Úrokové sazby hypoték budou již brzy mezi čtyřmi až pěti procenty. Vývoj inflace míří k šesti procentům, zvyšování sazeb ze strany České národní banky bude pokračovat a rostoucí trend mají také ceny zdrojů. Otázka už není „kdy“ se v tomto rozpětí budeme pohybovat, ale jak dlouho. Budou tu s námi vysoké úroky hypoték rok, tři roky nebo až pět let?
Banky během října razantně zvedly úrokové sazby, konkrétně Skupina ČSOB hned dvakrát výrazně navýšila úroky hypoték. Můžete vysvětlit, proč jste museli k tomuto kroku přistoupit?
Je to logický důsledek toho, jak se na trhu zvyšuje cena zdrojů pro poskytování úvěrů a pokud dlouhodobě sledujeme vývoj, je zřejmé, že ceny hypoték nereflektovaly rostoucí vývoj na straně zdrojů. Pokud ceny pětiletých peněz na trhu stojí zhruba tři procenta, banky rozhodně nemohou poskytovat do budoucna hypotéky se sazbou 2,4 %, kterou uvedl například říjnový hypoindex. To myslím, že každý klient i finanční poradce vnímá naprosto jednoznačně.
Hypoindex a další indexy publikují ze své podstaty údaje s dvou až tříměsíčním zpožděním…
Ano, to je logický důsledek toho, že se hypotéky nevyřizují ze dne na den. Klient si hned při prvním kontaktu s bankou domluví podmínky úvěru a má garanci úrokové sazby, která podle poskytovatelů trvá od třiceti do šedesáti dnů. Dneska, když spolu mluvíme na přelomu října a listopadu, se v bankách podepisují úvěry, které byly předjednány na přelomu srpna.
Cílíte na marže hypoték kolem jednoho procenta?
Zdaleka tomu tak již několik let není. I to je jeden z důvodů, proč v poslední době všechny banky zareagovaly zvýšením úrokových sazeb. Nízké marže, které na hypotékách měly, už dále nedovolily, aby rostoucí trend na straně zdrojů pokryly z marže. Marže na hypotékách ve výši jednoho procenta jsou už minulostí a nevím, jestli se tam v dohledné době vrátíme. Z pohledu profitability hypotéky by marže někde na této úrovni být měly. Když se podíváme do historie, konkrétně na porovnání hypoindexu a ceny dlouholetých zdrojů, tak uvidíme, že marže kolem jednoho procenta skutečně bývala. Teď je to rozhodně méně než polovina toho, co bychom si představovali.
Analytici na konci letošního roku očekávali úroky hypoték nejprve kolem 3 %, nyní je jasné, že pravděpodobně překročí 4 %. Očekáváte jako bankéři, že by hypotéky – byť jen na omezený čas – zamířily k 6 % úrokové sazbě, jako tomu bylo v roce 2008?
Dlouhodobě jsem velmi opatrný, abych dělal predikce, jak budou vypadat úrokové sazby. Kdybychom spolu mluvili před rokem touto dobou, asi bychom si nedovedli představit tak rychlý růst jak sazeb České národní banky, tak dlouhodobých zdrojů a následně úroků hypoték. Nevíme, jak se situace bude vyvíjet. To, že se hypotéky budou poskytovat v dohledné době někde mezi třemi, nebo spíše čtyřmi a pěti procenty, je z toho, co jsem před chvílí zmínil, logické. Opouštíme období extrémně nízkých úrokových sazeb, kdy jsme poskytovali hypotéky s jedničkou na začátku.
Běžná úroková sazba hypoték je z pohledu bankéře 2,99 %?
Co je definice běžná cena hypoték? Nemůžeme cenu hypotéky vytrhnout z úrokového prostředí, ale dá se říct, že ve zdravé ekonomice se zdravou inflací někde na úrovni dvou procent by se úroky hypoték měly pohybovat okolo hranice tří procent.
Mluvil jste o čtyřech až pěti procentech úrokové sazby hypoték, které nás v nejbližší době čekají. Nemáte-li rád predikce, stejně se zeptám, jak dlouho by toto období mohlo podle vašeho názoru trvat?
Nevím. Je otázka, jestli některý makroekonom dokáže reálně odhadnout, jak dlouho to bude, protože vývoj inflace míří k šesti procentům, nevíme, jaký bude další krok národní banky ve vazbě na navyšování sazeb, a proto se nedá tipovat, jestli to bude rok, tři roky nebo pět let.
Jaké možnosti nabídne vaše banka klientům, kteří mají hypotéku na třicet let, splátka se jim zvýší o několik tisícikorun při otočce fixace a oni třeba z rodinných důvodů takovou splátku nebudou moct platit, protože se jim při současném zdražování značně navýšily životní náklady?
Ta odpověď má několik částí. Za prvé to, že se úrokové sazby citelně zvyšují, není nová situace. Blízko hypotečního byznysu jsem dvacet šest let, a za tu dobu šly někdy úrokové sazby dolů a někdy nahoru. V minulosti jsme si několikrát kladli otázku, kolik klientů bude mít problémy se splácením hypoték poté, co hypotéka bude refixovaná a bude nastavena vyšší sazba. Dělali jsme si na to různé (i pesimistické) modely, ale skutečnost nikdy tyto modely nedohnala. Klienti v minulosti v podobných situacích neměli výraznější problémy se splácením. Neočekáváme, že by dnešní situace měla přinést výrazné problémy. A to i proto, že při posuzování klientů vždycky nastavujeme finanční rezervu, aby hypotéka plus životní náklady klienta nevyčerpaly celý jeho disponibilní příjem. Třetí část odpovědi je skutečnost, že my standardně neposkytujeme hypotéky s třicetiletou splatností, nejčastěji končíme na úrovni pětadvaceti let, čili pořád je tam prostor pro případné prodloužení splatnosti úvěru nebo restrukturalizaci. Je ale nutné připomenout, že restrukturalizace úvěru už pro klienta i pro banku něco znamená – například záznam do bankovních registrů.
Na druhou stranu hodně klientům finanční poradci refinancovali hypotéky k jiným bankám za příznivou úrokovou sazbu, a to i mimo období konce fixace úrokové sazby. Kolik vás stál výklad ČNB o účelně vynaložených nákladech omezených pouze na administrativní poplatky, což je v případě Skupiny ČSOB ve výši 500 Kč?
Vysoké stovky milionů korun.
Návrh zákona, který by situaci z pohledu bank narovnal, je v Poslanecké sněmovně. Máte informaci, kdy bude projednán?
Kdy se novela dostane do jednacího řádu, zatím nevíme. Situace se přeskupováním Poslanecké sněmovny zkomplikovala, věřili jsme, že novelu zákona o fungování na kapitálovém trhu, která zmiňuje mimo jiné účelně vynaložené náklady úvěrů na bydlení, projedná ještě stará Poslanecká sněmovna.
Není pro banky zčásti výhoda, že v poslaneckých lavicích zasednou zástupci pravicových stran, kteří by mohli být více nakloněni novele než současní poslanci?
Je pravděpodobné a doufám v to, že nové složení může mít pro toto téma větší pochopení. Myslím si, že ten nepřijatelný a špatný stav se musí napravit.
Pokud by chtěl klient odejít k jiné bance v průběhu fixace, novela navrhuje sankci pro klienta ve výši třech procent z mimořádné splátky úvěru.
Takový byl jeden z návrhů a myslím si, že to bude ještě předmětem diskuse. Za mě osobně bych chtěl říct, že pokud vznikají finančnímu ústavu skutečné náklady s pořízením dlouhodobých zdrojů a klient svůj závazek, tedy sjednanou délku fixace nedodrží, pak by měl tyto náklady plně nést bez jakékoliv hranice. Současný zákon myslí na životní situace, jako je dlouhodobá nemoc nebo prodej nemovitosti, a tam rozumím tomu, že ochrana pro klienta je potřebná.
Komerční banka a UniCredit Bank vyčíslují tyto náklady podle svých vzorců a klienti by museli při odchodu v průběhu fixace zaplatit obvykle desítky tisíc korun skutečných nákladů, které s tím bance vzniknou. Tyto banky byly rozhodnuté jít obhájit svůj postup až k soudu, přesto k němu zatím nedošlo a vše se urovnalo u finančního arbitra. Jak si to vysvětlujete?
To je spíš otázka na obě zmíněné banky, proč se takto rozhodly. Několik takových případů bylo, ale detaily neznám.
Ono se totiž říkalo, že kdyby k soudu došlo, byl by rozsudek precedent, který by potom mohly použít i ostatní banky.
Ano, koneckonců i kolegové z bankovní rady České národní banky říkají, že soudní rozhodnutí by mohlo vnést do této situace jasno. Mně připadá, že jasno vnese do situace zmiňovaná novela zákona.
Děkuji vám za rozhovor.
Nahrávání ...