Pokud máte v nejbližší době v plánu financovat bydlení hypotékou, jistě zvažujete, zda má význam stihnout její vyřízení ještě v závěru tohoto turbulentního roku. Průměrné úrokové sazby totiž opět atakují 2 % hranici a jsou tak nejvýhodnější za poslední tři roky. Zvláště pro OSVČ pak může být důležité hledisko bonity.
Koronavirová krize totiž omezila příjmy mnohých podnikatelů, což se promítne do daňového přiznání, které budou v příštím roce žadatelé bance dokládat. Jak banky posuzují s ohledem na koronavirový lockdown bonitu podnikatelů žádajících o hypotéku? Má význam žádost o úvěr uspíšit?
Úrokové sazby hypoték až na krátkodobé výjimky již půldruhého roku klesají. Zatímco na konci prvního kvartálu 2019 už šplhaly přes 3 % p.a. a zdálo se, že doba levných hypoték končí, dnes se opět dostáváme pod 2 %. Nejčerstvější statistiky ČNB za září uvádějí průměrnou sazbu 2,05 %, u refinancovaných úvěrů dokonce 1,95 %.
Sazby atakují historická minima
Byť se standardní nabídky většiny bank pohybují kolem 2,19 až 2,29 procenta, reálně je u některých bank možné získat hypotéku na 80 procent hodnoty nemovitosti za sazby kolem 1,89 %. U hypotéky s takzvaným rizikovým pojištěním je možné získat dokonce až 1,69 %. Rizikové pojištění ale zvyšuje celkové náklady a mělo by tedy být sjednáváno s rozmyslem a z jasného důvodu, nikdy ne pouze kvůli získání výhodnější úrokové sazby.
Navzdory ekonomickým dopadům koronavirové krize tedy nedošlo k omezení poptávky po úvěrech na bydlení (a investice) a banky evidentně ani nezohlednily nepochybný růst rizik ve vyšší rizikové marži. Poslední měsíce v objemu sjednaných hypoték tedy patřily k nejlepším v historii. Rekordní rok a nízké sazby ale neznamenají, že se k hypotéce dostane každý, kdo by se k ní dostal loni.
Přirážka za příjmy z podnikání
I když ČNB v reakci na koronavirovou krizi výrazně omezila předchozí restrikce, banky udržovaly obezřetný konzervativní přístup. Omezující parametry některé banky zachovaly, jiné je postupně uvolnily, ale prakticky všechny bez výjimky zavedly různá omezení reagující na ekonomické dopady koronavirové epidemie.
Namátkově jde především o omezení uznatelnosti příjmů z nejohroženějších oborů, jako je například cestovní ruch, provoz restaurací, barů, kulturní či sportovní činnosti, ale třeba i letecký, nebo dokonce automotive průmysl. Omezení se však netýkají jen zaměstnanců, a to hlavně se smlouvou na dobu určitou, nýbrž především podnikatelů. U příjmů z podnikání jsme se dokonce začali setkávat se zatím nevídanou přirážkou k úrokové sazbě za to, že je zdrojem příjmu podnikání.
Zásadní rozdíl v uznatelných příjmech u výdajových paušálů
Banky se ve svém přístupu samozřejmě liší, a proto příjem z ohrožených oblastí nemusí automaticky znamenat stopku. Může ale přinést více práce s hledáním vhodného řešení a pravděpodobně také pečlivější prověřování ze strany banky. Nalezení vhodné banky pro kladné vyřízení žádosti o úvěr je v současnosti o to důležitější u podnikatelů, kteří využívají výdajový paušál.
Vzhledem k tomu, že skutečné náklady podnikatele uplatňujícího výdajový paušál mohou být i výrazně nižší, některé banky aplikují u paušalistů takzvané předanění. V rámci mechanismů jednotlivých bank existují značné rozdíly a uznatelný příjem může být u různých bank i více než dvojnásobný.
Uspíšení hypotéky nic neřeší
U podnikatelů, jejichž ekonomickou aktivitu omezila koronavirová opatření, se to „papírově“ projeví v daňovém přiznání za rok 2020, které budou podávat v příštím roce. Dá se tak předpokládat, že daňová přiznání za rok 2020 budou dotčena koronavirovou krizí a OSVČ nebudou dosahovat na tak vysoké hypotéky jako letos. Pokud si pospíší a o hypotéku požádají ještě v tomto roce, aby bance doložily daňové přiznání za rok 2019 s lepšími příjmy, v žádném případě ale nemají vyhráno.
Banky si udržují dobrý přehled o tom, které obory a jak moc jsou zasaženy koronavirovou krizí. Prověřují tedy mimo jiné i pohyby na účtu. Žadatel, jehož příjmy se rekrutují z ohrožených oblastí, tak nutně musí počítat s tím, že daňové přiznání z roku 2019 nebude mít nyní velkou váhu, byť za normálních okolností by jeho příjmy byly naprosto dostatečné. A státní podpora na tom nic nemění. Z pohledu banky to totiž není trvalý pravidelný příjem a do daňového přiznání nijak nevstupuje.
Autor je místopředsedou představenstva společnosti Gepard Finance.
Nahrávání ...