Bankéři nestíhají schvalovat hypotéky. Kdy skončí efekt FOMO?

Vyřídit teď klientům v bance hypotéku, to chce opravdu pevné nervy. Místo obvyklého týdne až čtrnácti dní se lhůta prodloužila až na dva měsíce. Zátěž se stupňuje od podzimu loňského roku, ale poslední týdny jsou opravdu kritické. Zahlcený je celý systém. Nejvíce vytížení bankéři posílají maily i po půlnoci, některé banky schvalují úvěry také o víkendech. Klienti jsou naštvaní a nervozita houstne na všech stranách. „Je to vážně masakr,“ shodují se hypoteční makléři.

Problémy s délkou schvalovacího procesu mají malé i velké banky bez výjimky. Další otázkou je, jak kapacitně zvládají zajistit ocenění nemovitosti interní nebo externí odhadci bank. A online odhady při stále stoupajících cenách nemovitostí ne vždy vycházejí na kupní cenu.

Napište bankéři mail o půlnoci

Většina bank schvaluje hypotéky v rozmezí tří až šesti týdnů, malým bankám stejný proces trvá obvykle čtyři až osm týdnů. Buďme konkrétní: „Viditelné těžkosti mají především dvě velké banky – Komerční banka a Česká spořitelna, což je vzhledem k jejich podílu na trhu významný problém,“ říká Martin Širanec, majitel společnosti Hypodům.

„Dokonce o tom oficiálně informovaly své externí partnery, což bývá zpravidla až krajní řešení. Skupina ČSOB také prodlužila lhůty, ale není to tak dramatické. Na opačném pólu je Raiffeisenbank, přesto ale i tam jsme byli zvyklí na rychlejší časy. Z malých bank jsou na tom kapacitně Creditas a Equa bank pravděpodobně nejhůř,“ dodává.

„Když má v současné době menší banka jenom tři až čtyři hypoteční bankéře na Prahu a okolí, je to špatně, ale bohužel někdy není zbytí a musíme z metodických důvodů pravě k nim a to je pak slušný nápor na nervy všech. Mnoho bankéřů, se kterými spolupracuju, mi říkají, že mají stále kolem čtyřiceti rozdělaných úvěrových případů. To se vážně nedá stíhat,“ konstatuje hypoteční specialista Marian Drgo. „Je celkem běžné, že když napíšu některým bankéřům mail kolem půlnoci, odpověď mám obratem.“

Mají klienti podstupovat riziko?

Proč je vlastně značný časový posun ve schvalování hypoték takový problém? Žadatelé o úvěr na bydlení potřebují co nejdříve informaci o tom, zda hypotéku skutečně získají (prescoring, případně schválení metodické výjimky) a zda bankovní odhad nemovitosti bude dostatečný vzhledem ke kupní ceně.

Aktuální okolnosti však klienty tlačí do rizika. Mají být ochotni zarezervovat si u realitní kanceláře nemovitost (o které je navíc v současné době enormní zájem, takže je třeba jednat rychle), zaplatit vysokou rezervační zálohu a čekat, zda vše dobře dopadne? A realitní kanceláře vzhledem k zahlcení bankéřů hypotékami raději upřednostní zájemce o nemovitost s hotovostí.

Vyřizovat hypotéku je dneska stres pro poradce i pro klienta (o bankéřích nemluvě). „Klienti zpravidla situaci těžce chápou, pořád věří, že jejich případ je jiný, že zrovna jejich úvěr se přece musí dát zaurgovat,“ poznamenává ze své praxe Martin Širanec. „Jako hypoteční makléři trpíme nedostatkem informací, komunikace s bankami je složitější a klienti pak mají pocit, že „mlžíme“.  Samozřejmě si uvědomuji, že i bankéři to mají dneska těžké, ale v některých bankách je to již za hranou akceptovatelnosti (například: nevolejte mi, dočkáte se, až se dočkáte…).“

Jak uvádí David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance, zátěž se stupňuje od podzimu. „Teď už je to několik týdnů nadoraz. Můj osobní názor je, že i kdyby nyní spadla poptávka na nulu, je v pajplajně provoz na měsíc dopředu. A zatím jasné signály o opadnutí poptávky nejsou,“ dodává. „Poradci jsou ve stresu. Za normálních okolností, pokud je úvěr v časovém presu, dají se věci urychlit. Zpracování se dá vytáhnout mimo standardní proces a udělat přednostně. Ale teď je žádostí o prioritizaci tolik, že už nikdo ničeho nedosáhne.“

O čem se nemluví? Situace se opakuje, není nová

Když se ale na současný stav přehlcenosti bank hypotékami podíváme z nadhledu a porovnáme skutečné počty hypoték (nikoliv jen objemy), zjistíme, že stejná situace už tu byla před třemi lety a tehdy schvalování úvěrů zdaleka nebylo tak dramatické jako dnes. A právě na to upozorňuje také Martin Širanec: „Často se uvádí objemy hypoték, které jsou rekordní a enormní, ale ty samy o sobě nic neříkají o pracnosti zpracování a časových nárocích. Pokud budeme sledovat počty hypoték, historicky jsme podobné měsíce již několikrát zažili.“

V novodobé historii je rekordním měsícem v počtu sjednaných hypoték březen 2021, kdy bylo podepsáno 14 401 kusů hypoték (pro porovnání: v říjnu 2016 to bylo 14 386 kusů). „Zároveň se ale v měsíci březnu odhaduje podíl refinancování cca 40 %, některé banky hlásí 50 %,“ uvádí Martin Širanec. „Refinancování je vnímáno jako jednodušší – rychlejší je zpracování úvěru, máme tady oproti roku 2016 pokročilou digitalizaci. Papírování je méně, tedy stejná porce úvěrů by měla být rychleji vyřízena. Ale není… Důvodem byla a je zřejmě celá řada dobíhajících covid opatření. Práce bankéřů v částečném režimu home office není stoprocentní náhradou.“

Každopádně se odborníci z trhu shodují, že covid je největší driver digitalizace schvalovacích procesů v bankách.

Úroková sazba hraje prim

I když v případě hypotéky není důležitá jen úroková sazba, ale také další parametry produktu, úrok v očích klientů i v covidové situaci stále hraje prim. Jenže – úrokové sazby garantují banky pouze jeden měsíc a v této době se většina hypoték aktuálně schválit nestihne. Některé banky proto prodloužily garanci na dva měsíce.

Ovšem pokud se v době zvyšujících se úrokových sazeb nepodaří úvěr v této době dořešit,  několik bank na českém trhu nevylučuje možnost, že v takovém případě dojde k revizi původně nabídnuté úrokové sazby. Hypoteční makléři jsou o tom informováni. Zkrátka dneska nikde nic neslíbí, dodávají s povzdechem.

„V některých případech jsem klientům narovinu řekl, že když budeme úvěr řešit v jejich bance, tak je to cesta plná čekání, nervů a obchod se bude hrozně táhnout. Rozdíl v úrokových sazbách bank není velký, takže klienti upřednostní banku, která má o 0,1 % vyšší úrok u hypotéky, ale zase bude obchod uzavřen v rozumné době,“ připouští Marian Drgo.

„Sazba je vždy téma,“ usmívá se Martin Širanec. „Klient je ochoten upřednostnit čas, pokud ovšem cena nebude výrazně horší,“ souhlasí. „No a co je výrazně horší, to je velmi individuální. Spíše se ale začínají objevovat klienti, kteří by rádi řešili hypotéku po dvou liniích. Tedy cenově nejvýhodnější variantu plus tu v reálném čase schvalitelnou, přičemž doufají, že ta cenově výhodnější nakonec nějakým zázrakem bude také rychle.“

A co na to banky?

„Poptávka po hypotékách je i nadále extrémně silná a objemy s velkou pravděpodobností budou v dubnu i květnu opět nad 30 miliardami korun a v počtu sjednaných hypoték se budeme držet nad 10 000 kusů,“ říká Libor V. Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance. „Nicméně oproti březnu to bude nejspíš o něco méně. Březnový objem 44,7 miliardy korun byl výsledek absolutně mimo dosavadní měřítka.“

Je otázkou, jak banky problematiku schvalovacího procesu hypoték na svých centrálách systémově řeší. Plošně se to nejspíš neděje a čeká se, až se „vlna přežene“. Někde si vypomáhají v rámci jiných oddělení, někde pomáhají brigádníci a některé banky nabírají nové hypoteční bankéře.

Kateřina Petko z Equa bank přiznala, že žádná nová opatření banka nezavedla. Andrea Vokálová, tisková mluvčí ČSOB pro oblast bydlení, uvedla, že vzniklá situace urychlila některé kroky v digitalizaci procesů. Jak konstatoval Filip Belant, šéf tribu bydlení v České spořitelně, v této bance pracují na řešení, díky kterému by klient v budoucnu na pobočku nemusel vůbec a mohl podepisovat smlouvy on-line.

Efekt FOMO možná doznívá

Při letmém prostudování serverů práce.cz a jobs.cz momentálně hledá hypo poradce, případně administrativní podporu hypoték, Česká spořitelna, UniCredit Bank, Komerční banka, Raiffeisenbank, Fio banka, Banka Creditas a Moneta Money Bank.

„Ta práce je ale poměrně kvalifikovaná, nikdo se ji nenaučí za dva týdny,“ upozorňuje David Eim. „Nemluvě o tom, že nové lidi nemá kdo učit. Většina lidí z bank je na částečném home office.“ Nábor nových bankéřů je tedy spíše dlouhodobé řešení.

„Navyšování úrokových sazeb vnímám také jako určitý nárazník, který odradí menší počet klientů,“ přidává další střípek mozaiky Marian Drgo. „Bankéři ze dvou bank mi řekli, že to je reálně jediný důvod, proč se u nich navýšily sazby. Hodně obchodů, nestíhání – a pořád bude rozumná marže,“ doplňuje.

„Podle aktuálních informací z některých spíše menších bank se již dostává počet žádostí o hypotéku těsně nad průměrná čísla roku loňského, což by mohlo naznačovat, že se situace již pozvolna začíná zklidňovat,“ konstatuje Martin Širanec. „Efekt FOMO (česky: strach z toho, že vám ujede vlak – pozn. aut.) tak možná doznívá.“

Reklama