Kdo by si ještě před pár lety pomyslel, že se z refinancování hypoték stane drama, a to hned o několika dějstvích? Stačilo málo – pojem účelně vynaložené náklady v souvislosti s předčasně splaceným spotřebitelským úvěrem omezila ČNB v březnu 2019 na pouhé administrativní úkony. Takto striktní výklad byl pro trh razantní a nečekanou zprávou. Teď jsou na tahu banky, a dobře si svoji pozici uvědomují.
Potenciál vážného poškození trhu
Pojďme si vysvětlit, proč stokoruny, které si banky dle výkladu ČNB mohou aktuálně účtovat za refinancování hypoték mimo fixaci, nepokryjí náklady s dosavadním úvěrem spojené. Pokud banka zajistí klientovi prostředky (hypotéku) za cenu, která bude po dohodnutou dobu neměnná (klientem zvolená délka fixace), jsou s tím objektivně spojeny náklady na zajištění otevřené úrokové pozice. Pokud klient ze závazku vystoupí, tyto náklady vynaložené bankou jsou zmařeny. A pro banku jsou značné.
„V okamžiku, kdy by celý trh začal fungovat na principu, že klesající úrokové sazby jsou impulsem pro kontinuální refinancování z jedné banky do druhé, a to mimo období konce fixace, přičemž klient by profitoval z možnosti využít vždy aktuálně nejvýhodnější sazbu na trhu, aniž by nesl riziko růstu sazby (které by beze zbytku zůstalo ležet na bance), pak by taková situace měla potenciál trh vážně poškodit,“ vysvětluje tržní principy David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Kde není politická vůle…
Koho tato nestandardní situace poškozuje? Banku, hypotečního zprostředkovatele a klienta. Banka inkasuje ztrátu. Původní hypoteční zprostředkovatel je vystaven riziku, že bude vracet podstatnou část provize, pokud mu obchod přetočí filuta od konkurence, kterému jde jen o rychlý a jednorázový zisk. Klienti jsou poškozeni cenou, kterou za úvěry platí. Úrokové sazby klesají jen velmi pozvolna, i když to má samozřejmě více důvodů.
A co teď? Banky se až donedávna spoléhaly, že Česká bankovní asociace vyjedná příslušnou změnu zákona s Ministerstvem financí a s poslanci. Ostatně, asociace avizovala, že je to pro ni priorita. Jenže politici se k takovému kroku nemají. A kde není politická vůle, ztrácí se také priority.
„Bohužel postoj některých politiků obhajujících aktuální stav používá jako argumentaci především některé složité životní situace,“ komentuje situaci David Eim a dodává, že na ty nejdůležitější z nich zákon pamatuje a explicitně je řeší. „Co se však nezmiňuje, je spekulativní stránka věci – riziko, že při poklesu úrokových sazeb může docházet k významnému množství účelových refinancování, které budou ekonomicky popírat smysl fixované úrokové sazby a v určitou chvíli začnou trh destabilizovat.“
Česká národní banka, která svým výkladem tento stav zavinila, ho nemůže napravit, neboť není zákonodárcem a tudíž není v kompetenci centrální banky, aby připravila změnu zákona. Přičemž ještě je nutné konstatovat, že ČNB zákony vykládat nemá, to není její úkol. Z různých vyjádření zástupců ČNB je zřejmé, že jsou si vědomi (někteří, ne všichni) nepříznivého dopadu výkladu účelně vynaložených nákladů. Přesto však bohužel všichni jako jeden šik stojí za tím, že se jedná o jediný možný výklad zákona.
Banky mění svůj postoj
Na tahu jsou tedy banky, a protože úrokové sazby klesají a v době nízkých sazeb se budeme pohybovat několik (možná dlouhých) let, nezbývá jim, než finanční náklady refinancovaných hypoték začít razantně hájit. Jak?
Některé banky se přestávají podvolovat striktnímu výkladu ČNB o účelně vynaložených nákladech a klientům při předčasném odchodu v době fixace účtují nikoliv stokoruny, ale často desetitisíce korun. Pokud chce od Komerční banky klient s hypotékou odejít ke konkurenci, dopočítají mu jako sankci „úrokovou ztrátu plynoucí z rozdílné úrokové sazby předčasně spláceného úvěru a aktuální úrokové sazby v okamžiku předčasného splacení“. Jde o výpočet, který mají takto nastaven již několik let. Nyní k podobnému kroku přistoupila Česká spořitelna a v zákulisí se mluví o tom, že stranou nezůstane ani Hypoteční banka a ČSOB (ostatně ve Smlouvě o hypotečním úvěru se již o této možnosti zmiňují).
Česká spořitelna zveřejnila oficiální stanovisko k důvodu, proč upravila svůj výklad účelně vynaložených nákladů, který je rozdílný od výkladu ČNB: „Jsme přesvědčeni, v souladu s důvodovou zprávou k zákonu a též s ohledem na odůvodněné právní i ekonomické výklady nezávislých expertů, že náklady účelně vynaložené bankou v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru nezahrnují pouze administrativní náklady, nýbrž též úrokové náklady (náklady na financování) s ohledem na ekonomickou podstatu fixace úrokové sazby… Na základě odlišného výkladu ČNB ze dne 7. 3. 2019 k otázce účelně vynaložených nákladů jsme se v březnu téhož roku rozhodli dočasně neuplatňovat náklady na financování. Avšak s ohledem na klesající úrokové sazby a z nich plynoucí rostoucí úrokové ztráty jsme museli tento postup ukončit a účelně vynaložené náklady nadále účtujeme v souladu s § 117 zákona.“
Nikde se ale nemluví o tom, že se k takovému přístupu rozhodly/ zvažují ho i další banky na trhu a doplnily své smlouvy o příslušné odstavce. A je to zajímavé čtení. Měla jsem možnost nahlédnout do několika Smluv o hypotečním úvěru mezi bankou a klientem – konkrétně jde o UniCredit Bank, mBank, Equa bank a Raiffeisenbank.
UniCredit Bank, která má jednu z nejvyšších sankcí na trhu, uvádí: „Banka má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které jí vzniknou v souvislosti s Předčasnou splátkou. Tyto náklady představují i) administrativní náklady Banky… a ii) rozdíl mezi částkou, kterou by Banka při sjednané úrokové sazbě z úvěru získala na úrocích, a částkou, kterou má Banka možnost na úrocích získat z hypotečního úvěru ve výši Předčasné splátky poskytnutého s úrokovou sazbou aktuální v době zpracování žádosti o Předčasnou splátku na dobu, která u úvěru zbývala do skončení období, pro které byla naposledy stanovena fixní úroková sazba.“ Ano, jde to napsat srozumitelněji, ale to je zkrátka nešvar (nejen) UCB.
V tomto případě se mBank vyjadřuje jasněji: „Mimořádnou splátku může Klient provést kdykoli po dobu trvání úvěru… Spolu s mimořádnou splátkou může Klientovi vzniknout povinnost zaplatit částku odpovídající náhradě účelně vynaložených nákladů, které mBank vzniknou v přímé souvislosti s předčasným splacením…“ Tedy žádná specifikace, že jde výhradně o administrativní náklady dle výkladu ČNB.
Bude se klientům účtovat i část provize zprostředkovatele?
Equa bank nechá klienty luštit kromě Smlouvy o hypotečním úvěru také obchodní podmínky. Smlouva: „V souvislosti s provedením Mimořádné splátky je Banka oprávněna požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Předpoklady pro stanovení těchto nákladů jsou uvedeny v Podmínkách.“ Obchodní podmínky: „… účelně vynaložené náklady nepřevýší výši úroků z Úvěru, které by Klient zaplatil do konce stávajícího úrokového období… Náklady, které Bance vzniknou v souvislosti s předčasným částečným či úplným splacením Úvěru jsou zejména následující položky: náklady na zajištění ceny zdrojů předčasně splacené části Úvěru za dobu fixace Úrokové sazby Úvěru, náklady spojené se zabezpečením dostatečných zdrojů z předčasně splacené části Úvěru za období od okamžiku realizace Mimořádné splátky do doby, kdy měl být Úvěr dle dohody řádně splacen, náklady spojené s reinvesticí uvolněných zdrojů při Mimořádné splátce, náklady na zajištění úrokového rizika po dobu fixace Úrokové sazby, alikvotní část nákladů na provizi zprostředkovateli…“ Tak tady byli právníci opravdu důslední. A překvapivě si mohou dle podmínek naúčtovat i část provize poradce/ poradenské společnosti. Opravdu k tomu přistoupí?
Raiffeisenbank je stručná a srozumitelná. Účelně vynaložené náklady specifikuje takto: „Takové náklady jsou zejména tvořeny cenou peněz na finančním trhu, administrativními a personálními náklady Banky apod…. Výše náhrady nákladů nesmí přesáhnout částku úroků, kterou by Klient zaplatil za dobu od předčasného splacení do úplného splacení Úvěru nebo za dobu od předčasného splacení do konce období, po které je stanovena pevná úroková sazba.“
Banky se sankcí nebojí
Centrální bankéři se zmiňují o možných sankcích a pokutách pro banky, které si budou pojem účelně vynaložených nákladů v souvislosti s předčasně splaceným úvěrem vykládat jinak než jako administrativní náklady. Z postojů zástupců komerčních bank (a z jejich aktuální smluvní dokumentace) je ale zřejmé, že jsou si svým postupem jistí. Banky jsou evidentně připravené své finanční náklady razantně bránit třeba i soudní cestou.
A jaká řešení má tato situace podle hypoteční specialistky Lindy Fejtkové? „V podstatě existují tři možnosti: Buď se změní zákon o spotřebitelském úvěru (ZSÚ). Stačilo by téměř kosmeticky, ale věta „účelně vynaložené náklad, které vzniknou…“ dala zabrat mnoha právníkům. Nebo se změní výklad ČNB, což nelze moc čekat. Ostatně ač patřím mezi časté kritiky naší centrální banky, tak prosím vezměme v potaz, že je možné, že se ČNB ve svém právním názoru nespletla, a pak je třeba učinit krok první, tedy změnu příslušného zákona. Proč se to včas nekomunikovalo (ještě před přijetím zákona ZSÚ), je věc jiná. A do třetice: Rozhodně jednou soud – třeba za pár let… No a do té doby bude anarchie (v tomto). K pravděpodobnosti jednotlivých možností se nebudu vyjadřovat. Je si uvědomme, že duchem onoho zákona (ZSÚ) byla větší přehlednost a transparentnost pro klienty. A toho se vskutku nedosáhlo, ba naopak.“
Nahrávání ...