Refinancování hypoték: Která banka nabídne klientům nejlepší úrok?

V tomto textu pokračujeme v sérii článků na téma refinancování hypoték. Pojďme se podívat na aktuální úrokové sazby a zároveň na sankce, které banky účtují hypotečním zprostředkovatelům, pokud klient přejde v době fixace s úvěrem ke konkurenci nebo úvěr v prvních letech předčasně splatí.

Storna bank se liší

Pět bankovních institucí má dohromady více než 80 % podíl hypotečního trhu. Jaká časová a finanční storna mají ve smlouvách se zprostředkovateli hypoték nastavena v případě, že klient odejde v prvních letech splácení ke konkurenci nebo celou či podstatnou část úvěru předčasně umoří?

Česká spořitelna
První tři roky se vrací poměrná část provize, tj. každý měsíc 1/36 z provize.

Hypoteční banka
První tři roky se vrací poměrná část provize, tj. každý měsíc 1/36 z provize.

UniCredit Bank
První tři roky se vrací poměrná část provize, tj. každý měsíc 1/36 z provize.

Komerční banka
Při úplném splacení hypotéky v průběhu prvních 15 měsíců se vrací plná výše provize; pokud klient do 15 měsíců splatí více než 50 % úvěru, potom zprostředkovateli náleží provize jen z nesplacené části, zbytek vrací bance.

Raiffeisenbank
Splacení do 1 roku = 90 % storno, splacení od 1 do 2 let = 60 % storno, splacení od 2 do 3 let = 30 % storno.

Pokud se podíváme na realitu hypotečních poradců, celá řada z nich má nejen “své” hypotéky, ale také více či méně dostává kontakty od spolupracujících firem či jednotlivců (pojišťovací nebo investiční zprostředkovatelé, realitní makléři, realitní kanceláře, developerské společnosti apod.) a o provizi se s nimi dělí. Mají všichni smluvně ošetřenou situaci, kdy dojde ze strany banky ke stornu provize za hypotéku?

Úrokové sazby? Vítěz je jednoznačný

Ať vezmeme v potaz pětiletou, sedmiletou nebo desetiletou fixaci úrokové sazby, mezi nabídkami hypoték je jediný vítěz – Refinanso.cz. A to jsem vzala v potaz hypotéky od bank, které spolupracují s finančně poradenskými společnostmi, i ty, které s nimi smlouvy nemají.

Dodatek s Monetou Money Bank o zprostředkování hypotéky Refinanso každopádně nemají uzavřený všichni zprostředkovatelé a ti, kteří ano, vědí, že provize je třetinová oproti standardní hypotéce od MMB i oproti hypotékám od ostatních bank.

Pojďme se podívat na nabídku trhu, konkrétně na prvních pět bank podle výhodnosti úrokové sazby hypoték na refinancování. Parametry úvěru jsou následující: výše hypotéky od 1 000 000 Kč, LTV 70 %, splatnost 20 let, bez pojištění.

FIXACE 5 LET

Možná namítnete, že u některých bank máte možnost získat lepší úrok. Toto jsou nabídkové sazby z kalkulátorů bank, které klient určitě dostane. Například v Hypoteční bance, ČSOB a Komerční bance lze dojednat sazby 1,89 % nebo 1,99 %, ale to už jsou individuální sazby, které nejsou k dispozici plošně pro všechny klienty a taková sazba může být podmíněna ze strany banky dalšími parametry/ požadavky.

FIXACE 7 LET

Z tabulek je zřejmé, že jak sedmiletá, tak desetiletá fixace se v současné době dají dojednat za velmi dobrých podmínek. Řada konzervativních Čechů volí raději jistotu stejné měsíční splátky po delší období i za cenu o něco vyššího úroku hypotéky.

FIXACE 10 LET

Moneta jde proti proudu

V úterním článku (odkaz) jsme obsáhle informovali o situaci, kdy na jedné straně ČNB v březnu loňského roku zveřejnila svůj výklad pojmu účelně vynaložených nákladů bank v případě předčasného splacení spotřebitelského úvěru a omezila tyto náklady výhradně na administrativní položky v řádu stokorun. Na druhé straně díky tomu banky v dnešní situaci, kdy klesají úrokové sazby, počítají ztráty z finančních nákladů (a rozhodně nejde o zanedbatelné položky), které vynaložily na sjednané fixace úrokových sazeb úvěrů.

Proto je překvapivé, že se právě Moneta Money Bank rozhodla na této situaci vydělat a svézt se na vlně, která jí přinese sice krátkodobý zisk, ale bankovní sektor jako celek refinancování mimo období fixace za pár stokorun výrazně poškozuje. Jako by nestačilo, že mezi poradci existují skupiny těch, kteří se na tento druh refinancování již několik měsíců “specializují.”

„Refinancovat bez velké pokuty můžete kdykoliv, pokud máte datum uzavření smlouvy nebo datum poslední refixace po prosinci 2016… Banky si standardně za předčasné splacení hypotéky účtují pouze stokorunové položky,“ uvádí na svých stránkách Refinanso.cz. A to v situaci, kdy významná část bank dnes výklad ČNB nesdílí, některé se proti němu výslovně vyhradily a některé dokonce po prvotním podvolení se mění přístup a proti výkladu ČNB se vymezují.

Argument, že takové refinancování je dobrou službou klientovi, je lichý. Ano, klient ušetří. Ale pokud by banky neřešily situaci opětovným účtováním finančních nákladů a refinancování tohoto typu se rozjelo na plné obrátky, pravděpodobně by v dohledné době začaly ustupovat od fixací. Jistě, jsou země, kde je většina hypoték na floaty. Ale v konzervativním Česku je jistota splátky na dobu příštích pěti či deseti let značným benefitem. Tím spíše v dnešní situaci, kdy jsou úrokové sazby hypoték velmi nízké.

Pokud by se trh dostal do situace, že banky začnou taková rizika promítat do ceny nebo začnou rušit fixace, pak na tom klienti v důsledku prodělají. Buď penězi, nebo snížením komfortu a jistoty dlouhodobě neměnných podmínek.

Podělte se o svůj názor na refinancování hypoték v průběhu fixace a účelně vynaložené náklady ve velkém průzkumu Poradci-sobě.cz a EMAdata.cz.

Reklama