Za poslední rok realizoval Martin Cakl 115 obchodů s ornou půdou, a to s investicí 15 milionů korun, kdy od přímých majitelů vykoupil 300 ha polí. A jak sám říká – investovat do zemědělské půdy se pořád vyplatí. „Zhodnocení mi aktuálně vychází kolem 30 % za jednu otočku nákupu a prodeje. Tu stihnu někdy i do půl roku, ale obvykle nedokážu točit finance tak rychle v čase,“ konstatuje Martin Cakl, který bude jedním z řečníků na listopadovém FINfest EFPA spojeném s 5. odbornou realitní konferencí.
To je na trhu zemědělské půdy stále tolik zajímavých příležitostí?
Otázka správná, odpověď prostá. Dá se říci, že každý majitel zemědělské půdy k dnešnímu dni obdržel třicet až padesát dopisů s nabídkou odkoupení jeho pozemků. Otázka zní, proč se dotyčný za ty roky nerozhodl k prodeji. První věc je, že rostla cena. Před pěti lety jsme majitele oslovovali s nabídkou 5 Kč za m2. Já dnes nakupuji v průměru za 20 Kč za m2. Prodávám ovšem za 30 Kč. Stále tedy mám prostor pro zhodnocení. Druhá věc je – jak tomu říkám já – životní cyklus majitele půdy. Člověk, který neměl potřebu prodat před rokem nebo dvěma, zrovna nyní třeba rekonstruuje dům nebo potřebuje peníze na nové auto. Nezapomínejme, že pole je něco, bez čeho se lidé obejdou. Jsou ovšem lidé, kteří vám pole nikdy neprodají, protože k němu mají citovou vazbu. A jiní si zase uvědomují, že zemědělská půda je konečná komodita.
Do jaké míry se potýkáte s předkupním právem spoluvlastníků?
Se zavedením předkupního práva se prodej podílů významně zkomplikoval. Slovo významně znamená 30 % propadu trhu. Není to o tom, že by spoluvlastníci často uplatňovali předkupní právo, ale již musíte třeba tři měsíce čekat a nevíte, jak to dopadne. A to se ani nebavíme o prodeji, kde je 250 spoluvlastníků.
Považujete se za investora nebo spekulanta?
Jsem zemědělec, investor a spekulant.
Jak vlastně uvažujete o svém byznysu?
Aktuálně se nejvíce vyplácí spekulace. Takové zhodnocení nikdy nedokážete realizovat jenom tím, že do půdy zainvestujete. Přijde mi hřích prodávat, když mám zajímavou zemědělskou půdu. Pokud je spekulace zajímavá a abych mohl nakupovat další půdu, tak prostě musím něco prodat. Když za mnou přijde zemědělec a říká, že potřebuje konkrétní plochu a vyplatí mě za dobrou cenu, mám pro své finance exit. Nebo vidím, že se běžně obchoduje za 25 Kč, ale zemědělec mi nabízí 30 Kč. Když vím, že jsem nad reálnou cenou v dané lokalitě, tak samozřejmě vyexituji. Je to rozhodování kritérií. Potřebuji peníze? Mám je kam dát? Je ta nabídka zajímavá? Rozhodně nemám své rozhodování vztažené jenom na procenta zisku.
Kolik peněz točíte?
Zhruba investujeme 1,5 až 2 miliony korun měsíčně, a to výhradně z vlastních peněz. Za ty roky jsem si kapitál postupně vybudoval. Dává mi to velkou svobodu v rozhodování, proto nechci být závislý na půjčkách od bank.
Od mnoha lidí slýchávám, že dnes už je prostor pro samotné zhodnocení orné půdy dočasně vyčerpán.
Ano, proto je alfou a omegou dobře nakoupit. Když se podíváte na roky 2016, 2017 nebo 2018, každoroční zhodnocení zemědělské půdy bylo v rozmezí 15 % až 18 %. Aktuálně budeme na 2 % až 3 %.
Jak majitelé půdy reagují na vaše dopisy k odkoupení půdy? Podle mého názoru se setkáváte s minimální reakcí.
Půl procenta odezvy je velmi vysoké číslo. V dnešní době se tato práce dá zautomatizovat, takže dopisy pro deset tisíc lidí vygeneruji za deset minut. Na trhu je jeden milion fyzických osob, které vlastní zemědělskou půdu. Proč se někteří lidé nakonec rozhodnou pole prodat? Nájmy, neboli pachty, jsou mizerné. Máte pachty za 700 Kč za rok a hektar. Máte pachty za 4 000 Kč za rok a hektar. V čem je rozdíl? Jenom v tom, že někteří zemědělci cenu zvedli a jiní ne. V současné době bude navíc pachtovné stagnovat.
Na trhu je několik fondů kvalifikovaných investorů zaměřených na půdu. To vás nikdy nelákalo?
Upřímně, obávám se obrovské správy peněz. Je to pro mě moc nul, které si neumím představit. Neumím si představit, jak nastavit procesy nákupu a správy v takovém množství. Fondy kvalifikovaných investorů mají dneska obrovský převis nabídky peněz. Desítky až stovky milionů korun, které musí zainvestovat do půdy. Když jste drobný investor, tak koupíte, držíte, něco prodáte. Někde se snažíme vybudovat větší bloky, aby se na polích dalo hospodařit.
Komu vlastně pole prodáváte vy?
Až 90 % zákazníků tvoří zemědělci, 5 % církve. Fondu kvalifikovaných investorů neprodávám, protože ti neakceptují moji cenu, potřebují větší prostor na své zhodnocení. Zbylých 5 % jsou koncoví hráči – lidé, kteří se rozhodli zainvestovat do zemědělské půdy. Nebo jsou to koníčkáři. Mají koně a potřebuje čtyři hektary. Nebo někdo místní, který si chce vybudovat třeba sad.
Kdo dnes vlastní zemědělskou půdu v České republice? Jsou to velké zemědělské podniky?
Troufám si tvrdit, že se to kategorizuje. Nezapomínejme, že zemědělci mají pronajato 70 % plochy, na které hospodaří. Primárně vlastní půdu velcí hráči, a pak je tu zmíněný milion majitelů z řad fyzických osob. Významně kupuje pole církev, a to z peněz, které získala v restitucích, a také fondy kvalifikovaných investorů. Pak jsou tu lidé, kteří kupují půdu už dlouhé roky, třeba od pozemkového fondu a dneska vlastní třeba čtyři a půl tisíce hektarů.
Podle poslední údajů orné půdy ubývá. Máte konkrétní čísla?
Konkrétní čísla nemám, ale nejen, že v Česku půda ubývá. Nyní máme obrovský problém s erozí. My vlastně půdu znehodnocujeme. Půdu vedeme sice jako ornou, ale nebudeme na ní moct pěstovat. Dnes je totiž spousta polí podmáčených a voda se do nich nevsakuje. Způsob správy s půdou se řídí heslem: Pojďme z toho vymlátit co se dá a pak se uvidí. Na půdě nehospodaří majitelé, ale nájemci a když není půda jejich, snaží se z ní obvykle vydobýt, co se dá. Proto je nyní snaha změnit systém vyplácení dotací. Zemědělci by měli střídat komodity, aby si půda mohla „odpočinout“ a prokypřila se.
Co je třeba vědět, než se člověk pustí do prvního nákupu půdy? V čem se orientovat?
Každý by měl zemědělské půdě alespoň trochu rozumět. Během čtyř hodin jsem schopen lidi zorientovat v problematice, aby minimalizovali šanci špatného nákupu – jsou schopni se podívat na důležité zdroje na webu, orientovat se v bonitě, která se dá dohledat na katastru, v LPISu, což je dotační politika, zjistí, jak se nakupuje a prodává. A jak laik rozpozná skutečnou cenu orné půdy? Velmi dobrý portál je www.farmy.cz, kde je cenová mapa dobře zpracovaná.
Co vše ovlivňuje tržní cenu?
Jeden z nejzákladnějších fragmentů ceny je bonita. Ale čím více půjdeme na východ, tím se cena snižuje. Morava má krásnou bonitu, nicméně je tam aktuálně sucho. Budete jejich půdě věřit nebo půjdete na Vysočinu, kde je to vysoko a nad 600 m.n.m. je již velká zima, ale je tam zajímavý úhrn srážek? Nebo půjdete k Domažlicím, kde cenu ovlivňují Němci? V České republice je otevřený trh se zemědělskou půdou. Jestliže je v Německu cena půdy několikanásobně vyšší, bývá pro ně výhodnější koupit naše pole. Pak do toho začnou vstupovat další skutečnosti. Jak velký je to půdní blok? Prodáváme „rozházeného“ půl hektaru nebo deset hektarů v bloku? Jsou v daném místě zemědělci, kteří mají mezi sebou válku a vzájemně si pole skupují? Je to v okolí hranic? Navíc nezapomínejme, že tržní cena je taková, za kterou pole někdo skutečně koupí.
Děkuji vám za rozhovor.
Nahrávání ...