David Bureš pracuje ve finančním poradenství dvacet let, ve Fincentru patřil dlouhodobě mezi tři nejvýkonnější hypoteční poradce. Před devíti lety si pod náporem práce uvědomil, že mít asistenty nestačí a musí začít budovat vlastní firmu jako systém. Jak dlouhá byla cesta od finančního poradce až po spolumajitele rodinné firmy Bureš&partneři, která se soustředí na bonitní klientelu?
„Vždy jsem měl blízko k nemovitostem, proto jsme postupně přecházeli do nemovitostního byznysu,“ říká David Bureš, v jehož firmě dnes pracuje dvacet lidí včetně externistů. Společnost vyhledává pro klienty vhodné investiční nemovitosti, zajišťuje jejich financování a následnou správu v podobě krátkodobých i dlouhodobých pronájmů.
Praha je drahá, ale vydělává
Absolvoval celou řadu školení nejen v Česku, ale také v Londýně, aby poznal západoevropský trh a jejich pohled na tento byznys. Aktuálně mají pod správou kolem 200 000 000 hodnoty majetku krátkodobých pronájmů, a před rokem a půl začali postupně testovat a rozjíždět dlouhodobé pronájmy.
V Praze je 170 000 bytů, které jsou určené na pronájem, jejich ambicí je získat pod vlastní správu 5000 bytů. „Což je pořád jenom zrnko,“ usmívá se David Bureš a dodává, že jde o pozvolnou cestu. V současné době mají ve všech fázích rozpracování kolem stovky dlouhodobých pronájmů.
Cílem je většinu nemovitostí nakoupit co nejdříve, ideálně v prvních pěti letech. Jejich typický klient je investor ve věkové kategorii mezi 35 až 45 lety, u něhož se dá předpokládat, že dluh převážně „pohltí“ inflace. Nejčastěji sjednávají 90 % hypotéky s tříletou fixací úrokové sazby, protože tak nejvýhodněji točí cash-flow a během let nemovitosti postupně přehodnocují. „Výše úrokové sazby často není na prvním místě, nejdůležitější je totiž typ hypotéky, který je vhodný pro práci s investiční nemovitostí v čase.“
Klientům řeší nákup a správu bytů výhradně v Praze. „Kdybychom je koupili v Ústí, můžeme mít dvakrát až třikrát takový výnos, ale s podstatně větším rizikem,“ vysvětluje. „Využíváme proto pouze byty, které mohou být na první pohled relativně drahé, ale jsou v dobrých lokalitách, kde dlouhodobě rostou nejenom nájmy, ale také ceny nemovitostí. Tady v Praze, když si koupím čtyřmilionovou nemovitost, tak pouhých 5 % ročního zhodnocení je 200 000 Kč a čisté cash-flow je obvykle 12 000 Kč ročně. Na úvěrovém cash-flow, tedy hypotéce, mi zbyde kolem 60 000 Kč ročně a ještě mám daňový efekt na základě odpisů – vzhledem k §7 dokážu ušetřit dalších kupříkladu 25 000 Kč ročně.“
Výběr pražských lokalit je jednoznačný – prim hraje širší centrum hlavního města. „Navíc dlouhodobé pronájmy v posledních letech rostly až o 10 % ročně, zatímco krátkodobé jen o 2 % nebo 3 % ročně,“ popisuje.
Jak uchovat hodnotu aktiv
Hlavní cílovou skupinou jsou pro Burešovu firmu podnikatelé, kteří tvoří kolem 70 % jejich klientely, a to od živnostníků až po majitele velkých firem. „Jsou to pracovití a ambiciózní lidé, firmu vnímají doslova jako svoje dítě, a i když to hned na začátku nepřiznají, na dalších schůzkách, kdy společně mluvíme o finančním zabezpečení do většího detailu, téměř všichni přiznávají, že by práci ve firmě přece jen chtěli časem omezit – společnost prodat, převést na děti… U podnikatelů je naprosto běžné, že se bavíme o jejich finanční nezávislosti v horizontu deseti až patnácti let.“ Podnikatelé mají rádi nemovitosti, chtějí se o nich bavit a chtějí je mít jako základ svého investičního portfolia; ostatně často již mají „bokem“ několik nemovitostí jako své hobby.
„Jaký pohled podnikatelům nabízíme? Tito lidé do své firmy ve velkém investují většinu vydělaných peněz, přestože nemusí. To je obvykle špatný přístup. Firma má být hlavním generátorem financí podnikatelů, ze kterého si budou postupně vybírat peníze a investovat je do bezpečných finančních aktiv a do nemovitostí. Ale hodně podnikatelů vrací cash zpátky, namísto toho, aby si půjčili bankovní úvěr. Pak ale riskují v podstatě všechny své peníze, a když se jim podnikatelský záměr nepovede, mohou přijít o všechno,“ dodává. „Popravdě řečeno, nevnímají, že právě firma je jejich největším rizikem. Dneska se může stát cokoliv s malou i velkou společností. Ve chvíli, kdy v ní budou mít všechen kapitál a firma zkrachuje, po mnoha letech dřiny by neměli vůbec žádný majetek. Existuje hromada rizik, které nemají šanci ovlivnit.“
Svoji úlohu proto David Bureš vnímá jako další level – primárním cílem je pro něj uchovat dlouhodobě a stabilně hodnotu aktiv, do kterých klienti investují své peníze. Pokud chtějí být rentiéry za deset nebo za patnáct let, musí mít investiční portfolio sestavené systematicky. Jsou zastánci růstu nemovitostního portfolia.
Investorovi vyhovuje každá doba
Investiční portfolio, které povede k finanční nezávislosti, rozdělují na tři části. „Uvedu konkrétní příklad: teď řeším rozložení portfolia s klientem, který má k dispozici 5 000 000 Kč v hotovosti. Částku jsme rozdělili takto: jedna hromádka je rezerva, do které nechceme nikdy sáhnout. Někdy stačí hotovost 10 %, někdy je to až 30 %. Záleží na věku klienta, jeho plánech do budoucna, rizikovosti jeho současného portfolia… Zbytek rozdělíme na dvě části. Akontace, kterou potřebujeme pro investiční nemovitosti, je na jeden pražský byt kolem 650 až 700 tisíc korun, takže jsme schopni koupit tři investiční nemovitosti. A do finančních aktiv budeme investovat 2 000 000 Kč. Tyto investice směřujeme klientům na indexové ETF, a to ve spolupráci s Vladimírem Fichtnerem, u něhož máme jistotu vysoké kvality poradenského byznysu.“
Teď navíc jejich klientům hraje současná doba do karet. Pravděpodobně začíná poměrně dlouhé období nízkých úrokových sazeb, a to je přesně doba, která přeje akciím a především nemovitostem. „Každá doba má své. Ve chvíli, kdy jsou levné úrokové sazby, hodně lidí nakupuje – nejen investorů, ale i rezidenčních klientů – a tím pádem se zvyšují ceny nemovitostí, což se logicky promítá do zvyšování nájemného,“ nesdílí optimismus David Bureš.
„Kdyby teď byly úrokové sazby hypoték kolem 6 %, nemovitosti nebudou růst takovým tempem jako dneska a my bychom pro naše investory měli větší výběr bytů. Aktuálně jsou kupní transakce o rychlé reakci klienta. Docela často se nám nepodaří nemovitost získat, protože nás někdo přeplatí o 100 000 Kč. Ale nemá smysl kupovat za každou cenu. Na druhou stranu, když přijde dvacetiprocentní propad cen bytů jako byl mezi lety 2008 a 2010, v tu chvíli lidé nenakupují vlastní bydlení, nebo naprosto minimálně, a naši investoři mají úplné zně. Nakupují levněji, ale přitom na druhé straně stoupají nájmy. Z pohledu investora nám proto vyhovuje každá doba. Nejdůležitější totiž je, aby začal budovat své investiční portfolio co nejdříve. Hlavní benefit mu totiž přináší čas.“
Nahrávání ...