Před rokem vyšla analýza o M & M realitním holdingu, která předpovídala jeho brzký zánik, pokud nezíská investora. Vstup Arca Capital nakonec nevyšel a ani jiný investor do holdingu nevstoupil. Společnost přitom dál na trhu působí. „Pořád žijeme. To je odpověď i pro anonyma, který tu analýzu zpracoval,“ říká Petr Morcinek, zakladatel a majitel M & M realitního holdingu.
Přibližně před rokem vyšla o M & M reality holding analýza od neznámého autora, která kritizovala vaši společnost. Její nejzávažnější tvrzení je, že nemáte dostatek vlastních peněz, jste předlužení a musíte využívat peníze klientů ze zástav. To zakázal nový zákon o realitním zprostředkování a bez těchto peněz nemá vaše společnost podle analýzy šanci přežít. I po roce ale dál na trhu působíte. Byly tedy informace v analýze nepravdivé?
Jak jste řekl na závěr: Pořád žijeme. To je odpověď i pro anonyma, který tu analýzu zpracoval.
Jsem zvyklý se k anonymům vůbec nevyjadřovat. To je zbytečné. Kdybych se měl vyjadřovat ke každému anonymu, tak to bychom nikam nedošli. A čas ukázal, a vždy ukáže, jak to je doopravdy – jaká je pravda.
Nicméně i když odhlédnu od tvrzení analýzy, tak podle dat, která jsou ve vašich výsledovkách z té doby, tedy dostupných za rok 2018, vychází u vaší společnosti vysoká úvěrová páka. Není toto pro společnost podle vás riskantní?
Každá firma má svoji historii. A nyní je nejdůležitější je zkontrolovat současnost, podívat se na ni.
Když se podíváte na jiné firmy, které začínají, tak na tom mohou být i stokrát hůř. Když se začíná, tak si musíte i někde půjčit.
Odpoví vám výsledovka a rozvaha za rok 2020.
Děláme výkupy nemovitostí a to je specifický byznys. Držíme od 0,5 mld. Kč po 0,75 mld. Kč v nemovitostech a tyto nemovitosti financujeme od různých investorů různými zdroji. V tom páka není nic překvapivého, je to standardní.
Zmiňujete jiné firmy, které mají vysokou úvěrovou páku. Jedna z nich – Arca Capital – se měla stát akcionářem M & M reality holding. Z toho nakonec sešlo. Proč?
S Arcou jsme měli plány, že s realitní kanceláří budeme pokračovat nejen na Slovensku, ale i v Rakousku, kde vlastní banku. A to nás bavilo. Bavilo nás, že můžeme rozšířit poskytování služeb i hypoték a investic v rámci externího byznysu.
A v neposlední řadě Arca měla dostatek financí a zdrojů, abychom mohli vykupovat nejen malé nemovitosti, ale i velké nemovitosti a vedle toho ještě dělat development.
Transakci jsme nakonec po společné dohodě neuskutečnili.
Hledáte investora?
Nehledáme investora. Nikdy jsme investora nehledali. Hledali jsme synergii, růst. Realitka v Česku je již tak velká, že růst není možný skokově. Proto nás bavilo zahraničí. Navíc s naším tabletem (stormbookem) a technologií, která je doslova jediná na světě. A to nám umožňuje otevřít ostatní trhy.
Nepotřebujeme peníze. Máme peněz dost! A jen pro zajímavost, máme potenciální investory a kupce, kteří by měli zájem o firmu. A i kdyby mi dali 10 mld. Kč, tak to neprodám. A to mi nikdo nechce věřit. Vážně.
Proč bych firmu prodával? To je můj život. Baví mě naše firma, můžeme s lidmi pořádat akce, např. 800 lidí na společné plavbě středozemním mořem je ne?!, můžeme dělat největší ohňostroj v České republice a nebo třeba pomáhat s naší nadací, například v misi Nový Domov apod.
Nechystáte se tedy do důchodu?
Nechystám. Samozřejmě, jsem ročník 70, je mi 50 let a samozřejmě člověk uvažuje jinak, než když máte 20. Ale já nemohu jít do důchodu. Až mě definitivně odvezou, tak O. K.
Všímám si, že naši manažeři mě dorůstají a někdy jsou i lepší než já. Jsou dobří. Proto jsem postupně pustil akcie do firmy a budeme to dělat dál. Aby firma fungovala dál a aby mě přežila, tak to může být jen s lidmi, kteří té firmě věří, rozumí a kteří ji mají rádi. Podle mě ta firma nejde zdědit z otce na syna nebo na dceru. Pokud děti nerozumí tomu byznysu, tak by firma dopadla špatně.
Strategie firmy do budoucna je, že by ji měli vlastnit a řídi manažeři.
Zmiňoval jste synergie. Chcete investora, který firmu nějakým způsobem posune. Před několika lety jste firmu rozšířil o finanční oblast a přibrali jste i hypoteční zprostředkování, pojišťovací zprostředkování a další. Co vás k tomuto vedlo?
Je to jeden z dílků toho, že ta firma je velká. Všechny realitní společnosti dělají jen realitní zprostředkování a tečka. To znamená, že jejich realitní makléři mají peníze jenom z realitního zprostředkování. My jsme v Evropě výjimkou, protože to děláme sofistikovaně a děláme to „u nás doma“, našimi společnostmi, tak náš makléř nemá peníze jen z realitní činnosti. Ale má peníze i z hypotéky, z energetického štítku, z energií, z plynu, může participovat na zakázce na výkupu s nějakým úrokem s nějakou půjčkou. Těch peněz je víc, a ono se to potom načte.
Do toho přidáte, že to je rodina, že lidé přijedou na MM Fest, jednou ročně jedeme na velkou dovolenou, kdy letí 500 – 600 lidí ve dvou letadlech. To je také něco navíc.
Proč jsme šli do financí? Firma je tím stabilnější a uzavíráme kruh potřeb klientů. Klient nemá potřebu jenom prodat nemovitosti. Klient k tomu potřebuje udělat fakt rychle hypotéku, pojištění, plyn atd.
S rozvojem finanční části vám pomáhal Marek Macura, který má nemalé zkušenosti v této oblasti. S ním jste se ale rozešli. Co bylo důvodem?
Řekl bych, že je to přirozené. Marek byl u nás 3 – 5 let, nevím přesně. Udělal kus práce. Je jiný než já, což je dobře. Přinesl odborné vidění, za to mu děkuju. Já jsem ale spíš obchodník a chci, abychom spíše podpořili obchod a obchodníky. A v tom jsme se kousíček rozešli v názoru. A tak jsme se dohodli na ukončení spolupráce. Nic dramatického. Můžeme se dál potkat na pivu, a to je vlastně to nejdůležitější.
A přeji mu, ať se mu daří. Třeba tu bude za tři roky sedět tady u vás v křesle a bude mít super firmu.
Po rozchodu s Arcou se spekulovalo, že od vás budou odcházet lidé, že budou odcházet vaši finanční zprostředkovatelé. Nakonec podle dat, která sbíráme v EMA data, k ničemu takovému nedošlo. Čekáte, že udržíte tým stabilní i v roce 2021?
Co jsem v eMMkách, tak to tak je – stále rosteme. Samozřejmě, že jsou eMMka o byznysu. Ale na stejné úrovni je ta rodina. Nechci, aby to vypadalo přehnaně, ale ta rodina v tom, že se soustředíme na vztahy, abychom se znali, aby se lidé ve firmě cítili fajn. Nedá se to samozřejmě udržet úplně s každým, ale když máte tu komunitu takto nastavenou a když se nám podaří udržet, že to není jenom o penězích, že je to i o tom, že spolu prožíváme pěkný životní příběh a děláme fajn akce, tak se nemůže stát, že lidé budou chtít houfně odejít.
Jak vidíte, o roce 2020 někdo napsal, že to nebude fajn. A nakonec jsme jedni z mála, kteří jsme udrželi čísla a dokonce jsme rostli. Tím jasně ukazujeme stabilitu, bezpečí, ale eMMka jsou hlavně klidnou sílou, kterou ta M & M loď pluje dál.
Připravujete v dohledné době nějaké novinky?
Ano, připravujeme a představíme velkou novinku v šestém měsíci.
Nyní jsme se potkali před lednovými semináři, kdy se budeme potkávat s našimi lidmi. A chceme jim to říci jako první. Něco vám tedy řeknu už v únoru, něco představím až v červnu. V realitách uvidíte velké věci.
Chcete růst ve financích. Spoléháte především na generický růst, kdy budete přivádět nováčky do oboru, nebo chcete získávat spíš již profesionály z jiných firem?
Byznysový život v tomto oboru mě naučil, že když někoho přetáhnete tak trošičku na sílu a slíbíte mu, že to bude lepší a dáte o trochu víc peněz, tak to nikdy není ono. Když k nám někdy přijdou nějací lidé a oni řeknou, že k nám přivedou další a další lidi, tak toho nejsem příznivcem. Ten člověk to tak musí cítit. Musí tu firmu poznat a musí jí věřit. Když se s ním někde u kafe pobavíte, že přivede nějakou skupinu lidí, a „uděláte“ to jenom na penězích, tak to může mít jen krátkodobý efekt. Přijde skupina lidí, která za týden nebo za rok řekne, že to není ono.
To raději nováčka, který včera prodával zeleninu. Pojďme ho to naučit, ukázat mu tu cestu. Takový člověk zůstane se společností déle, než když někoho přitáhnete. A všem svým lidem říkám, aby to nedělali.
Jste spíše zastáncem toho, aby se realitní makléř věnoval i financím?
Každý musí dělat to, co umí.
Např. Broker Consulting chce naučit finanční poradce prodávat i nemovitosti.
Tomu já nevěřím. Každý by měl dělat to, co umí, a koncentrovat se na jednu věc. Já to třeba dělám. Kdybyste mi teď nabídl, že mi prodáte tamten pozemek naproti za 1 Kč, byl by to skvělý byznys, tak já ho nekoupím. Pošlu tady makléře, který to zrealizuje. Kdybyste mi nabídl, že spolu koupíme loď, která by byla druhý den prodejná o milion dráž, tak já to neudělám. Držím se svého byznysu.
Realiťák se tedy věnuje realitám, finanční zprostředkovatel se věnuje financím. Kdo z nich prodává plyn? Říkal jste, že i v této oblasti působíte.
Všichni naši klienti potřebují připojení na elektřinu, plyn, proto jsme tento produkt zařadili, ale musím přiznat, že to byla delší cesta, než jsme vše doprocesovali tak, aby vše běželo on-line a nezatěžovalo to naše klienty ani makléře. A podílejí se na tom všichni, call centrum, makléři, asistentky poboček.
V rámci holdingu máte dvě společnosti, které se věnují finančnímu zprostředkování. Jedna z nich je zaměřená na hypotéky a druhá na pojištění. Proč to máte až takto rozdělené?
To je přesně to, co říkám. Každý by měl dělat to, čemu rozumí. Jistě, pokud je hypotékář moc šikovný a k hypotéce udělá i pojištění, tak dobře. Ale je spousta hypotékářů, kteří to nikdy neudělají a ani nechtějí.
Když každý dělá to, čemu rozumí, tak také přinese klientovi zážitek.
Novinek nejen v hypotékách, ale i v životním a neživotním pojištění je tolik, že to není jeden člověk schopen vstřebat. Musí mít prostor na svůj obchod. A pokud dělá, jak někdy říkáme, rakve, biče, jízdní kola, tak potom nedělá nic a klient z toho nemá zážitek. A samozřejmě, že to potom nemůže bavit ani makléře a nakonec skončí. Pokud klient nemá zážitek, makléř ztrácí dobré jméno, nemá doporučení a bez doporučení do pár měsíců musí změnit obor.
Služby jsou o dobrém jméně. Proto u našich makléřů máme 5 – 10 % bonus. Pokud udělá kvalitně byznys a klient ho pochválí ze svého e-mailu, dostane tento bonus a pokud nedělají svou práci dobře, vezmeme jim peníze.
Jako firma se zabýváte samotným výkupem nemovitostí. To zejména při růstu cen nemovitostí zní jako skvělý byznys. Na něj ale potřebujete velký kapitál. Proto také máte vysokou úvěrovou páku. Odkud kapitál čerpáte?
Pokud budeme dělat výkupy, tak budeme mít vždy velkou úvěrovou páku.
Odkud, to je jednoduché. Dluhopisy, banky, privátní investoři, makléři a vlastní zdroje
U ČNB máte schválený prospekt na 1 mld. Kč…
To ano, ale záleží na tom, kolik toho prodáte. A my prodáme to, co potřebujeme. Jsme rodinná firma, a peníze, cash flow po tolika letech zkušeností máme zvládnuté za 1.
Tedy 240 mil. Kč máme v dluhopisech, potom si umíme sáhnout skoro až k 0,75 mld. Kč u našich makléřů, kteří participují na zakázkách. Když máme např. dům za 1 mil. Kč, tak umožníme našemu makléři, aby s námi investoval. Tím také diverzifikujeme riziko. A pokud je třeba, tak není problém ani bankovní financování. Ale je podstatné říci, že všechny tyto peníze „leží“ pouze ve vykoupených nemovitostech! Je to nejbezpečnější investice, kterou znám.
Z toho možná plynou ony zvěsti, že využíváte peníze makléřů…
My využíváme peníze všech. Pokud k nám přijdete vy a zajistíte nám nějakou nemovitost, kterou budeme moci koupit, a budete náš makléř, tak do tohoto obchodu budete moci také vložit své peníze. Koupíme dům za 1 mil. Kč a vy do toho můžete vložit např. 0,5 mil. Kč.
Říkáte, že si můžete sáhnout až na 0,75 mld. Kč, kolik tak průměrně v průběhu roku od makléřů využíváte?
Od třetího měsíce 2020 jsme byli hodně opatrní ve schvalování výkupů, takže jsme o nějakých 35 % tyto výkupy snížili a do šestého měsíce 2021 to tak budeme držet. Po té uvidíme…., ale očekáváme, že to po tomto datu budeme moci kousek uvolnit. Nyní máme od makléřů cca 10 mil. Kč, kteří takto participují na aktuálních zakázkách.
A další peníze, kromě makléřů a dluhopisů máte odkud? Využíváte bankovní půjčky?
V této chvíli nemáme žádnou bankovní ani jinou půjčku. Naopak právě máme docela vysokou hotovost. V roce 2020 jsme prakticky všechno prodali. Víme, jak se trh pohybuje. Máme dlouhodobou strategii ve výkupech, kterou držíme.
Nejsme v módu aktivního výkupu, ale možnosti máme dostatek.
Proč by měl klient využít vašeho výkupu a ne prodat nemovitosti vaším prostřednictvím?
Většinou je to tak, že se klient dostal do dluhové pasti a do pasti systému, všech těch exekutorů, že my vytáhnem klienta z bryndy, protože je těsně před prodejem přes exekutora. My dluhy vyplatíme a dáme klientovi nadechnout. Klienti to často chtějí hned, protože jim nabíhají smluvní pokuty. To je tak 60 % našich výkupů.
Tedy ta hlavní výhoda pro klienta je rychlost?
Zaprvé. Zadruhé tam ten problém je tak velký a musí se řešit hned. A za další my máme možnost to v klidu prodat. Pro klienta je to většinou řešení. My nepůjčujeme peníze. Pokud klient chce nemovitost prodat a ztratil k ní vztah, potom je možné, aby přišla naše realitní společnost, profinancovala a počkala 2, 3, 4 měsíce. Třeba nemovitost trochu spravíme, posekáme trávu… na to často klient nemá ani peníze ani sílu. A potom to prodáme dráž. Klient pak není v takovém průseru.
35 % nemovitostí má někde nějaký problém.
V souvislosti s vaší odpovědí, že taháte lidi z bryndy, a s tím, že v polovině roku znovu nastartujete větší výkupy – očekáváte, že se více lidí dostane do finančních potíží?
Momentálně jsou úspory obyvatelstva rekordní a i v posledních měsících rostly. Kam jinam investovat, než do nemovitostí? Je to bezpečné, velmi bezpečné.
Vím, že zazní: To říká realiťák, aby se mu zvedla tržba. Ale není to tak. Jestli chcete diverzifikovat riziko, je třeba investice rozložit a jedna z možností jsou nemovitosti. U nich za posledních 100, 200 let vidíte jasnou křivku. Nejlépe jsou na tom pozemky.
Samozřejmě přijdou jednotlivé případy, kdy lidé nebudou mít peníze a budou potřebovat okamžité řešení situace. Jsem přesvědčen, že budou vyhrávat ti koneční uživatelé, ne realitní kanceláře, které to koupí. Poptávka je velká, nemovitostí je málo.
Nicméně my máme výhodu, že jsme velcí a že se k těm případům dostaneme rychle. A máme téměř neomezenou hotovost. Kdybychom náhodou potřebovali 2 – 3 mld. Kč, máme zajištěno.
Počítáme s tím, že se něco bude dít.
Nyní jsme spoustě investorům peníze vrátili, protože jsme omezili výkupy. A oni nám věří. Nenajdete v České republice firmu, která za poslední tři roky prodala vykoupené nemovitosti v hodnotě 5 mld. Kč.
Za rok 2020 ceny nemovitostí navzdory koronakrizi dál prudce rostly. Jaký očekáváte vývoj cen nemovitostí v tomto roce?
V České republice teď chybí 160 tisíc bytů a každý rok se musí postavit 60 až 70 tisíc bytů, aby se realitní trh uklidnil. A dokud se to nestane, tak ceny dál porostou. Nebude to skokový růst, ale bude. Uvidíme také, jaká bude inflace. A jestli se tyto a další mechanizmy dají do pohybu, tak ceny určitě porostou a třeba ani ne malinko.
Děkuji za rozhovor.
Nahrávání ...