k dispozici také externistům. To je zatím maximum možného. Hlavním problémem je, že každá banka si proces digitalizace dělá po svém a některé banky nejsou na digitální procesy vůbec připravené. Velkou neznámou je v případě digitální hypotéky nákladovost, protože jestliže máte od každé banky jiné řešení, budete mít ve výsledku deset až patnáct řešení, které budete muset udržovat. A to je pro externí společnosti velmi nákladná cesta digitalizace. Dokud nevznikne společná platforma, jako vznikla v případě BankID, tedy společná platforma bank, a ta bude řešit propojení na externisty, tak se podle mého názoru v této oblasti o moc dál neposuneme.
Hypotéky zažívají boom, ale úrokové sazby v posledních týdnech strmě vzrostly. Jaké musí být úrokové sazby hypoték, aby se utlumila chuť Čechů pořídit si vlastní bydlení nebo investiční byt?
Meziroční inflace stoupá nad 5 %. My dneska diskutujeme o tom, že máme sazby hypoték někde okolo třech a půl procent. Úrokové sazby, které jsou pod inflací, považuji za velmi příznivé. Samozřejmě pokud tomu bude v budoucnosti naopak a budeme si půjčovat dráž, než bude inflace, tak pak můžeme hovořit o drahých hypotékách. Citlivost klientů na úrokové sazby hypoték bych si dneska nedokázal vůbec tipnout.
Myslím si, že svoji roli hrají ještě jiné faktory. Jedním ze základních faktorů je urbanizace, dalším významným faktorem je, že na nemovitost si může klient fyzicky „sáhnout“. Na rozdíl od virtuálních investic má nemovitost výhodu, že každý klient se cítí být odborníkem a řekne, zda se mu místo, nemovitost, dispozice nemovitosti líbí. Zároveň z médií ví, že nemovitosti stále stoupají na hodnotě, a to ho utvrzuje v bezpečnosti takové investice.
Jakou očekáváte reakci České národní banky na aktuální situaci na nemovitostním trhu, kdy se někteří centrální bankéři netají tím, že „je třeba zkrotit párty“.
Česká národní banka přistoupí a už razantně přistoupila k tomu, co dělá vždy, když se rozjede inflace. Začne zvyšovat úrokové sazby. Myslím si, že do konce roku ještě sazby zvýší a na konci roku nebo v prvním kvartálu příštího roku bude repo sazba okolo dvou procent. Následně budou banky zvyšovat úrokové sazby hypoték, takže pokud nakoupí zdroje za dvě procenta, budou úrokové sazby hypoték 3,5 % až 4 %. Ale pořád si myslím, že i tyto sazby jsou pro klienty ve srovnání s inflací v podstatě přijatelné. Pro srovnání, cena elektřiny nebo zemního plynu v poslední době stoupla několikanásobně, což bude mít samozřejmě významný dopad do celé ekonomiky, protože energie je obsažená všude. Oproti trhu zprostředkovatelů energií bude finanční trh v dohledné době extrémně stabilní. Dopad zdražení bude mít u zprostředkovatelů energií velký vliv na přerozdělení tržních podílů na tomto trhu.
Očekáváte zpřísnění ukazatelů DTI a DSTI nebo zpřísnění nynějších úlev pro mladé žadatele do 36 let?
Úlevy pro mladé podle mého názoru zůstanou. Je to logické. Jsou to prvobyty a mladí potřebuji bydlet a založit rodinu. Stát potřebuje děti ke svému rozvoji. Mladí lidé do 36 let jsou pro budoucnost naší ekonomiky extrémně důležití. Česká národní banka začne pravděpodobně znovu kontrolovat dodržování ukazatelů DTI a DSTI.
Ceny nemovitostí stále rostou a mluví se až o třetině lidí, kteří uvažovali o bydlení, ale na hypotéky za aktuálních podmínek nedosáhnou. Vidíte jako jedno z řešení mezigenerační hypotéky nebo je řešení třeba hledat jinde?
Česká republika je hodně specifická v tom, že při pořizování vlastního bydlení často rodiče pomáhají dětem. Pokud mladá rodina potřebuje vlastní prostředky v podobě 20 % z kupní ceny bytu, rodiče poskytnou své úspory nebo kombinaci úspor a vlastního úvěru. V Evropě se něco podobného často nevidí. A tato výpomoc bude nyní pokračovat v daleko větší míře.
Ano, řada lidí na hypotéku nedosáhne. Proto je tady trh nájemního bydlení, který mohou využívat. A konkrétně v hlavním městě pozorujeme, že se mladí lidé stěhují za Prahu, protože v Praze zaplatí za metr čtvereční sto tisíc korun, zatímco třicet až čtyřicet kilometrů za Prahou jsou na šedesáti až sedmdesáti tisících korunách. Ten rozdíl je natolik výrazný, že udělají kompromisy a do práce dojíždí. Navíc hodně firem našlo díky covidu cestu k home office a dneska se už nevrací stoprocentní pracovní docházka.
Jaké další začínající trendy vidíte na nemovitostním trhu?
Zajímavý potenciál má nájemní bydlení. Do Česka přišly silné zahraniční skupiny, které začaly skupovat byty v developerských projektech anebo přímo budovat nájemní bydlení. A určitě by se pro nás nerozhodly, kdyby svůj podnikatelský záměr neměly dobře spočítaný.
Dalším trendem bude reinkarnace družstevního bydlení, které je zčásti návodem na zlevnění nákladů na výstavbu, a tím také na pořízení vlastního bydlení. A jestli přijdou na nemovitostní trh další trendy, to se necháme překvapit.
Děkuji vám za rozhovor.
Jiří Pathy bude jedním z řečníků na FINfestu, a to v panelové diskusi Digitální hypotéka – realita nebo marketingová pohádka a v Aplikaci roku 2021 – Soutěž o nejzajímavější nástroj pro poradce.
Nahrávání ...