Jak zvýšit zisk z nemovitosti pomocí jednoduchého postupu? Způsobů je hned několik, dlouhodobě nejefektivnější se ale ukazuje takzvaný model BRRRR. Pojďme se podívat, jak různí investoři přistupují ke svým nemovitostem a nakolik se různé postupy vyplatí.
Přístup 1: koupě za hotové
Tento postup využívá většina lidí. Investor jednoduše najde nemovitost (většinou bez použití promyšlených kritérií pro výběr) a následně ji koupí za hotové. Pak si sám najde nájemce a nemovitost pronajme, provozuje ji jako vedlejší činnost, bez hlubší znalosti oboru či snahy postup zefektivnit. Tento přístup má dlouhodobě výnos kolem 5–7 % ročně při započtení nárůstu hodnoty nemovitosti i navyšování pronájmů v čase.
Přístup 2: koupě na hypotéku
Druhý přístup v praxi využívá zhruba 30 % investorů. Hlavním rozdílem je využití hypotéky či jiného dlouhodobého úvěru, který sníží požadavek na vklad vlastních peněz asi na 25–40 % z celkové kupní ceny. Většina lidí pak ale s úvěrem neumí pracovat, a naopak mají tendenci za každou cenu úvěr splatit co nejdříve. Neuvědomují si totiž, že právě tzv. „úvěrová páka“ podstatně pomáhá zvyšovat výnos.
I tak je ale tento postup mnohem efektivnější než koupě za hotové. V dlouhodobém horizontu navýší výnos na 14–16 % ročně po započtení nárůstu hodnoty nemovitosti i příjmů z pronájmu.
Přístup 3: model BRRRR
V praxi nejefektivnější je však přístup v angličtině označovaný jako BRRRR: Buy, Rehab, Rent, Refinance, and Repeat, tedy koupit, opravit, pronajmout, proplatit z úvěru maximum peněz a pak vše zopakovat u další nemovitosti.
Hlavním přínosem tohoto postupu je použití úvěru až po tom, co se nemovitost opraví a následně se pronajme za vyšší nájemné. Tím investor získá lepší odhad nemovitosti i výnosů u banky, příjmy z pronájmu totiž v době zařizování úvěru běží a vše je doložitelné. Banky jsou tak ochotné půjčit více peněz než v momentě koupi nemovitosti, kdy se odhadují pouze potenciální příjmy z pronájmu. Tento rozdíl je naprosto zásadní a může zvýšit úvěr o 20–30 %. To znamená, že při použití modelu BRRRR budete po zafinancování úvěrem držet v nemovitosti mnohem menší vlastní hotovost a vaše výnosy z vloženého kapitálu se tak podstatně navýší.
V dalším kroku se pak celý postup opakuje. Výhodou je, že je model vždy aplikovatelný i na vaše současné portfolio nemovitostí a může zařídit jeho rychlé rozšíření. Metoda BRRRR je vhodná jak pro jednotlivé byty, tak pro celé bytové domy. Princip je stále stejný.
David Bureš, ředitel společnosti Bureš & partneři
————————————————————————————————————————-
David Bureš bude moderátorem uzavřeného diskusního kruhu na téma financování investičních nemovitostí na konferenci FINfest EFPA spojené s 5. odbornou realitní konferencí, která se uskuteční 20. listopadu 2019 v Clarion Congress Hotel Praque.
————————————————————————————————————————–
Nahrávání ...